Thứ bảy, 30/09/2023

TP HÀ NỘI _°C /_% weather

Doanh Nhân Trẻ
Doanh Nhân Trẻ

Doanh Nhân Trẻ

  • Click để copy

Ngành bất động sản nhà ở: Lãi suất giảm giúp thị trường dần 'rã đông'

Thạch Hương
- 10:56, 08/09/2023

(DNTO) - Giới phân tích cho rằng khó khăn lớn nhất của thị trường bất động sản đã qua, tuy nhiên những thách thức vẫn còn đó và thị trường kỳ vọng ấm dần lên vào nửa cuối 2024.

Báo cáo nhận định về ngành bất động sản nhà ở hiện nay, do VNDirect vừa phát hành cho thấy lượng tiêu thụ nhà trong nửa đầu 2023 giảm 54% so với cùng kỳ ở cả TP.HCM và Hà Nội, nhưng so với quý trước, lượng tiêu thụ đã lần lượt tăng 52%/171% ở TP.HCM và Hà Nội do thiếu hụt nguồn cung mới trong quý 2/2023.

Số căn hộ tiêu thụ tại TP.HCM giảm 78% so với cùng kỳ và giảm 69% so với nửa cuối 2022 trong 6 tháng năm 2023. Nguồn: CBRE, VNDIRECT RESEARCH

Số căn hộ tiêu thụ tại TP.HCM giảm 78% so với cùng kỳ và giảm 69% so với nửa cuối 2022 trong 6 tháng năm 2023. Nguồn: CBRE, VNDIRECT RESEARCH

Báo cáo cũng chỉ ra các nút thắt đang được tháo gỡ quyết liệt, khi nhận thấy những dấu hiệu tích cực từ các doanh nghiệp bất động sản chủ động mua lại trước hạn các khoản trái phiếu doanh nghiệp giá trị 12.561 tỷ đồng, giúp giá trị trái phiếu đáo hạn trong nửa cuối 2023 và 2024 giảm lần lượt 12% và 10% so với trước khi mua lại. Qua đó giảm áp lực đáo hạn trái phiếu dù, áp lực vẫn ở mức cao, đặc biệt với các doanh nghiệp bất động sản đang gặp khó khăn về dòng tiền.

Trong 6 tháng 2023, giới phân tích nhận thấy rủi ro mất khả năng thanh toán của doanh nghiệp bất động sản đã giảm nhẹ khi các doanh nghiệp thực hiện gia hạn thời gian đáo hạn trái phiếu và kéo giãn nợ ngân hàng theo Nghị định số 08 và Nghị quyết số 33.

Giá nhà tại Hà Nội hạ nhiệt trên diện rộng trong khi phân khúc trung cấp duy trì đà tăng trong quý 2/2023 (Đơn vị: USD/m2). Nguồn: CBRE, VNDIRECT RESEARCH )

Giá nhà tại Hà Nội hạ nhiệt trên diện rộng trong khi phân khúc trung cấp duy trì đà tăng trong quý 2/2023 (Đơn vị: USD/m2). Nguồn: CBRE, VNDIRECT RESEARCH )

Tuy nhiên, vấn đề thanh khoản doanh nghiệp bất động sản vẫn là vấn đề đáng lo ngại khi nhiều doanh nghiệp vẫn chậm trả lãi và gốc trái phiếu do những khó khăn ở các kênh tái cấp vốn cùng với việc doanh số ký bán giảm mạnh bởi tâm lý thị trường.

Lãi suất giảm giúp thị trường dần “rã đông”

Thị trường dần rã đông khi áp lực chi phí lãi vay của các doanh nghiệp phát triển bất động sản đã phần nào hạ nhiệt. Lãi suất huy động kỳ hạn 12 tháng của các ngân hàng thương mại đã tiếp tục giảm 20 điểm cơ bản trong tháng 7/2023, dao động từ 6,0%-7,0%/năm, có thể giảm áp lực lãi vay đối với các khoản vay theo lãi suất thả nổi đối với các doanh nghiệp phát triển bất động sản.

NHNN tiếp tục cắt giảm lãi suất điều hành. Nguồn: VNDIRECT RESEARCH

NHNN tiếp tục cắt giảm lãi suất điều hành. Nguồn: VNDIRECT RESEARCH

"Chúng tôi nhận thấy lãi suất cho vay trung bình thực tế đối với lĩnh vực bất động sản vẫn ở mức cao 13-14%. Khả năng thị trường bất động sản sẽ dần ấm trở lại khi lãi suất vay mua nhà giảm về mức 10-11%", ông Trần Trung Kiên, chuyên viên phân tích của VNDirect phân tích.

Khối phân tích cũng nhận thấy các doanh nghiệp phát triển bất động sản đang có xu hướng thu hẹp bảng cân đối kế toán thông qua việc giảm nợ dài hạn, chủ yếu bằng cách mua lại trái phiếu trước hạn hoặc trả nợ vay ngân hàng trong môi trường lãi suất cao. Tổng giá trị hàng tồn kho và người mua trả tiền trước lần lượt giảm 3,9% và 13,2%so với đầu năm. Giới phân tích cho rằng điều này là dễ hiểu trước tình trạng gián đoạn của hoạt động xây dựng và bán hàng do diễn biến ảm đạm của thị trường bất động sản.

Môi trường lãi suất cao thúc đẩy các doanh nghiệp giảm tỷ trọng nợ vay dài hạn, làm giảm nhẹ tỷ lệ Tổng nợ/vốn chủ sở hữu. Nguồn: VNDIRECT RESEARCH

Môi trường lãi suất cao thúc đẩy các doanh nghiệp giảm tỷ trọng nợ vay dài hạn, làm giảm nhẹ tỷ lệ Tổng nợ/vốn chủ sở hữu. Nguồn: VNDIRECT RESEARCH

Một nút thắt nữa của thị trường bất động sản được tháo gỡ là vấn đề pháp lý. Vừa qua đã có những động thái thích cực trong giải quyết các vấn đề về pháp lý … Cụ thể, TP.HCM đặt mục tiêu tháo gỡ pháp lý cho 50 dự án bất động sản trong năm 2023. Thành phố hiện đang có 156 dự án bất động sản được phát triển bởi 121 chủ đầu tư hiện đang chờ giải quyết vướng mắc (trong đó khoảng 70% có liên quan đến vấn đề pháp lý). Khi tháo gỡ được rào cản pháp lý của các dự án trên, TP.HCM dự kiến sẽ có khoảng 4.000-5.000 căn hộ được mở bán giúp giảm bớt áp lực nguồn cung như hiện tại.

Tuy nhiên, giới phân tích cho rằng, để thị trường hồi phục thì các chính sách cần quyết liệt hơn nữa. Luật Đất đai 2023 được thực hiện đúng tiến độ và sẽ có hiệu lực trong nửa cuối năm 2024, đánh dấu bước ngoặt lớn đối với lĩnh vực bất động sản khi giải quyết được các nút thắt trong việc phê duyệt các dự án ở các dự án khu dân cư mới, giúp nguồn cung nhà ở dần phục hồi trong giai đoạn 2024-2025...

VNDirect cũng đề cập đến yếu tố thứ ba góp phần hâm nóng thị trường bất động sản, đó là tái cân bằng cung cầu. Thị trường hiện nay đang diễn ra tình trạng mất cân đối cung cầu, đặc biệt thừa cung ở phân khúc cao cấp nhưng lại thiếu nguồn cung ở phân khúc bình dân, trung cấp. Khối phân tích nhận thấy các cơ quan quản lý đang nỗ lực cân bằng lại cung cầu, bên cạnh gói tín dụng ưu đãi cho các dự án nhà ở xã hội, chính phủ đã cam kết đến năm 2030 sẽ xây dựng hơn 1 triệu căn nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân để đáp ứng nhu cầu của phân khúc nhà bình dân và nhà cho người có thu nhập thấp.

Thiếu hụt nguồn cung căn hộ mới ở TP.HCM và Hà Nội từ đầu năm 2020, với tỷ lệ hấp thụ cao quanh mức 100% cho thấy nhu cầu nhà ở vẫn duy trì ở mức cao. Nguồn: VNDIRECT RESEARCH

Thiếu hụt nguồn cung căn hộ mới ở TP.HCM và Hà Nội từ đầu năm 2020, với tỷ lệ hấp thụ cao quanh mức 100% cho thấy nhu cầu nhà ở vẫn duy trì ở mức cao. Nguồn: VNDIRECT RESEARCH

Theo VNDirect, nhà ở xã hội có thể trở thành phương án “cứu cánh” dòng tiền cho các nhà phát triển bất động sản với gói tín dụng lãi suất thấp. Gói tín dụng 120.000 tỷ đồng giống như “cơn mưa giữa trời nắng hạn”, có thể giải tỏa khó khăn cho người mua nhà. Nhiều doanh nghiệp phát triển bất động sản sẽ tận dụng việc tham gia phân khúc này để hỗ trợ cho dòng tiền doanh nghiệp.

Từ đầu năm đến nay, nhiều doanh nghiệp đầu ngành như Tập đoàn Hưng Thịnh,Vinhomes, Novaland, Becamex IDC, Hòa Bình… đã công bố xây dựng hàng trăm nghìn căn nhà ở xã hội, nhà ở bình dân cho công nhân và người thu nhập thấp.

Nêu khuyến nghị với nhà đầu tư, Khối phân tích của VNDirect cho rằng, ở giai đoạn trước, thị trường trong trạng thái dư cung và lạm phát ở mức rất cao, trong khi hiện tại nguồn cung dự án rất hạn chế và nguồn cầu vẫn chực chờ ở mức cao. Vì vậy, thị trường hiện tại sẽ hồi phục nhanh hơn. Nhà đầu tư nên tập trung vào những doanh nghiệp uy tín thể hiện được những thế mạnh như sau: Quỹ đất lớn, đã hoàn thiện các thủ tục pháp lý, cơ sở hạ tầng và sẵn sàng ra chào bán trong giai đoạn 2023-2025; sản phẩm phát triển tập trung vào phân khúc bình dân và tầm trung; khả năng tăng trưởng lợi nhuận và năng lực mở rộng phạm vi hoạt động với sức khỏe tài chính lành mạnh (bao gồm đòn bẩy thấp, thanh khoản cao) để có năng lực vượt qua giaiđoạn khó khăn của thị trường. 

Tin khác

Bất động sản
Dự báo thời điểm phục hồi của thị trường bất động sản, các chuyên gia cho rằng, quý IV/2023 là thời điểm bắt đầu phục hồi. Trong khi bất động sản "triệu đô" sẽ phải nghỉ ngơi một thời gian nữa, thì phân khúc nhà ở vừa túi tiền sẽ đổ bộ, "chạy KPI" thanh khoản cho thị trường. 
1 ngày
Bất động sản
Pháp lý hoàn chỉnh, tiện ích hiện đại, bàn giao nhà ngay là những yếu tố ngày càng được khách hàng quan tâm khi chọn mua nhà. Bởi vậy, các căn hộ hội đủ các yếu tố quan trọng này như The Origami (Vinhomes Grand Park, TP. Thủ Đức) luôn có sức hút mạnh mẽ trên thị trường.
2 ngày
Bất động sản
Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) và Hiệp hội Du Lịch Việt Nam (VITA) vừa ký kết hợp tác phối hợp thường xuyên và bền vững trên cơ sở phát huy chức năng, nhiệm vụ của mỗi bên theo điều lệ hoạt động, quy định pháp luật để phát triển các hoạt động của hai ngành Bất động sản và Du lịch.
3 ngày
Bất động sản
Nhiều nhà đầu tư tại TP.HCM đang truyền tai nhau về cơ hội kinh doanh bán lẻ tại Vinhomes Grand Park (TP. Thủ Đức) bởi nơi đây là tâm điểm vui chơi, giải trí, mua sắm hàng đầu khu vực với lượng khách dồi dào mỗi tuần, nay còn được chủ đầu tư hỗ trợ “khủng” với nhiều chính sách linh hoạt.
4 ngày
Bất động sản
Đưa ra khuyến nghị với doanh nghiệp bất động sản trong bối cảnh quy mô nợ đang “phình to”, rủi ro về tái cấp vốn tăng cao, các chuyên gia khuyến nghị doanh nghiệp khi huy động vốn phải gắn với mục đích sử dụng và quan tâm quản lý rủi ro tài sản, phải biết sắp xếp vốn để “tự giải cứu chính mình”.
6 ngày
Bất động sản
Các chuyên gia chỉ ra rằng, nếu cứ chăm chăm phát triển phân khúc nhà ở cao cấp mà bỏ qua nhà thương mại giá rẻ thì vấn đề căn bản của thị trường vẫn chưa được tháo gỡ. Thị trường bất động sản còn khó khăn dài.
1 tuần
Bất động sản
Thị trường bất động sản đang đối mặt với tình trạng khan hiếm nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở giá rẻ. Mặc dù sức cầu thị trường rất tốt, nhưng vẫn chứng kiến sự suy giảm trong giao dịch do các nhà đầu tư đang đối diện với vấn đề "chôn" vốn và phải giải quyết những thách thức tài chính.
1 tuần
Bất động sản
Lĩnh vực bất động sản hiện có 12 luật liên quan trực tiếp, 20 luật có dính dáng đang điều phối. Tuy nhiên, những luật này lại thiếu đồng bộ, chồng chéo và mâu thuẫn, góp phần "bóp nghẹt" thị trường, đồng thời tạo ra những rủi ro cho doanh nghiệp và nhà đầu tư.
1 tuần
Bất động sản
Quỹ căn Glory Heights thuộc đại đô thị Vinhomes Grand Park (TP. Thủ Đức) được đông đảo khách hàng săn đón khi tọa lạc trên mặt tiền đại lộ mua sắm Rodeo thời thượng, trực diện TTTM Vincom Mega Mall được thiết kế theo mô hình "Life-Design Mall" lớn nhất miền Nam cùng các biểu tượng của đại đô thị.
1 tuần
Bất động sản
Không phủ nhận giá trị gia tăng của bất động sản gần cao tốc thường được ví như “diều gặp gió" khi tăng từ 3- 4 lần, thậm chí có nơi tăng đến 10 lần. Sau nhiều năm vắng bóng, bất động sản phía Nam đang dần trở lại đường đua nhờ sự "thay da đổi thịt" mạnh mẽ của hạ tầng. 
1 tuần
Bất động sản
Theo các chuyên gia, làm nhà ở thương mại khó 1 thì nhà ở xã hội khó 3 bởi ngoài nhiều lợi nhuận từ một dự án nhà ở xã hội chỉ khoảng 10%, thấp hơn nhiều so với nhà ở thương mại. Cần tăng lợi nhuận định mức của các nhà đầu tư tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội lên 15%.
1 tuần
Bất động sản
Batdongsan.com.vn nhận định, cơ quan chức năng sẽ rà soát chung cư, chung cư mini nói chung, buộc phải tuân thủ điều kiện phòng cháy chữa cháy mới được kinh doanh. Điều này dẫn đến khan hiếm nguồn cung trên thị trường, có thể đẩy giá lên cao. 
1 tuần
Bất động sản
Sở hữu không gian sống tiện nghi, thoải mái với hệ tiện ích phong phú, nơi mỗi ngày được thư giãn và tái tạo năng lượng đã trở thành khát khao mạnh mẽ của nhiều gia đình trong guồng quay của nhịp sống hiện đại.
1 tuần
Bất động sản
Sự xuất hiện của Glory Heights (Vinhomes Grand Park) được nhiều khách hàng đón nhận nồng nhiệt bởi dự án thỏa mãn loạt tiêu chí về một không gian sống hoàn hảo, cân bằng sức khỏe thể chất - tinh thần giữa trung tâm TP. Thủ Đức.
1 tuần
Bất động sản
Hiện tâm lý của nhà đầu tư đã bớt "căng cứng", bằng chứng là trong tháng 8 vừa qua, giao dịch nhà đất đang bắt đầu xuất hiện với tần số dày hơn khi nhu cầu tìm mua sản phẩm địa ốc đã tăng 6%, trong khi số lượng tin rao bán trên cả nước cũng tăng 4% so với tháng trước đó.
2 tuần