Giá chung cư vẫn chưa lập đỉnh

Bất chấp những khó khăn vẫn đeo bám thị trường bất động sản, loại hình căn hộ đang duy trì tốc độ tăng trưởng ấn tượng. Nhiều nhà đầu tư kỳ vọng, năm 2024 phân khúc này sẽ bước vào thời kỳ hoàng kim, cho lợi nhuận “kép” từ cho thuê và đà tăng giá trị tài sản 

Dễ nhận thấy, trong hơn 2 năm trở lại đây, tỷ lệ lấp đầy và giá thuê căn hộ dịch vụ đang giữ được đà tăng khá mạnh. Báo cáo mới nhất của Savill cho thấy giá thuê căn hộ dịch vụ tại 2 thành phố lớn nhất nước là Hà Nội và TP.HCM đều tăng theo năm, ở tất cả các phân khúc.  

Cụ thể, tại TP.HCM, mức tăng cao nhất thuộc về hạng C với 8%, tiếp theo là hạng B ở mức 5% và hạng A tăng 3%. Giá thuê trung bình hiện đạt 516.000 đồng/m2/tháng, tăng 3% theo năm. Lượng tiêu thụ cũng ghi nhận đà phục hồi tích cực, công suất thuê cả năm đạt 82%, tăng 6% theo năm.  

Trong khi đó, tại Hà Nội, giá thuê căn hộ dịch vụ trong năm 2023 đạt 580.000 đồng/m2/tháng, tăng 1% theo năm. Tỷ lệ lấp đầy đạt 83%, trong đó hạng A có mức tăng trưởng lớn nhất với 4% theo quý. 

Trong hơn một năm qua, dù lãi suất cho vay mua nhà xuống bằng một nửa so với thời kỳ đỉnh điểm, thị trường bất động sản nói chung gặp nhiều khó khăn nhưng giá căn hộ chung cư ở các thành phố lớn vẫn tăng cao. Nhiều người dân hiện nay gần như không thể mua được căn hộ với giá dao động từ 25-30 triệu đồng/m2 ở nội thành Hà Nội. Điều đáng nói trong một dự báo gần đây của Savills Việt Nam, các chuyên gia cho rằng trong giai đoạn từ 2024-2026, lượng căn hộ giá 2-5 tỷ đồng ngày càng khan hiếm, nguồn cung tập trung chủ yếu ở phân khúc 5-10 tỷ đồng/căn.  

Theo dữ liệu tháng 1/2024 của chuyên trang Batdongsan.com.vn, căn hộ chung cư bình dân ở Hà Nội có giá trên dưới 30 triệu đồng/m2, tăng 2% so với tháng 12/2023, giá căn hộ trung cấp cũng tăng 2%, lên 30-50 triệu đồng/m2. Tương tự ở TP.HCM, giá căn hộ chung cư bình dân tháng 1/2024 tăng tới 4%; giá chung cư trung cấp tăng 1% so với tháng 12/2023.   

Tại Hội nghị bất động sản mới đây, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Công ty CP Bất động sản Toàn Cầu (GP Invest), nhận xét căn chung cư thời gian qua tăng giá một cách bất thường. Nguyên nhân là nhu cầu của khách hàng, đặc biệt là giới trẻ rất lớn nhưng nguồn cung trên thị trường lại ít.   

Ông Hiệp dẫn chứng, dự án chung cư ở đường Đê La Thành, Hà Nội do công ty ông xây dựng và đưa vào sử dụng năm 2012. Thời điểm đó, chủ đầu tư rao bán căn hộ với mức giá 26-28 triệu đồng/m2. Hơn 10 năm sau, giá căn hộ chung cư này đã được rao bán với mức 50 triệu đồng/m2, tăng gấp đôi so với mức khởi điểm. Tương tự, dự án The Nice Tower, đường Phạm Văn Đồng, Hà Nội, năm 2021, doanh nghiệp này rao bán với giá khởi điểm 42-46 triệu đồng/m2, đến năm 2023 đã tăng lên 75-85 triệu đồng/m2.  

Nhận định về phân khúc căn hộ, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) dự báo, nguồn cung khan hiếm, mức giá căn hộ tại các thành phố lớn sẽ tiếp tục xu hướng tăng, xung quanh ngưỡng 10% ít nhất 1 năm nữa, cho đến khi có nhiều hơn nguồn cung nhà ở giá phù hợp được tung ra thị trường. 

 Có dư địa đầu tư? 

Theo các chuyên gia, chung cư được đánh giá là dòng sản phẩm thiết yếu cho xã hội hiện tại, được áp dụng, hỗ trợ các chính sách tài chính, nhất là với nguồn hàng sơ cấp giúp người mua giảm được áp lực tài chính, tạo lợi thế về thanh khoản. Ngoài ra, thực tế khan hiếm nguồn cung nhà ở kéo dài, nhà đất giá vốn đã khá cao và không có hỗ trợ chính sách lãi suất từ chủ đầu tư, lượng người nhập cư về các thành phố lớn tăng là các nguyên nhân khiến nhu cầu tăng mạnh, đẩy giá căn hộ tăng theo, tạo hấp dẫn về đầu tư căn hộ. 

Báo cáo hai thập kỷ phát triển đô thị của CBRE Việt Nam vừa công bố cho thấy, có hơn 3.000 người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam từ năm 2015 đến quý 3/2023. Dựa trên số lượng giao dịch thành công của CBRE Việt Nam, đơn vị này cho biết, cứ 10 người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam thì có 9 người lựa chọn mua căn hộ chung cư. Trong đó, có 60% khách hàng mua chung cư đầu tư chờ tăng giá. 75% lượng khách mua đến từ các nước châu Á phát triển. Đáng chú ý, phần lớn người nước ngoài đầu tư mua bất động sản để chờ tăng giá kiếm lời. Số ít sẽ cho thuê trong khi chờ tăng giá. Trong khi những người mua mục đích để ở không nhiều. 

“Trung Quốc, Hong Kong (Trung Quốc), Hàn Quốc và Đài Loan (Trung Quốc) trở thành những nhóm nhà đầu tư lớn trên thị trường căn hộ Việt Nam, đặc biệt là phân khúc chung cư cao cấp tại TP.HCM và Hà Nội. Các dự án có vị trí đẹp, mức giá phù hợp, có tiềm năng tăng mạnh trong tương lai… là khẩu vị đầu tư của các cá mập”, CBRE cho hay.  

Có thể thấy, căn hộ dịch vụ đang hội tụ đủ các yếu tố để bước vào thời hoàng kim, mở ra cơ hội cho các nhà đầu tư có ý định rót tiền vào phân khúc này. Đáng chú ý, bên cạnh đà tăng giá, nguồn cung căn hộ dịch vụ được dự báo vẫn tiếp đà khan hiếm trong thời gian tới. 

Cụ thể, theo Savill, đến năm 2025, thị trường TP.HCM dự kiến chỉ có 600 căn đến từ 9 dự án. Tại Hà Nội, quận Tây Hồ sẽ chiếm 63% nguồn cung tương lai. Trong năm 2024, thành phố dự kiến có thêm khoảng 450 căn hộ dịch vụ, tập trung ở hạng A và B.

Ở một diễn biến khác, giới phân tích nhận định trong bối cảnh giá mua, bán và cho thuê không ngừng tăng thời gian qua, định kiến đầu tư nhà cho thuê là "tiêu sản" đã gần như bị phá bỏ. Điều này càng cho thấy tiềm năng đầu tư của loại hình căn hộ dịch vụ. 

Cơ hội là hiện hữu, song các chuyên gia cũng khuyến cáo nhà đầu tư cá nhân cần lựa chọn kỹ lưỡng về phân khúc, chất lượng, khả năng thu hút khách thuê… trước khi rót tiền. Để đảm bảo an toàn, nhà đầu tư cần đón đầu các dự án FDI công nghệ cao, tìm các sản phẩm gần các khu công nghiệp, cửa ngõ thành phố, ưu tiên khu vực có hạ tầng giao thông phát triển...  

Với chủ đầu tư dự án, trong bối cảnh cạnh tranh khốc liệt, các đơn vị cần tập trung cải thiện chất lượng dịch vụ và đẩy mạnh các hình thức quảng cáo đa dạng hơn để tăng tính cạnh tranh trên thị trường. Bên cạnh khách thuê dài hạn đang chiếm 60-70%, cần thúc đẩy phân khúc khách thuê ngắn hạn.