Vì sao 'sốt' đất hạ nhiệt nhưng giá bất động sản vẫn tăng?

"Cơn sốt" đất rình rang, lan rộng hầu khắp các tỉnh thành trong quý I/2021 đã phần nào cho thấy, mức độ quan tâm của người dân vào thị trường bất động sản đang tăng cao, dù phần nhiều những người tham gia vào "cơn sốt" là các nhà đầu tư, đầu cơ. Còn nhu cầu của người mua ở thực, đặc biệt là những người thu nhập trung bình và thấp vẫn luôn thường trực ở phân khúc đất nền và căn hộ, trong bối cảnh đô thị hóa tăng nhanh, nguồn cung sản phẩm nhà ở khan hiếm.

"Cơn sốt" đất lan rộng đến nhiều địa phương, không còn mang tính cục bộ như trước, thậm chí bỏ qua tác động của dịch bệnh, khiến giới phân tích đặt ra câu hỏi, liệu rằng thị trường bất động sản có đang đứng trước nguy cơ đổ vỡ? Tuy nhiên, trên thực tế, dù đây được đánh giá là cơn sốt chưa từng có nhưng vẫn chỉ là cơn sốt ở một bộ phận của thị trường bất động sản, đó là đất đai, trong đó chủ yếu là đất nền dự án, không ảnh hưởng đến nhiều phân khúc khác của thị trường.

Theo đánh giá của GS.TS. Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội, Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, không phải thị trường bất động sản đang lên cơn sốt như các giai đoạn trước đây mà chỉ có đất nền lên cơn sốt do nhiều nguyên nhân, trong đó chủ yếu là do đầu cơ, thổi giá và mức độ quan tâm của người dân, giới đầu tư vào bất động sản gia tăng.

Theo vị chuyên gia, khi nền kinh tế tăng trưởng tốt thì sẽ kéo theo thị trường bất động sản tăng trưởng và phát triển theo. Do đó, nếu không có Covid-19 “chặn” lại thì thị trường bất động sản Việt Nam có thể lên cơn sốt bởi chúng ta đang duy trì được mức độ tăng trưởng kinh tế rất tốt trong các năm qua và cả năm dịch bệnh.

Đó cũng là lý do, sau khi chính quyền các địa phương vào cuộc chặn các "cơn sốt" đất, chỉ có giá đất tại các khu vực bị đẩy lên cao trong "cơn sốt" trở về giá cũ hoặc gần mức giá cũ. Tại các dự án lớn có đầy đủ tính pháp lý, giao dịch vẫn nhộn nhịp và giá cả không giảm hoặc chỉ giảm nhẹ. Còn các phân khúc khác của thị trường, đặc biệt là nhà ở vẫn tăng mạnh. Điều này cũng phần nào phản ánh, nguồn cung nhà ở, trong đó phần lớn là nhà ở vừa túi tiền đang không thể đáp ứng nhu cầu của người dân, đặc biệt tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM.

Cụ thể, theo số liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, tại thị trường Hà Nội trong khoảng thời gian 2 - 3 năm trở lại đây, trung bình nguồn cung mới ra thị trường chỉ đạt khoảng hơn 2.000 sản phẩm/quý. Đây là con số quá nhỏ cho một thành phố có gần 10 triệu dân. Cũng theo đơn vị này, trước, trong và sau dịch bệnh, một số dự án thuộc phân khúc chung cư bình dân hiện tại giá đã được đẩy lên chạm ngưỡng phân khúc trung cấp.

Còn theo Báo cáo của Bộ Xây dựng, các giao dịch thành công tập trung chủ yếu ở phân khúc bình dân trong khi số lượng giao dịch nhà ở cao cấp sụt giảm so với quý trước. Tuy nhiên, các dự án nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ với mức giá dưới 25 triệu đồng/m2 còn rất ít tại các đô thị lớn, hầu như chỉ còn ở các khu vực xa trung tâm. Trước đây các dự án nhà ở giá rẻ có mức giá khoảng trên dưới 20 triệu đồng/m2 nay đã tăng lên khoảng 25 triệu đồng/m2.

Đối với phân khúc cao cấp, thị trường căn hộ hạng sang tại Hà Nội và TP.HCM đã ghi nhận những dự án tọa lạc ở vị trí “vàng” có mức giá trên 100 triệu đồng/m2, thậm chí lên đến 300 triệu đồng/m2.

"Giá căn hộ chung cư ở các địa phương có xu hướng tăng đều theo tháng. Giá căn hộ chung cư tại Hà Nội và TP.HCM đều tăng do khan hiếm nguồn cung, dự án mới được mở bán", Bộ Xây dựng cho biết.

Báo cáo thị trường nhà ở TP. Hà Nội của CBRE cũng cho thấy, trong quý I, nguồn cung căn hộ bán tiếp tục dồn về phân khúc trung cấp, trong khi hạn chế từ các phân khúc còn lại. Do ở vị trí đắc địa hơn, các dự án mở bán mới trong quý này có giá tốt hơn các dự án bung hàng ở quý trước, góp phần đẩy giá phân khúc cao cấp và bình dân tăng lần lượt 9% và 5% theo quý.

Còn tại TP.HCM, theo thống kê của nhiều công ty nghiên cứu thị trường, mặt bằng giá căn hộ đặc biệt giá bán thứ cấp nhiều dự án căn hộ bình dân tăng vọt lên 50 - 100% đối với các căn hộ được bàn giao trong thời gian 2 - 3 năm vừa qua, đặc biệt là tại khu vực TP. Thủ Đức. Đến quý 1/2021, các mức giá chào bán nói trên lại tiếp tục tăng 5 - 10% so với giá của năm 2020. Không chỉ căn hộ dưới 30 triệu đồng/m2, mà ngay cả những căn hộ dưới 35 triệu đồng/m2 cũng trở nên khó kiếm ở TP.HCM.

Khó 'bắt đáy', người mua đành “săn” nhà ở thị trường thứ cấp

Thông thường, sau các "cơn sốt" đất, hoặc khi thị trường bất động sản gặp khó khăn (như giảm tốc do chịu tác động của dịch bệnh, giới đầu tư, đặc biệt là người mua ở thực thường có xu hướng “chờ chực” để “bắt đáy” từ trào lưu “bán cắt lỗ” trên thị trường. Tuy nhiên, ở thời điểm hiện tại, dù “trào lưu” cắt lỗ vẫn diễn ra, nhưng thực chất chỉ là một chiêu trò bán hàng của môi giới, bởi thực tế dù mang danh “cắt lỗ” nhưng giá thì vẫn “trên trời”.

Chia sẻ với phóng viên, nhiều người đang có nhu cầu tìm mua nhà cho hay, sau một thời gian tìm kiếm nhà ở vừa túi tiền, khi thị trường chịu tác động của dịch bệnh, trên các trang mạng liên tục rao bán các thông tin “cắt lỗ” nhưng chẳng khác “treo đầu dê, bán thịt chó”, rao một giá, bán một giá.

“Đôi khi, cùng một căn hộ đó, lướt ở trang web này tôi thấy treo giá 2,5 tỷ nhưng ở trang khác lại là 2 tỷ 7, rồi 3 tỷ đồng. Số điện thoại người đăng bị thay đổi như để khẳng định là căn đó đã chuyển nhượng và thanh khoản tốt. Nhưng thực tế thì không phải vậy”, chị Nguyễn Hải Yến (33 tuổi, Nam Từ Liêm, Hà Nội) chia sẻ.

Chị Yến cho hay, từ đầu năm 2020, nhằm lúc thị trường bất động sản đang gặp khó bởi dịch bệnh, nhiều nơi bảo mua nhà lúc này sẽ được giá rẻ hơn nên vợ chồng chị đã gom góp, vay mượn tiền để tìm mua. Ngân sách tính toán ban đầu của chị là tìm căn hộ khoảng 1,6 - 1,8 tỷ đồng nhưng tìm suốt một năm vẫn chưa có căn hộ ưng ý vì hầu hết đều neo giá quá cao so với thu nhập của gia đình chị, từ 2 - 3 tỷ đồng/căn.

“Đến cuối năm 2020, chúng tôi mới tìm được nhà nhưng không phải là nhà mới từ chủ đầu tư mà là căn hộ đã qua sử dụng nhiều năm tại Mễ Trì, có 3 phòng ngủ với giá 2,1 tỷ đồng. Hai vợ chồng quyết định mua vì giờ tìm nhà mới rất khó, và nếu không mua bây giờ, sợ giá lại tiếp tục tăng”, chị Yến nói.

Việc tìm mua các căn hộ chung cư ở thị trường thứ cấp không phải chỉ riêng gia đình chị Yến mà nhiều khách hàng hàng cũng đang có xu hướng thay đổi nhu cầu tìm mua, thay vì lựa chọn các dự án mới, họ tìm mua ở thị trường thứ cấp để có mức giá tốt hơn. Trong khi các dự án mới đua nhau tăng giá, thì các chung cư cũ trong năm qua vẫn giữ mức giá cũ hoặc giảm nhẹ. Tuy nhiên, so với túi tiền của đa số người dân, thì mức giá từ 1,7 - 2 tỷ đồng cho một chung cư đã qua sử dụng, thậm chí xuống cấp cũng không phải rẻ.

Trước tình hình nhà ở giá rẻ khan hiếm, bị lấn lướt bởi các phân khúc trung, cao cấp, ảnh hưởng đến đảm bảo an sinh xã hội cho người dân, tại hội nghị làm việc đầu tiên của ngành hồi cuối tháng 4, Bộ trưởng Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị đã nhấn mạnh, sẽ ưu tiên phát triển nhà ở vừa túi tiền thời gian tới.

Theo nghiên cứu của JLL Việt Nam, nguồn cung nhà ở dự báo tiếp tục được cải thiện cho đến cuối năm 2021, khoảng 20.000 - 25.000 căn, chủ yếu đến từ phân khúc giá rẻ.

Các doanh nghiệp phát triển dự án nếu nắm bắt được nhu cầu đang tăng cao của người dân để đầu tư nhà ở giá rẻ, đó có thể là một cơ hội lớn, đặc biệt khi Nhà nước đã và đang xây dựng nhiều chính sách hỗ trợ doanh nghiệp nhằm tăng cung nhà ở vừa túi tiền cho người dân.

Theo đại diện CBRE, xu hướng mở rộng của thị trường nhà ở và sự dịch chuyển của phân khúc bình dân sẽ tiếp diễn do tăng trưởng dân số và quá trình đô thị hóa. Khu vực tập trung các dự án bình dân tiếp tục dự kiến ở xa, ngoài phạm vi đường vành đai 3 đến khu vực vành đai 3,5. Tốc độ mở rộng và phát triển các dự án bình dân sẽ phụ thuộc vào sự phát triển cơ sở hạ tầng và kết nối của các khu vực mới tới các khu vực nhà ở, văn phòng và thương mại hiện hữu tại thành phố.