Nhiều thuận lợi và thách thức

Năm 2022 được xem là một năm nhiều thách thức với thị trường chứng khoán nói chung và nhóm ngành bất động sản nói riêng.

Nói về rủi ro trong năm mới, trong báo cáo phân tích về ngành bất động sản mới công bố, chuyên gia phân tích của Vndirect đã chỉ tới 4 nguyên nhân có thể tác động xấu tới của nhóm ngành này.

Thứ nhất, dịch bệnh có thể vẫn gây tác động đến thị trường bất động sản khiến cho hoạt động bán hàng và quảng cáo ít nhiều bị ảnh hưởng. Thứ hai, giá nhà đất đang ngày càng tăng cao, khiến cho khả năng mua nhà của người dân có thể ít lại. Bên cạnh đó, chi phí xây dựng vẫn đang neo ở mức cao khi giá thép đã bật tăng 40-35% so với cùng kỳ, khiến giá nhà sẽ khó giảm xuống trong hai năm tới.

Một cản trở nữa của thị trường liên quan đến vấn đề pháp lý. "Đề xuất sửa đổi, bổ sung điểm c, khoản 1, Điều 75 của Luật Đầu tư chưa được Quốc hội thông qua trong Kỳ họp bất thường lần thứ nhất vào đầu năm 2022. Theo đó, nếu dự án không có diện tích đất ở nào thì sẽ không thể triển khai nhà ở thương mại, khiến cho hàng trăm dự án sử dụng đất nông nghiệp, phi nông nghiệp bị trì hoãn", Vndirect cho biết và nhận định: "Nút thắt này có thể sẽ bị kéo dài cho tới khi Luật Đất đai 2013 được sửa đổi". 

Tuy nhiên xét về tiềm năng tăng giá, thị trường bất động sản kỳ vọng các quy định mới ban hành trong năm 2020 như Nghị định 148, Luật Xây dựng sửa đổi 2020 và Luật Đất đai sửa đổi sẽ sớm được tháo gỡ, giúp thị trường sôi động trở lại.

Trong khi đó, theo ông Michael Kokalari, Kinh tế trưởng của VinaCapital cho biết, ông kỳ vọng lợi nhuận của các công ty bất động sản sẽ tăng gần 25% vào năm nay, nhờ vào doanh số bán/đặt mua trước cua các doanh nghiệp sẽ tăng gần gấp đôi sau khi giảm hơn 50% vào năm ngoái do dịch bệnh.

Thứ hai, khi vốn đầu tư bất động sản vẫn đang khá sôi động thì sẽ đảm bảo sẽ tiếp tục tăng. "Chúng tôi tin rằng bất động sản sẽ tiếp tục tăng giá và nhu cầu mua nhà để ở hoặc cho mục đích đầu tư sẽ bị dồn nén sẽ dẫn đến sự gia tăng dự kiến trong số lượng bán trước các bất động sản mới vào năm 2022", ông Michael Kokalari nhận định.

Lực chọn cổ phiếu nào?

Theo các chuyên gia của Vndirect, trong năm vừa qua sau sự kiện Tân Hoàng Minh trúng đấu giá đất tại Thủ Thiêm, với chỉ số nhóm ngành này đã tăng 23,6%, cao hơn mức 12,1% của VN-Index. Sau đó, nhóm này cũng đã nhanh chóng điều chỉnh vì doanh nghiệp trên bỏ cọc.

Có thể thấy với dòng tiền đổ vào mạnh, giá nhóm cổ phiếu bất động sản đã bị đẩy lên quá nhanh, đặc biệt là các công ty có quỹ đất lớn ở các tỉnh lân cận Hà Nội, TP.HCM như NLG, HDC, DIG.

"Chúng tôi cho rằng khả năng trong ngắn hạn sẽ tiếp tục có những nhịp điều chỉnh để cân bằng trở lại, trước khi bước vào xu hướng tăng ổn định trong dài hạn", Vndirect nhận định. 

Xu hướng tăng được nhận định sẽ tiếp tục tập trung ở những doanh nghiệp có chất lượng tài sản tốt có các đặc điểm như "quỹ đất lớn, đặc biệt nằm ở các tỉnh lân cận và ngoại thành Hà Nội, TP.HCM, đã hoàn thiện các thủ tục pháp lý cũng như cơ sở hạ tầng để mở bán trong 2022; các sản phẩm có liên quan tới phân khúc căn hộ tầm trung và bình dân vì những phân khúc này được thúc đẩy bởi nhu cầu ở thực của người dân và tăng trưởng lợi nhuận ròng bền vững và có thể mở rộng kinh doanh".

Trên cơ sở đó, Vndirect đưa ra ba lựa chọn được yêu thích cho nhà đầu tư là VHM, KDH và NLG. Cả ba doanh nghiệp đều sở hữu quỹ đất lớn với nhiều dự án đắc địa, được đánh giá sẽ có nhiều tiềm năng trong năm 2022.