Rất khó để kỳ vọng vào việc giảm giá chung cư

Cách đây 6 năm, TS Lê Đăng Doanh, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Quản lý kinh tế trung ương (CIEM) đã đưa ra "tuyên bố" và gần như không gây tranh cãi khi nói về giá chung cư nói riêng, giá nhà nói chung: “Nếu ở các nước, bình quân giá nhà chỉ gấp hơn 5 lần thu nhập của người dân thì ở Việt Nam con số này lên tới 20 - 25 lần. Đó là nghịch lý và cũng là bi kịch.

Tính từ thời điểm TS Lê Đăng Doanh phát biểu, con số 20 – 25 lần chẳng những không được cải thiện, mà ngược lại còn tăng thêm, dù cho thu nhập bình quân của người dân Việt Nam cũng đã tăng lên đáng kể. “Giá nhà tăng quá nhanh”, “thu nhập không theo kịp giá nhà”… đã trở thành điệp khúc quen thuộc của thị trường. Không quá khi nói rằng, người mua nhà hiện nay chỉ có hai lựa chọn: hoặc quyết định mua nhanh trước khi giá tiếp tục lên, hoặc kiên nhẫn chờ đợi nguồn hàng giá hợp lý xuất hiện - với thời gian chờ đợi có thể tính bằng… năm.

Theo báo cáo của Batdongsan.com.vn, trong giai đoạn dài từ năm 2015 đến 2023, chỉ số tăng giá chung cư ở Hà Nội và TP.HCM lần lượt là 82% và 56%. Còn theo tính toán của Savills Việt Nam, mức tăng trưởng giá căn hộ chung cư từ năm 2019 đến nửa đầu năm 2023 là 13%/năm.

Điều đáng nói, dù giá chung cư tăng đã tăng khá cao nhiều năm qua nhưng theo rất nhiều chuyên gia, trong năm 2024, phân khúc này vẫn sẽ tiếp tục "nóng" lên.

Nghiên cứu mới nhất mà NetCredit vừa đưa ra, Hà Nội tiếp tục nằm trong số 10 thủ đô khó mua nhà ở nhất thế giới. Giá một căn nhà chung cư tại nội thành Hà Nội đã tăng 77% trong năm qua, tương đương 45 năm thu nhập bình quân của người lao động.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho hay, giá chung cư nội đô dù đã cao nhưng đà tăng vẫn tiếp tục vì lượng cầu lớn trong khi nguồn cung hạn chế. Trong đó, giá bán chung cư sơ cấp tại Hà Nội sẽ tiếp tục tăng trung bình 3 - 8%, với chung cư cao cấp tăng nhiều nhất. Nguồn cung hạn chế cũng sẽ khiến giá cho thuê căn hộ Hà Nội trong năm 2024 tăng khoảng 5%.

Khảo sát thực tế, hiện mức giá bình quân căn hộ chung cư Hà Nội là khoảng 53 triệu đồng/m2, ghi nhận nhiều dự án chung cư tăng giá khoảng từ 3,5-4%. Ví dụ như giá chung cư thuộc quận Thanh Xuân tăng khoảng 3,5%; chung cư quận Hà Đông tăng khoảng 3,7%; quận Hoàng Mai tăng khoảng 3,8%; căn hộ quận Nam Từ Liêm tăng khoảng 4,1%… Mức tăng giá chung cư tại TP.HCM còn ghi nhận mạnh hơn, trung bình từ 3,8 -6% với mức giá bình quân rơi vào khoảng 61 triệu đồng/m2.

Theo Bộ Xây dựng, để giải quyết thực trạng gía chung cư bỏ xa mức thu nhập của người dân và ngăn chặn đà tăng giá mạnh là rất khó. Vì với tốc độ tăng dân số và nhu cầu nhà ở hiện tại, mỗi năm, cả nước cần phải tăng thêm khoảng 70 triệu m2 nhà ở đô thị, phục vụ các hộ gia đình thành thị mới. Mặt khác, một bộ phận chuyên đầu cơ, mua đi bán lại ở thị trường thứ cấp đã khiến giá nhà đến tay người sử dụng cuối cùng bị thổi lên nhiều lần.

Dòng tiền chuyển hướng

 Mặt bằng giá căn hộ tăng chóng mặt, đã khiến thanh khoản trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp bắt đầu có dấu hiệu chậm lại, việc “lướt sóng” không còn dễ dàng. Ông Nguyễn Đức Thêm, Quản lý cấp cao, Bộ phận Kinh doanh nhà ở, Savills Hà Nội, bình luận: Thu nhập bình quân của người dân chưa bắt kịp với mức độ tăng giá của bất động sản. Người mua nhà có nhu cầu thực sẽ gặp khó khăn chi trả nếu sở hữu nguồn tài chính cá nhân hạn hẹp. Nhóm đối tượng sử dụng đòn bẩy tài chính cũng đang gặp nhiều thách thức hơn vì chính sách hỗ trợ cho vay bất động sản bị kiểm soát chặt chẽ.

Không khả thi về góc độ lướt sóng, nhà đầu tư căn hộ tất yếu sẽ tính đến góc độ cho thuê. Theo báo cáo về xu hướng và tâm lý người tiêu dùng bất động sản (CSS) của Công ty PropertyGuru, sang nửa đầu năm 2024, “không đủ tiền mua nhà” đã trở thành lý do hàng đầu, chiếm 33%. 

Thậm chí, theo dự báo của các đơn vị nghiên cứu, giá chung cư tại Hà Nội sẽ còn tiếp tục tăng khi nguồn cung khan hiếm, khiến các nhà đầu tư dần trở nên rụt rè với chung cư Hà Nội, mà nhanh chóng chuyển hướng, nhạy bén đón đầu thị trường lân cận. Theo đó, căn hộ gần các khu công nghiệp đang có thanh khoản cao, tỷ suất cho thuê tốt, cho thấy cơ hội đầu tư khá hấp dẫn cho các nhà đầu tư trong bối cảnh hiện tại.  

Quan sát cho thấy, làn sóng tăng trưởng của bất động sản công nghiệp đang kéo theo nhu cầu phát triển căn hộ chung cư đã rầm rộ thời gian qua. Nếu như ở phía Nam, những thủ phủ chung cư mới như Bình Dương, Long An... đã phát triển mạnh mẽ trong suốt 3 năm qua, thì nay, xu hướng này đang chuyển ra khu vực phía Bắc.  

Tại các tỉnh trọng điểm về thu hút đầu tư các khu công nghiệp của phía Bắc như Bắc Ninh, Bắc Giang, Vĩnh Phúc, Thái Nguyên… quy tụ hàng chục nghìn chuyên gia nước ngoài và lao động cao cấp sinh sống. Con số này dự báo tiếp tục tăng nhanh trong năm 2024 khi miền Bắc  đang trở thành điểm đến của hàng loạt "đại bàng" lớn. 

Rõ ràng, khu công nghiệp phát triển, kéo theo nhu cầu nhà ở của các chuyên gia nước ngoài, lao động trong các khu công nghiệp ngày càng lớn. Đặc biệt, các chuyên gia nước ngoài thường chuộng phân khúc căn hộ chung cư cao cấp đầy đủ tiện ích thay vì ở nhà riêng lẻ.

"Việc bỏ vốn vào các sản phẩm giá rẻ, nhu cầu đang tăng cao như căn hộ gần các khu công nghiệp giúp vừa đảm bảo thanh khoản, vừa có thể tối đa hóa lợi nhuận khi thị trường tăng trở lại. Giai đoạn này thị trường cần những sản phẩm thật, giá trị thật. Nếu chọn lựa đầu tư những sản phẩm tại các khu vực đang bắt đầu phát triển, nhiều hạ tầng lớn và khu công nghiệp mới được đầu tư thì không thể thua được", ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Phó giám đốc CBRE Vietnam nhận định.