Doanh nghiệp "đứng hình" khi nhìn bảng giá đất mới

Tại Hội thảo “Áp dụng bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024: Những vấn đề đặt ra và giải pháp phát triển bền vững thị trường Bất động sản Việt Nam”, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam, Chủ tịch GP.Invest, cho hay hiện nay hành lang pháp lý cho các hoạt động trên thị trường bất động sản đã rõ ràng hơn. Tuy nhiên trên thực tế, vẫn có một số hạn chế, một trong số đó là vấn đề định giá đất. Đây là vấn đề đang gây ra ách tắc rất lớn.

“Hiện nay chúng tôi cũng có 1 dự án đã có quyết định giao đất cách đây 9 tháng, đến nay vẫn chưa định được giá đất. Thế nhưng, 9 tháng của chúng tôi chưa phải là nhiều vì có dự án của doanh nghiệp khác 2 năm chưa định giá đất, thậm chí có dự án nhà xây xong vẫn chưa định được giá đất. Điều này đang gây ra rất nhiều bức xúc.

Chúng tôi cho là Nghị định 71 đã cải tiến hơn so với Nghị định 12. Bởi nếu theo Nghị định 12 thì giá đất không thể tính được vì áp dụng phương pháp thặng dư thì doanh nghiệp phải mất rất nhiều chi phí đầu vào”, ông Hiệp chia sẻ.

Một quy định khác tại Nghị định 71 cũng đang gây ra nhiều khó khăn đó là định giá đất dựa vào tài sản đấu giá gần nhất. Ông Hiệp cho rằng, lấy tài sản đấu giá gần nhất để so sánh với một dự án là không phù hợp.

“Việc doanh nghiệp triển khai một dự án 50ha khác với đấu giá một lô đất 200ha bởi mức đầu tư cho một dự án đồng bộ, hoàn thiện là rất lớn. Do đó chúng tôi mong muốn cơ quan nhà nước xem xét lại và có hướng dẫn cụ thể cho các địa phương. Bởi thực tế hiện nay địa phương chưa dám làm”, ông Hiệp đề xuất.

Chủ tịch GP.Invest lo ngại, nếu giá đất bị đẩy lên cao, sức thu hút đầu tư của đất nước sẽ bị sụt giảm. Sở dĩ các cụm công nghiệp của nước ta hiện nay đạt tỷ lệ lấp đầy 80 - 90% là nhờ chi phí nhân công rẻ, chi phí đất đai hợp lý, logistics thuận lợi.

“Nếu hiện tại bớt đi một yếu tố đó là đất đai, trong khi nhân công ngày càng đắt lên thì lợi thế thu hút đầu tư của chúng ta còn không? Việt Nam có còn là điểm sáng đầu tư của Đông Nam Á nữa không?”, Chủ tịch GP.Invest đặt câu hỏi.

Theo vị này, trong cách tính giá đất hiện nay, chúng ta chưa tính đến lợi ích của doanh nghiệp nói chung, doanh nghiệp sử dụng thuê đất và doanh nghiệp bất động sản nói riêng. Các doanh nghiệp đều bị ảnh hưởng khi giá đất tăng cao. Vậy thì doanh nghiệp nào dám làm dự án? Nếu doanh nghiệp không dám làm thì làm sao có nguồn thu bền vững cho địa phương?  

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Đức Cây, Chủ tịch Contrexim cũng cho rằng, việc giá đất đẩy lên cao sẽ ảnh hưởng đến thu hút đầu tư tại Việt Nam. “Nhiều năm tham gia phát triển thị trường Bất động sản, chính tôi cũng chưa bao giờ thấy giá bất động sản tăng đột biến như hiện nay. Chúng ta cần đặt ra câu hỏi rằng, với giá đất quá cao như hiện tại, đắt hơn cả Tokyo (Nhật Bản) thì liệu còn doanh nghiệp, nhà đầu tư thương mại, dịch vụ quốc tế nào còn dám đến đầu tư tại Việt Nam?”, vị này nói. 

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho biết, từ năm 2023 đến cuối năm 2024, TP.HCM đã điều chỉnh tăng giá đất lên khoảng 1,64 lần. Hiện nay, với các điều chỉnh mới, mức tăng tiếp tục duy trì khoảng tương tự. Như vậy, trong vòng 3 năm, các doanh nghiệp phải đối mặt với sự thay đổi lớn về nghĩa vụ tài chính, theo xu hướng nộp thuế và phí nhiều hơn. Điều này gây áp lực tài chính không nhỏ cho các doanh nghiệp.

“Nghị định 102/2024 có khung thời gian tối thiểu là 10 năm, do đó, trong giai đoạn đầu, việc áp mức 0,25 - 1,5% là khá cao. Chúng tôi kiến nghị chỉ nên xác định mức phần trăm tính đơn giá thuê đất từ 0,25 - 0,5% để giảm bớt gánh nặng tài chính cho doanh nghiệp và tạo điều kiện cho họ thích nghi dần với các thay đổi”, ông Châu kiến nghị.

Cần cụ thể hóa, chi tiết giá của các nhóm đất

Theo thống kê của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, tính đến ngày 6/1/2025, đã có 25 địa phương trên cả nước chính thức công bố bảng giá đất điều chỉnh, có hiệu lực đến ngày 31/12/2025. Đáng chú ý, giá đất ở nhiều khu vực có mức tăng cao hơn nhiều lần so với bảng giá đất cũ và mỗi địa phương đều có mức tăng giá khác nhau.

 GS. Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội cho rằng, khi xây dựng bảng giá đất cần dựa trên giá trị thị trường (có sự ổn định) thay vì yếu tố biến động - giá cả. Cần phân định giá cả và giá trị thị trường của đất đai khi lập bảng giá đất.

“Tôi đề xuất chúng ta phải có một cơ chế pháp lý rất rõ để bảo vệ cho đội ngũ, tổ chức tư vấn định giá đất. Họ là chuyên gia, làm đúng trình tự của pháp luật, thủ tục thì phải bảo vệ họ. Có như thế người tư vấn định giá mới dám làm. Chúng ta cũng phải chuẩn bị lực lượng vật chất gồm các chuyên gia định giá đất. Nhìn lại thì hiện nay đất nước chúng ta có mấy trăm chuyên gia định giá đất và có thể định giá đất? Ngoài tổ chức các hội thảo, tôi cho rằng, Bộ Tài nguyên và Môi trường phải “cầm tay chỉ việc” hướng dẫn cho các địa phương. Còn để cho các địa phương tự làm thì rất khó”, vị này nói.

Thứ hai, để đảm bảo tính công bằng cho các doanh nghiệp triển khai các dự án khác nhau, các chuyên gia cho rằng bảng giá đất mới cần được xây dựng dựa trên việc phân loại nhóm đất một cách chi tiết. Việc này sẽ cho phép xác định giá đất chính xác hơn với từng nhóm đất cụ thể, phản ánh đúng giá trị thực tế và tiềm năng sử dụng đất của từng loại hình dự án.

Đồng quan điểm, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế cho rằng, cần quy định chi tiết phương pháp xác định giá đất, hướng dẫn định giá phù hợp với từng loại đất, từng vùng miền, đảm bảo tính linh hoạt nhưng vẫn nhất quán. Bên cạnh đó, cần hướng dẫn chi tiết hơn các quy định về thu thập, quản lý và cập nhật dữ liệu giá đất thị trường, bao gồm các giao dịch thực tế, kết quả đấu giá, giá trị bồi thường.

Cụ thể, nếu là đất ở, các khu chung cư, quy hoạch khu dân cư theo hình thức mua bán quyền sở hữu vĩnh viễn thì cần áp dụng mức giá 100% theo bảng giá đất.

Đối với đất thương mại, dịch vụ (xây dựng văn phòng, khách sạn, trung tâm thương mại, du lịch), có thời gian thuê đất 50 năm, thì tiền thuê nên tính khoảng 40- 0% giá trị đất tính theo khung giá đất hàng năm.

Đối với các khu vực dành cho các ngành công nghiệp chiến lược, công nghiệp công nghệ cao, cần áp dụng mức giá đất cạnh tranh để thu hút đầu tư trong nước và quốc tế trong khoảng 20-40% giá đất trong bảng giá đất.

Đối với các loại đất phục vụ cộng đồng như xây dựng trường học, bệnh viện, trung tâm văn hóa, khu vui chơi, giải trí, các cơ sở hạ tầng phục vụ đời sống xã hội cần áp dụng chính sách ưu đãi đặc biệt. Mức giá cho thuê đất có thể bằng 5 - 20% giá đất trong bảng giá hàng năm.

Ngoài ra, trong một số trường hợp, việc miễn phí giao đất hoặc giảm giá thuê đất cho các dự án này là cần thiết để khuyến khích các thành phần kinh tế, các tổ chức, các doanh nghiệp tham gia vào phát triển các công trình phúc lợi xã hội. Các chính sách này sẽ góp phần nâng cao chất lượng sống cho cộng đồng và đảm bảo sự phát triển bền vững về dài hạn.