Gói tín dụng "đỏ mắt" ngóng dự án

Cuối quý I/2023, trong lúc thị trường bất động sản đóng băng, các doanh nghiệp bất động sản đau đầu vì vốn, còn người dân, người lao động vẫn khao khát căn nhà an cư lạc nghiệp…, thì thông tin về gói tín dụng 120.000 tỷ đồng được Chính phủ phê duyệt, với lãi suất ưu đãi, thấp hơn thông thường từ 1,5 - 2%, làm bừng sáng nhiều hy vọng.

Tuy nhiên, dù thời gian giải ngân kéo dài tới hết năm, nhưng những tín hiệu về giải ngân trong gần 2 tháng qua của gói 120.000 tỷ đã dự báo một nghịch lý: Tiền vẫn nằm trong ngân hàng chờ đợi, còn người cần tiền thì không tới vay.

Thông tin tại Hội nghị triển khai đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030", ngày 19/5, ông Nguyễn Xuân Bắc, Phó Vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế, Ngân hàng Nhà nước, cho hay: “Dù được triển khai từ 1/4 nhưng đến nay vẫn chưa phát sinh dư nợ thuộc chương trình cho vay 120.000 tỷ đồng”.

Bên cạnh "rào cản" gói lãi suất vẫn ở mức cao, có thời hạn, thì không có nhà để mua là nguyên nhân chính khiến gói tín dụng 120.000 tỷ đồng bị "ế". Theo nhận định của ông Nguyễn Quốc Hùng, Tổng thư ký Hiệp hội Ngân hàng, hiện nay, muốn làm nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân thì chủ đầu tư phải có quỹ đất, quy hoạch hạ tầng đầy đủ. Trong khi đây lại là trở ngại do thời gian qua rất nhiều dự án tắc "nghẽn" do "vấp" phải thủ tục pháp lý và còn nhiều bất cập.

“Vì thế, không nhiều chủ đầu tư mặn mà phát triển phân khúc nhà ở này. Điều này khiến số lượng dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân sẽ tiếp tục khan hiếm, nguồn cung khó có thể đáp ứng được nhu cầu của người dân hiện nay. Như vậy, dù tiền có sẵn cũng rất khó để giải ngân cho người mua vay”, ông Hùng phân tích.

Gần đây, Bộ Xây dựng cũng đã chỉ rõ những khó khăn, vướng mắc lớn nhất dẫn đến hạn chế trong phát triển nhà ở xã hội. Cụ thể, theo quy định, dự án nhà ở thương mại tại các đô thị từ loại III trở lên phải dành 20% quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội, dẫn đến hầu hết các địa phương không bố trí quỹ đất để phát triển dự án nhà ở xã hội độc lập. 

Giá bán, cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội chưa tính đến các chi phí hợp lệ, hợp lý như chi phí tổ chức bán hàng, chi phí quản lý doanh nghiệp... trong khi lợi nhuận định mức không vượt quá 10% nên khó thu hút được doanh nghiệp. 

Đó là chưa kể đến trình tự thủ tục đầu tư xây dựng, mua - bán nhà ở xã hội còn phức tạp, kéo dài, khó khăn hơn cả nhà ở thương mại đã "ngáng đường" cho chủ đầu tư tiếp cận loại hình nhà ở này. Quỹ đất 20% khi giao cho doanh nghiệp phải tổ chức đấu thầu, đấu giá nên khó lựa chọn nhà đầu tư....dẫn đến nghịch lý người nghèo cần tiền mua nhà ở, doanh nghiệp cần vốn để đầu tư xây, còn 120.000 tỷ đồng thì "nằm trong két", cần người đến vay nhưng thưa thớt…

Phải 'tiếp cận' nhà ở xã hội bằng chính sách đặc thù

Vậy, câu hỏi đặt ra là bao giờ nguồn cung được cải thiện? Theo các chuyên gia, nguồn cung nhà ở xã hội có thể được lấp đầy rõ ràng hơn từ năm 2024. Để đẩy nhanh mục tiêu 1 triệu nhà ở xã hội, Bộ Xây dựng đã hoàn thiện dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), đề xuất Chính phủ trình Quốc hội cho phép các chính sách về nhà ở xã hội.

Mới đây, Bộ này cũng ban hành Thông tư số 03 sửa đổi Thông tư 09, cho phép các dự án chưa có quy hoạch chi tiết thì được sử dụng quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chung tại những khu vực không yêu cầu lập quy hoạch phân khu để lựa chọn chủ đầu tư dự án....

Về phía các địa phương, các tỉnh, thành cũng đang "rốt ráo" tháo gỡ khó khăn trong phát triển nhà ở xã hội. Một trong số đó là “cởi trói” quỹ đất làm dự án cho doanh nghiệp. Đơn cử, tại Hà Nội, trong hội nghị gặp gỡ, đối thoại với công nhân lao động Thủ đô năm 2023 tổ chức chiều 18/5, Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội Võ Nguyên Phong cho biết, trong giai đoạn tiếp theo, thành phố sẽ tiếp tục rà soát, dành ra quỹ đất để tiếp tục phục vụ công tác phát triển nhà xã hội. 

Để cải thiện nhanh nguồn cung, Phó chủ tịch UBND TP Hà Nội Dương Đức Tuấn, kiến nghị Bộ Xây dựng báo cáo Chính phủ, ủy quyền cho Hà Nội chủ động thực hiện bố trí thay thế quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội cho các dự án tại các khu nhà ở xã hội độc lập (tập trung) trên địa bàn thành phố.

Đặc biệt, các chuyên gia nhấn mạnh: đang có sự chồng chéo giữa Luật Đất đai và Luật Nhà ở, cần giải quyết triệt để. Theo đó, kiến nghị Bộ Xây dựng báo cáo Chính phủ ban hành quy định riêng về đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án nhà ở xã hội theo hướng chỉ định nhà đầu tư trong một số trường hợp. Đồng thời, hướng dẫn cụ thể trong việc xét duyệt các đối tượng được mua, thuê nhà ở xã hội, giảm trình tự thủ tục xét duyệt bố trí thuê nhà ở xã hội đối với công nhân khu công nghiệp.

Bên cạnh đó, do đối tượng mua nhà ở xã hội là người dân có thu nhập thấp, Tổng liên đoàn lao động  Việt Nam vừa đề xuất Chính phủ xem xét ban hành thêm gói tín dụng dành riêng cho công nhân, người lao động để mua, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở công nhân với mức lãi suất ưu đãi không quá 3%/năm, thời gian vay không thấp hơn 25 năm.

Cùng với đó, là sự vào cuộc thật sự của các địa phương, trong việc tạo mọi điều kiện về thủ tục, để người dân có nhu cầu vay tiền mua nhà ở xã hội được nhanh chóng hoàn tất hồ sơ; đồng thời tìm những cơ chế phù hợp, để hỗ trợ doanh nghiệp tích cực trong bắt tay triển khai các dự án nhà ở xã hội.

“Để gói tín dụng này không đi vào “vết xe đổ”, phải có cách tiếp cận nhà ở xã hội bằng chính sách đặc thù, nổi trội, GS.TSKH Nguyễn Mại, Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp đầu tư nước ngoài, nhận định.