Cấp thiết "lấp đầy" khoảng trống phân khúc bình dân

HoREA bày tỏ sự hoan nghênh nhiệt thành đối với chỉ đạo của Tổng Bí thư Tô Lâm về việc thành lập Quỹ nhà ở quốc gia để phát triển nhà giá rẻ. Theo Hiệp hội, "nhà giá rẻ" tại đô thị phải bao gồm hai chân kiềng: Nhà ở xã hội (NƠXH) dành cho đối tượng yếu thế và Nhà ở thương mại giá phù hợp (affordable housing) dành cho người thu nhập trung bình.

Thực tế hiện nay, nguồn cung NƠXH đang thiếu hụt trầm trọng, chỉ đạt khoảng 17% mục tiêu giai đoạn 2021-2030. Dù tốc độ triển khai đã tăng mạnh trong năm 2025, NƠXH vẫn không thể gánh vác hết nhu cầu của hàng chục triệu dân. Đáng lo ngại hơn, một bộ phận lớn người thu nhập trung bình (cá nhân thu nhập 21-35 triệu đồng/tháng hoặc vợ chồng thu nhập 41-55 triệu đồng/tháng) đang bị kẹt ở giữa: họ không đủ điều kiện mua NƠXH nhưng cũng không đủ khả năng tài chính để với tới các dự án nhà ở thương mại cao cấp vốn đang chiếm lĩnh trên 70% thị trường.

Tại TP.HCM, phân khúc nhà ở giá phù hợp (căn hộ 1-2 phòng ngủ, giá từ 2-5 tỷ đồng/căn) gần như biến mất khỏi thị trường từ năm 2021 đến giữa năm 2025. Chỉ đến khi có sự hợp nhất nguồn cung từ Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu, tình trạng "lệch pha" này mới bắt đầu được giảm bớt.

Không "vét" quỹ đất của Nhà ở xã hội

Một trong những điểm gây tranh cãi nhất trong dự thảo là việc cho phép chủ đầu tư sử dụng quỹ đất được Nhà nước giao để xây NƠXH chuyển sang làm dự án nhà ở thương mại giá phù hợp. HoREA kiên quyết kiến nghị loại bỏ quy định này. Lý do Hiệp hội đưa ra là nhằm bảo đảm đủ quỹ đất thực hiện mục tiêu 1 triệu căn NƠXH. Nếu cho phép chuyển đổi, các chủ đầu tư sẽ "lợi dụng" chính sách để không thực hiện NƠXH trên quỹ đất 20% hiện có, nhằm chạy theo lợi nhuận cao hơn từ nhà ở thương mại. Điều này không chỉ gây thiếu hụt NƠXH mà còn trái với Luật Nhà ở 2023.

Thay "ưu đãi" bằng "cơ chế đặc thù"

HoREA đề nghị một sự thay đổi căn bản về tư duy tiếp cận tại Điều 5 của dự thảo. Thay vì dùng cụm từ "Ưu đãi", dự thảo nên quy định về "Cơ chế, chính sách đặc thù".

Quan điểm của Hiệp hội là Nhà nước không nên "bao cấp" hay dùng ngân sách để hỗ trợ loại hình này, bởi bản chất nó vẫn là nhà ở thương mại. Thay vào đó, Nhà nước cần kiến tạo hành lang pháp lý để doanh nghiệp tự vận hành hiệu quả:

Bỏ khống chế lợi nhuận 15%: HoREA cho rằng việc áp trần lợi nhuận 15% tổng vốn đầu tư là sự can thiệp không cần thiết vào quản trị doanh nghiệp. Những đơn vị có năng lực tài chính tốt, quản trị tối ưu, tiết kiệm chi phí đầu tư xứng đáng được hưởng lợi nhuận cao hơn mức 15%. Việc khống chế lợi nhuận không thể coi là "ưu đãi" mà thực chất là một sự hạn chế.

Duy trì nghĩa vụ hạ tầng xã hội: Hiệp hội đề nghị bỏ quy định chủ đầu tư không phải bố trí quỹ đất NƠXH trong phạm vi dự án. Các dự án này vẫn phải tuân thủ Luật Nhà ở về việc dành quỹ đất hoặc đóng tiền tương đương để phát triển NƠXH cho đô thị.

Giải pháp tín dụng thực chất với lãi suất 6-7%

Tín dụng là "mạch máu" để khơi thông nguồn cung. HoREA kiến nghị thiết lập một cơ chế vay vốn tín dụng thương mại dài hạn với lãi suất hợp lý

Mức lãi suất: Kiến nghị mức lãi suất thương mại hợp lý khoảng 6-7%/năm.

Thời hạn vay: Khoảng 5 năm đối với chủ đầu tư dự án và từ 10-12 năm đối với người mua nhà.

Nguồn lực: Tận dụng gói tín dụng 145.000 tỷ đồng do các ngân hàng thương mại tự nguyện đóng góp.

Cơ chế đặc biệt: HoREA đề nghị Ngân hàng Nhà nước cho phép dư nợ cho vay nhà ở thương mại giá phù hợp không tính vào trần tăng trưởng tín dụng hàng năm của tổ chức tín dụng. Điều này sẽ tạo động lực rất lớn để các ngân hàng "mạnh tay" giải ngân mà không lo ngại về chỉ tiêu room tín dụng.

Phân cấp thẩm quyền quyết định "giá trần"

Để sát với thực tế từng địa phương, HoREA kiến nghị bổ sung thẩm quyền cho Hội đồng nhân dân cấp tỉnh trong việc quyết định loại hình nhà ở và đặc biệt là quyết định "trần giá bán" nhà ở thương mại giá phù hợp.

Hiện nay, giá bán căn hộ tại các đô thị lớn có sự chênh lệch rất cao. Việc giao địa phương xác định giá trần (ví dụ từ 30-70 triệu đồng/$m^2$ tùy khu vực) sẽ giúp các doanh nghiệp chủ động tính toán chi phí, đồng thời bảo đảm người dân được mua nhà với mức giá công bằng, minh bạch.

Ràng buộc chặt chẽ đối tượng mua và chuyển nhượng

Nhằm tránh tình trạng đầu cơ và trục lợi chính sách, Hiệp hội đề xuất quy định chặt chẽ về đối tượng và giao dịch tại Điều 8

Đối tượng: Ưu tiên cá nhân chưa có nhà hoặc diện tích bình quân dưới 15 m2 sàn/người.

Hạn chế quyền bán: Người mua chỉ được bán lại nhà sau tối thiểu 05 năm kể từ ngày nhận bàn giao. Trong trường hợp bán sớm hơn, chỉ được bán lại cho chủ đầu tư hoặc các đối tượng đủ điều kiện theo quy định.

Nguyên tắc một căn: Mỗi người chỉ được hưởng chính sách này cho duy nhất 01 căn nhà để bảo đảm tính công bằng xã hội.

Việc sớm ban hành Nghị quyết thí điểm với những điều chỉnh thực chất như HoREA kiến nghị không chỉ giúp "lấp đầy" khoảng trống chính sách mà còn tạo điều kiện cho hàng triệu lao động, cán bộ công chức và người trẻ an cư, lạc nghiệp, thúc đẩy sự phát triển bền vững của đô thị.