Quý 4 là thời điểm thị trường đi qua vùng đáy

Theo các chuyên gia, những chính sách tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản chưa phát huy hiệu quả rõ rệt. Tuy nhiên, không thể phủ nhận thị trường bất động sản đang có những dấu hiệu phục hồi tích cực.

Những điểm sáng như lãi suất huy động đã giảm về mức thấp nhất kể từ năm 2020, kéo theo lãi suất chào cho các khoản vay mới cũng đang được điều chỉnh giảm về mức tương đương đầu năm 2022.  

Dù tỉ lệ hấp thụ chung của toàn thị trường vẫn đang ở mức thấp so với cùng kỳ các năm trước khủng hoảng (trung bình khoảng trên dưới 20% toàn thị trường), nhưng tỉ lệ hấp thụ của năm 2023 đã tăng dần theo quý. Cụ thể, quý 2 tăng hơn quý 1, quý 3 tăng hơn quý 2. Nếu đà tăng tỉ lệ hấp thụ duy trì ổn định thì có thể kỳ vọng thị trường bất động sản sẽ ấm dần lên trong giai đoạn sắp tới.

Mới đây, TS. Phạm Anh Khôi, Viện trưởng Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS - FERI), nhận định, bất động sản đã đi đến giai đoạn cuối của kỳ suy thoái và hiện nay thị trường gần như đã chạm đáy.

"Khác với giai đoạn trước, đến cuối quý 3/2023, thị trường không còn ghi nhận các sản phẩm bất động sản chào bán mới bị cắt giảm giá sâu, thậm chí giá bán sơ cấp đã bắt đầu tăng nhẹ 2-5%. Thị trường đã chạm đáy và có thể dự báo sẽ dần hồi phục", ông Khôi đánh giá. 

Đặc biệt, theo DXS, thị trường bất động sản ghi nhận lượng giao dịch thực tế chưa tăng nhưng tâm lý của khách hàng đã được cải thiện. Tỷ lệ tìm kiếm bất động sản của khách hàng gia tăng, đặc biệt là phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực.

Cùng với đó, thị trường chứng khoán hồi phục. Các doanh nghiệp bắt đầu có cơ hội huy động vốn từ cổ phiếu như đẩy giá cổ phiếu để phát hành thêm cổ phiếu để đầu tư vào doanh nghiệp bắt đầu một chu kỳ phát triển mới. Đáng nói, các cổ phiếu bất động sản vẫn là ngành được nhà đầu tư kỳ vọng lớn nhất biên độ giá tăng mạnh và đang dẫn dắt thị trường VN-Index.

Đặc biệt, các Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai và Luật Tổ chức tín dụng cũng đã được Quốc hội thảo luận nghiêm túc về các nội dung sửa đổi, bổ sung. Dự kiến, sẽ được thông qua vào kỳ họp thứ 6, Quốc hội khóa XV vào tháng 11/2023. Đây là các luật có ý nghĩa quan trọng và có tác động tích cực đến thị trường nhà ở, bất động sản, cải thiện mạnh mẽ niềm tin vào môi trường đầu tư, tạo sự minh bạch và ổn định cho thị trường nhà ở và bất động sản tại Việt Nam. 

“Quý IV là thời điểm thị trường đang bắt đầu đi qua đáy. Tuy nhiên, chu kỳ tăng trưởng mới của bất động sản Việt Nam sẽ không đi theo biểu đồ hình chữ V mà sẽ là hồi phục và tăng trưởng theo biểu đồ hình chữ U. Dù thị trường chưa thể tạo ra dòng tiền khai thác, kinh doanh với giá trị lớn nhưng vào thời điểm cuối năm thị trường sẽ phục hồi cục bộ ở một số phân khúc, khu vực khi nhà đầu tư trung hạn bắt đầu giải ngân”, ông Khôi nhận định. 

Tỷ lệ hấp thụ đạt 40-50% nếu lãi suất về dưới 10-12%

Nhìn chung, các nhận định của chuyên gia đều cho rằng quý 4/2023 là thời điểm lĩnh vực bất động sản sẽ bắt đầu chu trình mới với sự phục hồi dần dần ở một số phân khúc và thị trường chủ lực là các đô thị lớn. Nhưng thời điểm hiện tại, doanh nghiệp bất động sản vẫn phải tiếp tục “bắt mạch” thị trường để đưa ra những quyết sách chống khủng hoảng, nhằm duy trì hoạt động và chờ thời cơ đến. 

Quan sát hiện nay, các chủ đầu tư đang rục rịch chuẩn bị ra hàng. Còn giới đầu tư cho rằng đây là thời điểm thích hợp để xuống tiền. Đặc biệt sản phẩm có vị trí địa lý thuận lợi và hạ tầng giao thông tốt với mức giá hợp lý sẽ hút dòng tiền.

Tuy nhiên, trong lúc chờ "ngấm" chính sách, bàn về giải pháp để dòng tiền quay trở lại thị trường bất động sản, hầu hết các chuyên gia đều cho rằng, cần giúp người mua tiếp cận được vốn vay với lãi suất thấp. "Nếu lãi suất cho vay chỉ giảm ở mức 0,5-0,7%, những khách hàng tiềm năng có nhu cầu thật sẽ tiếp tục quyết định đứng ngoài thị trường bất động sản vì chi phí tài chính vẫn khá lớn, đồng nghĩa rủi ro còn cao", TS Nguyễn Duy Phương, Giám đốc phân tích đầu tư của DGCapital nhận định. 

Mới đây, Khảo sát của DXS - FERI về khách hàng có ý định mua bất động sản khi lãi suất đã giảm hay không, 26% số người được hỏi chọn đáp án “có”, 43% người được hỏi đang phân vân “chưa chắc chắn’’, chỉ có 31% phản hồi “không”, điều này cho thấy khi lãi suất giảm, niềm tin thị trường cũng đang dần dần quay lại, và quyết tâm xuống tiền mua bất động sản khi lãi suất giảm cũng đang dần được cải thiện.

Kỳ vọng lãi suất sẽ dẫn dắt thị trường bất động sản quý 4, Dat Xanh Services đã đưa ra 3 kịch bản: Kịch bản lý tưởng: Nguồn cung giảm 20-30%; lãi suất dưới 10-12%, giá bán tăng nhẹ, tỷ lệ hấp thụ 40-50%; Kịch bản kỳ vọng: Nguồn cung giảm 30-50%; Giá bán đi ngang, lãi suất 11-13%, tỷ lệ hấp thụ 20%; Kịch bản thách thức: Nguồn cung giảm trên 50-60%; giá bán giảm 20%; lãi suất trên 14% tỷ lệ hấp thụ 10%.  

Nhiều kỳ vọng dòng tiền sẽ chảy, bất động sản ôm hy vọng phá băng khi mới đây, Vụ Dự báo, Thống kê (NHNN) đã bật tín hiệu cho hay, bình quân mặt bằng lãi suất huy động và cho vay toàn hệ thống tiếp tục giảm 0,26 - 0,35 điểm % trong thời gian tới.