Chính phủ vừa ban hành Nghị quyết số 33/NQ-CP về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản. Hai nút thắt chính của thị trường là vướng mắc pháp lý và nghẽn dòng tiền (tín dụng, vốn trái phiếu doanh nghiệp) được tháo gỡ.

Theo Nghị quyết 33, Chính phủ đề xuất triển khai Chương trình tín dụng khoảng 120.000 tỷ đồng. Gói tín dụng hỗ trợ chủ đầu tư và người mua nhà của các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân vay với lãi suất thấp hơn khoảng từ 1,5-2% so với lãi suất cho vay trung dài hạn VND bình quân của các ngân hàng thương mại nhà nước trên thị trường.

Chính phủ yêu cầu các ngân hàng đánh giá tình hình sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp, tiềm năng từng dự án và phân khúc bất động sản (nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, bất động sản công nghiệp, du lịch, văn phòng) để điều chỉnh điều kiện vay, mà không đánh đồng chính sách với các dự án rủi ro...

Đánh giá về tác động của Nghị quyết 33 đối với thị trường bất động sản thời gian tới, TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, Nghị quyết đã cho thấy sự quyết liệt của Chính phủ trong việc quyết tâm tháo gỡ khó khăn và thúc đẩy trở lại sự ổn định, phát triển bền vững cho thị trường bất động sản Việt Nam.

Sự khác biệt trong quan điểm lần này của Chính phủ được thể hiện ở chỗ, tất cả các chủ thể có liên quan phải đề cao trách nhiệm, chung tay cùng tháo gỡ khó khăn; nhà ở là phải có người ở, muốn có người ở phải phát triển sản xuất, dịch vụ, hạ tầng; tháo gỡ khó khăn phải đi đôi với kiểm soát rủi ro; không hình sự hóa quan hệ kinh tế - dân sự, bảo vệ cán bộ làm đúng; hoàn thiện thể chế để thúc đẩy thị trường phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững...

"Một điểm vượt trội nữa của Nghị quyết số 33 lần này là Chính phủ không những chỉ đạo hệ thống quản lý Nhà nước mà còn chỉ đạo các doanh nghiệp bất động sản phải ưu tiên việc thanh toán nợ, đặc biệt là nợ trái phiếu", Chủ tịch VARS nhìn nhận.

Đồng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM, cho rằng Nghị quyết 33 là liều thuốc quý đã "bắt đúng bệnh" của thị trường bất động sản. 

"Nghị quyết lần này tác động lớn nhất là niềm tin cho toàn thị trường, vì nó toàn diện hơn Nghị định 08 trước đó. Mọi thứ minh bạch, rõ ràng. Điều này giúp các nhà đầu tư trái phiếu, bất động sản cũng như chứng khoán có niềm tin để "xuống tiền". Nghị quyết cũng tác động trực tiếp đến tất cả các cơ quan có thẩm quyền, cũng như làm xoay chuyển nhận thức của doanh nghiệp, họ trước hết phải tự thấy trách nhiệm của mình để tự cứu mình", ông Châu nhận định.

Mặc dù rất nhiều kỳ vọng rằng thị trường bất động sản sẽ sớm "khởi sắc" nhờ Nghị quyết 33, nhưng vẫn còn đó những lo ngại liệu các quy định mới của Nghị quyết 33 có thật sự là chiếc “phao cứu sinh" cho các doanh nghiệp bất động sản không khi mà họ đang bị trái phiếu “rượt đuổi”?

Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội thống kê, đến đầu tháng 3/2023 có 46 doanh nghiệp nằm trong danh sách chậm thanh toán lãi, nợ gốc trái phiếu doanh nghiệp với tổng dư nợ 121.100 tỷ đồng mà không biết lấy nguồn đâu trả trong khi thị trường bất động sản gần như "đóng băng".

Các chuyên gia cũng cho rằng, các quy định mới của Nghị định 33 đem lại nhiều giá trị tích cực và là cơ sở cho việc đẩy mạnh các biện pháp nhằm "hạ cánh mềm" cho trái phiếu hiện nay, nhất là trái phiếu bất động sản nhưng cũng chỉ "thẩm thấu" đối với các doanh nghiệp đủ “sức khỏe”.

Về bản chất, Nghị định 33 mới chỉ mở lối thoát cho lượng trái phiếu đáo hạn trong giai đoạn ngắn hạn 2023 -2024, chứ không giúp cho việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ mới, cũng chưa cho thấy giải pháp bảo vệ quyền lợi trái chủ, nhà đầu tư trái phiếu trên thị trường. Do vậy trái phiếu vẫn chưa có cơ chế để việc phát hành trở thành một kênh tài chính bền vững, trong khi đó đây là nguồn vốn rất quan trọng đối với doanh nghiệp.

Hay nói đúng hơn, Nghị quyết 33 có thể chỉ "hồi sức” tạm thời cho các doanh nghiệp bất động sản để cầm cự trong thời gian ngắn hạn, đặc biệt với những dự án bất động sản có tính khả thi. Còn lại, bản thân mỗi doanh nghiệp bất động sản phải tự tái cấu trúc lại mình, phải trở lại giá trị thực của chính mình.