Bất động sản công nghiệp hưởng lợi từ làn sóng dịch chuyển thương mại

Ông Donald Trump vừa giành chiến thắng trong cuộc bầu cử năm 2024 và sẽ bắt đầu nhiệm kỳ làm tổng thống thứ 2 trong vài tuần tới. Xoay quanh đó là thế giới đang hồi hộp chờ đợi 4 năm tới với những kỳ vọng lẫn lộn.   

Theo phân tích của Mirae Asset, việc ông Donald Trump lên nắm quyền sẽ tạo ra nhiều tác động và thay đổi mạnh mẽ chính sách như hiện tại. Việt Nam có thể hưởng lợi dịch chuyển chuỗi cung ứng từ Trung Quốc, do Mỹ đánh thuế cao các mặt hàng nhập khẩu từ Trung Quốc. Nhưng cũng sẽ gặp rủi ro từ các chính sách bảo hộ hàng hóa trong nước và thỏa thuận thương mại khắt khe của Mỹ như tăng thuế đối với hàng hóa nhập khẩu từ các quốc gia khác 10 - 20%. Trong đó, ngành bất động sản khu công nghiệp có thể được hưởng lợi từ sự dịch chuyển dòng vốn FDI rời Trung Quốc.  

Thời gian qua, làn sóng FDI “thế hệ mới” là công nghệ cao, xe điện, năng lượng tái tạo, chất bán dẫn nổi lên như một xu hướng toàn cầu, trong đó Việt Nam là một trong những điểm đến phù hợp nhờ việc tham gia 16 FTA, nâng cấp quan hệ đối tác chiến lược toàn diện với Mỹ, Nhật, Úc, Hàn.... Và Việt Nam tiếp tục giữ vị trí thứ 3 về thu hút dòng vốn FDI nhiều nhất trong khối ASEAN các năm qua.  

Bên cạnh đó, các chính sách hỗ trợ trong các năm gần đây đã và đang giúp tăng cường thúc đẩy môi trường đầu tư ổn định, minh bạch cho nhà đầu tư, nâng cao vị thế cạnh tranh trên thực tế. Hơn nữa, việc phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân cũng là tiền đề cho phát triển khu công nghiệp bền vững.

Cũng theo Agriseco, dòng vốn FDI mới vào khu công nghiệp dự kiến tiếp tục tăng trưởng khả quan. Bởi sự phục hồi dòng vốn từ các đối tác truyền thống Hàn Quốc, Singapore nhờ dự báo tăng trưởng kinh tế 2024 cải thiện, xu hướng dịch chuyển dòng vốn từ Trung Quốc sang các quốc gia lân cận vẫn đang diễn ra.

Còn theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, Chuyên gia kinh tế, gần như chắc chắn Donald Trump sẽ tiếp tục chính sách cứng rắn với Trung Quốc. Điều này sẽ khiến các công ty quốc tế, đặc biệt là các doanh nghiệp Mỹ, phải cân nhắc rút khỏi Trung Quốc hoặc ít nhất là tìm các điểm sản xuất thay thế để giảm rủi ro.

Chính sách của ông Trump có thể sẽ khiến thị trường bất động sản công nghiệp tại Việt Nam bùng nổ. Trong nhiệm kỳ đầu của ông Trump, dòng vốn đầu tư vào các khu công nghiệp tại các tỉnh như Bình Dương, Đồng Nai và Bắc Ninh đã tăng mạnh. Việt Nam hiện là một trong những lựa chọn hàng đầu nhờ vào vị trí địa lý thuận lợi, chi phí nhân công thấp và chính trị ổn định.

Ông Hiếu cho rằng, phân khúc bất động sản công nghiệp sẽ tiếp tục phát triển mạnh trong nhiệm kỳ này. Các dự án khu công nghiệp không chỉ tạo ra nhu cầu mới về bất động sản công nghiệp mà còn kéo theo nhu cầu nhà ở cho công nhân, văn phòng và các dịch vụ tiện ích liên quan. Nếu không muốn các nhà đầu tư vào tay Thái Lan hoặc Indonesia thì các doanh nghiệp cần phải đảm bảo được cơ sở hạ tầng và chuỗi cung ứng. 

Cũng từ sự dịch chuyển trên, nhu cầu thuê đất công nghiệp và văn phòng đang gia tăng, đây là một cơ hội lớn cho Việt Nam để thu hút dòng vốn và tăng cường năng lực sản xuất. Không chỉ bất động sản công nghiệp hưởng lợi mà phân khúc bất động sản nhà ở và nghỉ dưỡng cũng sẽ tăng trưởng dương.

Đánh giá về sự phát triển của phân khúc này, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao Chi nhánh CBRE Việt Nam tại Hà Nội cho biết trong 3 năm tới, giá thuê đất công nghiệp dự kiến tăng 5 - 8%/năm ở miền Bắc và tăng 3-7%/năm ở miền Nam. Trong khi đó, giá thuê của nhà kho/nhà xưởng xây sẵn được dự báo sẽ tăng nhẹ từ 1- 4%/năm với phân khúc xưởng xây sẵn sẽ có tốc độ tăng giá cao hơn. 

“Với sự phát triển của hạ tầng giao thông, thị trường bất động sản đang lan ra những khu vực mới như các thị trường cấp 2 hay các khu kinh tế cửa khẩu. Bên cạnh đó, sự mở rộng của các chủ đầu tư hiện hữu hay gia nhập thị trường của các chủ đầu tư mới khiến cho bức tranh bất động sản khu công nghiệp thời gian tới càng trở nên sôi động”, bà An nhấn mạnh..

Tốc độ phục hồi chậm hơn đối với ngành bất động sản nhà ở vào năm 2025

Việc ông Donald Trump tái đắc cử, ngoài những cơ hội mà thị trường bất động sản Việt Nam có thể hưởng lợi, cũng không thiếu những thách thức mà ngành này phải đối mặt. Một trong những yếu tố quan trọng nhất là chính sách thương mại và tiền tệ của Mỹ có thể tạo ra áp lực lên nền kinh tế Việt Nam. Bất động sản là lĩnh vực quan trọng nên khó tránh khỏi những tác động mạnh.

Trong nhiệm kỳ đầu, chính quyền của ông Trump đã đưa Việt Nam vào danh sách giám sát về thao túng tiền tệ. Nếu ông Trump tiếp tục chính sách này, Việt Nam sẽ phải đối mặt với áp lực từ phía Mỹ để duy trì sự ổn định của tỷ giá. 

“Khi đồng USD tăng giá và Việt Nam chịu sức ép từ Mỹ, việc vay vốn nước ngoài sẽ trở nên đắt đỏ hơn. Điều này có thể khiến cho nhiều dự án, trong đó có bất động sản bị trì hoãn hoặc giảm quy mô”, PGS. TS. Trần Đình Thiên, nguyên Viện trưởng Viện kinh tế Việt Nam, thành viên tổ tư vấn kinh tế của Thủ tướng, nhận định.  

Nhìn lại về thị trường bất động sản nhà ở tại Việt Nam 9 tháng 2024, có thể ghi nhận đang tiếp tục đà phục hồi dần, với phân khúc căn hộ tại Hà Nội dẫn đầu đà phục hồi. Theo Chứng khoán Vietcap, sự gia tăng của các hoạt động chuẩn bị cho việc mở bán dự án mới cùng với sự cải thiện đối với niềm tin của người mua nhà từ đầu năm 2024 đến nay, củng cố dự báo về sự tăng trưởng của lượng giao dịch bất động sản sơ cấp trong năm 2024 so với năm 2023.     

"Trong kịch bản rủi ro chính sách của Mỹ với thuế thương mại và lạm phát cao hơn, lãi suất trong nước và lãi suất vay mua nhà có thể sẽ tăng hơn đáng kể so với kỳ vọng, dẫn đến tốc độ phục hồi chậm hơn dự kiến đối với ngành bất động sản nhà ở vào năm 2025", Chứng khoán Vietcap đánh giá.  

Cụ thể, mức tăng đáng kể của lãi suất vay mua nhà có thể sẽ làm giảm đi niềm tin của người mua nhà và gây ra thách thức huy động vốn cho các chủ đầu tư trong nước tương tự như mức tăng 200 điểm cơ bản của lãi suất tái cấp vốn tại Việt Nam trong giai đoạn tháng 9 và tháng 10/2022 trước đây.  

Ngoài ra, Vietcap lo ngại, rủi ro về thuế quan cao hơn cũng sẽ khiến tốc độ tăng trưởng chậm lại và có thể sẽ làm giảm thu nhập ở nhiều ngành nghề, từ đó ảnh hưởng đến quyết định mua nhà. Kịch bản này cũng có thể làm tăng chi phí huy động vốn cho các công ty có kế hoạch huy động vốn quốc tế. Được biết, VHM có kế hoạch phát hành trái phiếu quốc tế lên đến 500 triệu USD vào năm 2025, trong khi VIC tiếp tục chủ động tiếp cận các cơ hội huy động vốn khác nhau, bao gồm thị trường quốc tế.    

"Đối với tác động từ dòng vốn quốc tế, đây sẽ không chỉ là bài toán của riêng VHC mà còn nhiều doanh nghiệp lớn khác đang kỳ vọng vốn ngoại rẻ hơn, có thể huy động dài hạn trong bối cảnh kênh trái phiếu trong nước vẫn chưa hoàn toàn rộng mở", chuyên gia Vietcap nhìn nhận.