Nhận định về thị trường bất động sản trong thời gian qua, các chuyên gia bất động sản và tài chính đầu tư cho hay, từ cuối năm 2023, thị trường đã ấm dần lên, ghi nhận những tín hiệu khả quan, đặc biệt là sự cải thiện cả về nguồn cung bất động sản lẫn giao dịch mua bán. 

Cụ thể, trong quý 4/2023 đã có khoảng 7.000 sản phẩm ra mắt thị trường, tính chung tổng nguồn cung thời điểm này đạt 21.774 sản phẩm, tăng 6% so với quý trước. Số lượng giao dịch trên thị trường đạt 5.710 sản phẩm, gấp đôi so với đầu năm. Tỷ lệ hấp thụ được cải thiện, đạt 26%, tăng 12% so với cùng kỳ năm 2022.

Tại Hội nghị "Diễn đàn Bất động sản Mùa Xuân lần thứ IV và Lễ Vinh danh thương hiệu bất động sản dẫn đầu năm 2023 – 2024", ngày 15/3 vừa qua, các chuyên gia nhận định thị trường đang ở đáy hình "chữ U", dự kiến còn "đi ngang" nhưng sẽ nhích dần lên. 

Theo dự báo của Viện Nghiên cứu bất động sản Việt Nam, thị trường sẽ chính thức phục hồi từ cuối quý 2/2024. Tuy nhiên, xu hướng tốc độ đi lên khá chậm và phụ thuộc vào nhiều yếu tố, cả khách quan và chủ quan.“Dù đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất, nhưng thị trường bất động sản vẫn còn đó những khó khăn và để tháo gỡ, rất cần sự dũng cảm, dám nhìn thẳng vào sự thật".

Có thể thấy, dù đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất, nhưng thị trường bất động sản vẫn còn đó những khó khăn và để tháo gỡ, rất cần sự dũng cảm dám nhìn thẳng vào sự thật. Cả thị trường vẫn phải đối diện và xử lý hàng loạt vấn đề như sự suy giảm tổng cầu; các vướng mắc về chính sách, pháp lý chưa được xử lý triệt để ảnh hưởng đến nguồn cung; trở ngại về dòng vốn gây khó khăn cho cả doanh nghiệp và người mua nhà; thủ tục hành chính và quá trình thực thi chính sách, sự đồng hành cùng doanh nghiệp tại một số địa phương chưa đáp ứng được yêu cầu của sự phát triển…  

Doanh nghiệp kỳ vọng vào 3 trụ cột 'xương sống' 

Bước sang năm 2024, thị trường bất động sản được kỳ vọng có bước chuyển mình mạnh mẽ hơn từ mức nền thấp của năm 2023. Kết quả khảo sát về thời điểm phục hồi thị trường bất động sản của Vietnam Report mới công bố ngày 19/3, cho thấy, phần lớn số doanh nghiệp lựa chọn phân khúc bất động sản nhà ở, chung cư giá rẻ và trung cấp sẽ phục hồi vào nửa cuối năm 2024 với tỷ lệ lần lượt 48,1% và 46,4%.

Đối với phân khúc văn phòng cho thuê và bất động sản khu công nghiệp, được dự báo sẽ phục hồi vào nửa cuối năm 2024 với tỷ lệ lần lượt là 35,7% và 44,8%. Phân khúc bất động sản khu công nghiệp dẫn đầu xu hướng phục hồi với 34,5% số doanh nghiệp đánh giá có nhiều tín hiệu khởi sắc ngay từ nửa đầu năm 2024.

Trong khi đó, bất động sản nhà ở, chung cư cao cấp và bất động sản nghỉ dưỡng được đánh giá sự phục hồi sẽ kém lạc quan hơn các phân khúc còn lại. Nguyên nhân do lượng cung đang dư thừa sau thời kỳ tăng trưởng nóng, người dân chưa quá mặn mà đầu tư vào các phân khúc này.

Đặc biệt, tín hiệu vực dậy thị trường được kỳ vọng từ sự chuyển biến của 3 "trụ cột", bao gồm: nguồn vốn, quỹ đất và chính sách. 

Theo đó, về nguồn vốn, để ứng phó với thiếu hụt dòng tiền, vay từ các ngân hàng thương mại vẫn là lựa chọn hàng đầu khi có 52,8% doanh nghiệp lựa chọn. Lựa chọn phát hành trái phiếu chứng kiến sự sụt giảm mạnh vào tháng 2/2023, hiện đã có tín hiệu ấm dần. Ngoài ra, giải pháp giảm chi phí hoạt động như tối ưu vận hành, tinh gọn bộ máy nhân sự, cơ cấu mức lương chi trả người lao động cũng có xu hướng gia tăng.

Số liệu của Ngân hàng Nhà nước cho thấy bất động sản là một trong hai lĩnh vực ghi nhận mức tăng trưởng tín dụng dương trong 2 tháng đầu năm 2024, dù mức tăng còn khá khiêm tốn. Hiện tại, nhiều dự án gặp vướng mắc về pháp lý đã được tháo gỡ, bắt đầu tiếp cận được các khoản vay mới để tái khởi động.

Đối với thị trường trái phiếu doanh nghiệp, quy định xếp hạng tín nhiệm bắt buộc có hiệu lực trở lại từ ngày 1/1/2024 được kỳ vọng giúp thị trường phát triển lành mạnh, an toàn hơn, tạo niềm tin trong mắt nhà đầu tư. Hai tháng đầu năm 2024 đã có 13 đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp với tổng giá trị gần 7.500 tỷ đồng, gấp 8,2 lần so với cùng kỳ năm trước, trong đó nhóm doanh nghiệp bất động sản và xây dựng chiếm tỷ trọng cao nhất, hơn 73%. Tuy nhiên, bên cạnh niềm tin cho trái phiếu doanh nghiệp có sự tích cực thì áp lực thanh toán trái phiếu đáo hạn còn tương đối cao trong năm 2024, nhất là các khoản nợ trái phiếu được phép đàm phán gia hạn trong năm 2023. Theo ước tính của VnDirect, nhóm bất động sản chiếm 59,3% tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ đáo hạn năm 2024, tăng 23,7% so với năm 2023.

Về quỹ đất, hiện tại, một trong những điểm nghẽn mà doanh nghiệp đang đối diện chính là quy định dự án phải có đất ở, đây là điều kiện khó có thể thực hiện và làm hạn chế sự hình thành các dự án quy mô lớn. Theo đó, Quốc hội đã cho phép Chính phủ xây dựng Đề án trình Quốc hội ban hành Nghị quyết về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với đất khác sẽ cho phép nhà đầu tư “được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với đất ở và đất khác hoặc đất khác không phải là đất ở”, hoặc sẽ tháo gỡ được vướng mắc đối với các trường hợp nhà đầu tư “đang có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở” để sớm triển khai thực hiện dự án.

Trụ cột thứ ba là chính sách, hành lang pháp lý, định hình thị trường bất động sản. Nếu như trước kia, ngành bất động sản bị vướng bởi ma trận luật pháp chồng chéo thì những nỗ lực trong cải cách chính sách gần đây được coi là xung lực mạnh mẽ để vực dậy thị trường sau một thời gian trầm lắng. Theo đó, Luật Đất đai sửa đổi được Quốc hội thông qua ngày 18/01/2024 đã bỏ “khung giá đất” và quy định “bảng giá đất” tại Điều 159. Quy định trên được đánh giá sẽ đẩy nhanh quá trình thu hồi đất, giải phóng mặt bằng khi giá trị bồi thường được tính toán dựa trên cơ chế thị trường; các giao dịch chuyển nhượng đất được tính thuế dựa trên “bảng giá đất” mới sẽ mang lại nguồn thu lớn hơn cho ngân sách.

Bên cạnh đó, một số bộ Luật khác cũng được sửa đổi như Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, Luật Nhà ở sửa đổi, Luật Các tổ chức tín dụng sửa đổi đã bước đầu tác động tích cực tới tâm lý của các chủ thể, tạo sức bật cho thị trường bất động sản sớm phục hồi. 

Với xu hướng đó, giới chuyên gia và các doanh nghiệp đều cho rằng trong những năm tiếp theo, chắc chắn thị trường bất động sản sẽ phát triển theo hướng an toàn, lành mạnh, bền vững hơn. Đặc biệt, những quy định theo hướng tháo gỡ khó khăn cho chủ đầu tư và người mua nhà ở xã hội trong các Luật mới, khi chính thức có hiệu lực sẽ thu hút doanh nghiệp tham gia phát triển, thúc đẩy nguồn cung nhà ở xã hội, giúp người dân đến gần hơn với giấc mơ an cư.