Giao dịch giảm hơn 80%

Báo cáo mới nhất về thị trường đất nền TP.HCM và vùng phụ cận của DKRA Group, ghi nhận, cầu thị trường trong năm 2023 ở mức thấp, lượng tiêu thụ chỉ tương đương khoảng 16% so với năm 2022. Những giao dịch phát sinh chủ yếu ở nhóm sản phẩm có giá 12,9-14,9 triệu đồng/m2 và diện tích phổ biến 70-90 m2.

"Khó khăn trong việc tiếp cận dòng vốn và niềm tin vào chủ đầu tư là những rào cản nhất định trong quyết định sở hữu bất động sản của khách hàng. Cùng đó, nguồn cung đất nền mới tại TP.HCM và vùng phụ cận đã giảm mạnh 73% so với năm 2022. Đây là mức thấp nhất trong vòng 5 năm trở lại đây. Trong đó, Bình Dương chủ lực về nguồn cung mới với tỷ lệ đạt 47%", DKRA Group nhận định.

Cùng với đó, mặt bằng giá sơ cấp của loại hình bất động sản này cũng ghi nhận mức giảm 10-13% so với năm 2022. Bên cạnh việc giảm giá bán, các chủ đầu tư cũng áp dụng các chính sách chiết khấu, kéo giãn tiến độ thanh toán, hỗ trợ lãi suất, cam kết lợi nhuận... để kích cầu thị trường.

Thị trường thứ cấp ghi nhận mức giảm 13% - 17% so với đầu năm 2023, mức giảm ở nhóm khách hàng sử dụng vốn vay, dự án có quy mô lớn chưa hoàn thiện hạ tầng - pháp lý. Thanh khoản thị trường ở mức trung bình, các dự án đã hoàn thiện hạ tầng, cấp sổ, nằm trong khu dân cư có đầy đủ tiện ích nội - ngoại khu, có mức giá trong khoảng 12 - 19 triệu đồng/m2 thu hút được sự chú ý của các nhà đầu tư.

Theo dữ liệu DKRA Group đưa ra, hiện mặt bằng giá đất nền Tp.HCM đang ở ngưỡng cao nhất, đạt trung bình 74,7 triệu đồng/m2, thấp nhất là 37,5 triệu đồng/m2. Trong khi Đồng Nai, giá đất nền cao nhất vào mức 56,4 triệu đồng/m2, thấp nhất 9,2 triệu đồng/m2.

Theo DKRA, dự kiến trong năm 2024, thị trường đất nền Tp.HCM và vùng phụ cận tiếp tục tình trạng khan hiếm nguồn cung mới. Trong đó, Long An là địa phương dẫn đầu thị trường năm 2024 với khoảng 850 - 950 nền được mở bán. Đồng Nai khoảng 750 - 850 nền. Bình Dương dự kiến mở bán khoảng 600 - 700 nền. Các khu vực còn lại như: Tp.HCM, Bà Rịa – Vũng Tàu, Tây Ninh phân bổ rải rác khoảng 200 - 400 nền.

Trước đó, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định, dù lượng tin đăng cắt lỗ đã giảm trong những tháng cuối năm 2023, nhưng thị trường đất nền vẫn ảm đạm. Dự báo, bước sang năm 2024, nhu cầu đất nền sẽ tiếp tục sụt giảm trước nỗi lo rủi ro pháp lý của người mua. Theo đó, mặt bằng giá đất nền cũng sẽ được điều chỉnh giảm xuống, nhất là với những lô đất có diện tích lớn. 

Đặc biệt, việc thông qua quy định mới siết phân lô bán nền tại Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi cũng được cho là sẽ tác động mạnh mẽ đến phân khúc này. Rất có thể, sẽ có một lượng lớn đất nền diện tích lớn được các nhà đầu tư “ôm” với mục đích phân lô, tách thửa trước đó được rao bán hạ giá.

"Vệc siết chặt phân lô cũng đồng nghĩa loại hình đất nền sẽ gặp khó khăn do nguồn cung khan hiếm, bị thu hẹp. Tuy nhiên, vì giá trị lớn nên sản phẩm đất nền diện to sẽ kén khách và khiến người mua có thể “ép giá” chủ đất. Do thanh khoản đất nền giảm cũng sẽ đẩy thị trường thêm khó khăn trong bối cảnh trầm lắng đang kéo dài", ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, nhận định.

Cơ hội 'đảo chiều' cuối năm 2024? 

Ở góc nhìn lạc quan hơn, nhiều chuyên gia bất động sản cho rằng, thị trường nhà gắn liền với đất, đất nền các tỉnh vùng ven TP.HCM sẽ có những chuyển biến tích cực, thoát khỏi tình trạng "đóng băng" như năm 2023, nhất là những dự án có giá bán phù hợp.  

Nêu quan điểm, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan cho rằng, từ những tín hiệu tích cực xảy ra vào nửa cuối 2023, như lượng tìm kiếm giao dịch các phân khúc đất nền, chung cư... có sự phục hồi tốt và nguồn cung từ các dự án mới, giao dịch xuất hiện ngày càng nhiều, bức tranh đất nền năm 2024 sẽ bớt khó khăn hơn so với năm 2023.  

"So với các loại hình khác, thời điểm phục hồi của thị trường đất nền có thể chậm hơn do nhiều yếu tố và sẽ phải đến cuối năm 2024 mới đảo chiều. Cụ thể, tín dụng dành cho đầu tư bất động sản vẫn chưa nhiều, lãi suất đang giảm dần, nhưng phải mất 3-4 quý để có thể trở về mức lãi suất năm 2021. Đặc biệt, tâm lý thị trường còn thấp với các phân khúc bất động sản thuộc loại đầu tư, đầu cơ, ít phục vụ nhu cầu ở thực. Do đó, đất nền sẽ phục hồi chậm hơn so với những loại hình khác",  Phó tổng giám đốc Batdongsan cho hay. 

Mặc dù lượng giao dịch sụt giảm mạnh trong thời gian qua nhưng đất nền vẫn là kênh đầu tư được quan tâm và lựa chọn nhiều nhất năm 2024. Tâm lý “tấc đất tấc vàng” của cha ông khiến nhu cầu sở hữu nhà đất, nhu cầu tích sản của người Việt rất lớn…

Theo báo cáo “Tâm lý người tiêu dùng và những xu hướng mới” mà Batdongsan.com.vn vừa công bố, trong 1.000 người khảo sát, chia sẻ về loại hình bất động sản được quan tâm nhất trong năm 2024, thì 33% người cho biết sẽ quan tâm tới đất nền. Kế đó, nhà riêng, nhà liền kề đứng thứ hai với 26%; chung cư đứng thứ ba với 24%; nhà phố và biệt thự lần lượt là 9% và 6%.

Các chuyên gia dự đoán, sự giằng co về giá trong giao dịch đất nền sẽ kết thúc vào khoảng nửa đầu năm 2024. Song, sự phục hồi này sẽ không đồng bộ. Đất nền ở vùng ven TP.HCM có đầy đủ pháp lý sẽ hồi phục trước, sau đó mới lan ra các tỉnh lân cận. Đặc biệt, thị trường đất nền xung quanh các khu công nghiệp được đánh giá là tiềm năng, thú hút nhà đầu tư.

Xét về dài hạn, giá đất nền có thể tiếp tục tăng lên và giao dịch sẽ trở lại. Lý do là giá bất động sản còn phụ thuộc vào các yếu tố khác, như việc triển khai hạ tầng, tăng trưởng kinh tế, thu nhập người dân. Chưa kể, đất nền là loại hình mà bất kỳ thành viên nào của thị trường cũng có thể đầu tư do sự đa dạng về diện tích, mức giá, khu vực.