“Có tiền mà không tiêu được” đang là thực trạng nghịch lý diễn ra đối với gói tín dụng cho vay nhà ở xã hội 120.000 tỷ đồng. Theo nhiều chuyên gia, thực tế mức lãi suất cho vay 8,7%/năm dành cho chủ đầu tư và 8,2%/năm dành cho người mua nhà là chưa hấp dẫn. Thậm chí hồi đầu tháng 6/2023, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã có văn bản gửi tới Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng và Ngân hàng Nhà nước để nêu ý kiến gói tín dụng 120.000 tỷ đồng có nguy cơ “ế” vì lãi suất cao.

Nêu quan điểm tại Hội thảo "1 triệu căn nhà ở xã hội: Giải pháp nâng cao khả năng thụ hưởng cho người thu nhập thấp", ngày 28/6, ông Nguyễn Mạnh Hà, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam nhấn mạnh, lãi suất cho vay 8,2% - 8,7% thì "không ai mua được". Dẫn chứng từ gói 30.000 tỷ đồng trong quá khứ, ông Hà nói cuối quý I/2016, khi gói 30.000 tỷ đồng hết hạn, hầu như các dự án nhà ở xã hội làm ra không ai mua vì lãi quá cao.

So sánh với các quốc gia khác trên thế giới, ông Hà cho biết, lãi suất cho vay mua nhà ở xã hội tại Mỹ chỉ vào khoảng 5 – 6%/năm, thời hạn ưu đãi lãi suất lên tới 30 năm. Hàn Quốc cũng có mức lãi suất tương tự. Trong khi đó, tại Trung Quốc lãi suất cho vay mua nhà dưới 5%. Điều này cũng phần nào cho thấy, mức lãi suất của Việt Nam là 8,2% đối với người mua nhà cao so với thế giới, gây khó khăn đối với việc giải ngân gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho vay nhà ở xã hội, nhà ở cho nhân công. Tuy nhiên, để có được mức lãi suất như vậy, các quốc gia này đều có những "cơ chế đặc biệt" từ thuế, từ chính sách đất đai, cơ chế ưu đãi với chủ đầu tư xây nhà ở xã hội.

Theo đó, nêu giải pháp nhằm giúp đề án xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp có thể cán đích đúng thời gian đề ra. TS. Lê Xuân Nghĩa, Nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Tài chính Quốc gia kiến nghị dùng tiền ngân sách Nhà nước tài trợ để hạ lãi vay, giảm khó khăn cho người mua nhà.

Theo ông Nghĩa, lãi suất cho vay đối với các chủ đầu tư nên áp dụng theo phương thức lãi suất thị trường trừ đi 2%; còn đối với người mua nhà thì bằng lãi suất thị trường trừ đi 5%. Đặc biệt, chuyên gia này kiến nghị 5% giảm trừ này sẽ do ngân sách tài trợ trực tiếp cho các các ngân hàng thương mại.

"Cần có cơ chế thiết thực hơn theo hướng ngân hàng thương mại vẫn cho vay theo lãi suất thương mại nhưng nhà nước đứng ra cấp bù lãi suất, điều này mới thu hút nhiều nhà đầu tư tham gia. Đây mới thực sự là hỗ trợ doanh nghiệp bỏ vốn, vay ngân hàng để làm nhà ở xã hội", ông Nghĩa nhấn mạnh.

Đồng quan điểm, TS. Nguyễn Trí Hiếu, Chuyên gia tài chính, ngân hàng cho hay, phải có trần lãi suất áp cho gói vay 120.000 tỷ đồng để hỗ trợ người dân.

"Trần lãi suất của gói này không quá 10%. Bởi nếu không có quy định, giả sử sau 5 năm sau lãi suất trên thị trường bật lên sẽ rất nguy hiểm cho cả người đi vay và người cho vay, TS Hiếu nhấn mạnh.

Bày tỏ quan điểm ủng hộ việc dùng một gói hỗ trợ tương tự như gói tín dụng 30.000 tỷ đồng cho vay nhà ở xã hội cách đây 10 năm, ông Hiếu cho hay, nếu như gói trước đây, Ngân hàng Nhà nước tái cấp vốn cho các ngân hàng thương mại 3%, các ngân hàng thương mại cho vay ra với lãi suất 5%, thì hiện tại Ngân hàng Nhà nước có thể tái cấp vốn với lãi suất 4% và các ngân hàng cho vay ra với mức 7% - nằm trong khả năng trả nợ của người dân.

"Về phía người mua nhà, mục đích của chúng ta là hỗ trợ người nghèo nên thay vì dùng quy chế xét duyệt cho vay như bình thường nên có cơ chế riêng, để nhiều đối tượng thu nhập thấp, người nghèo có thêm cơ hội tiếp cận được nguồn vốn hỗ trợ mua nhà ở xã hội", ông Hiếu nói.

Ngoài lãi suất, ông Hiếu cho rằng, gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cần xác định thời gian cho vay là bao lâu, ví dụ 10 năm, 20 năm hay 30 năm... Đây là cơ sở để khách hàng vay tính toán được khả năng trả nợ. Đồng thời, quy định rõ ràng về đối tượng được vay. Người dân có thu nhập thấp tối thiểu phải là bao nhiêu? Những chỉ tiêu đối tượng được vay vốn, điều kiện vay ra sao nên được công bố cụ thể.

Về phía các ngân hàng, dùng chỉ tiêu nào, tỷ lệ nào đo lường khả năng trả nợ của người vay cũng cần cụ thể. Các ngân hàng có thể quy định về tỷ số thanh toán nợ (số tiền trả cho ngân hàng gốc và lãi của khoản vay) trên thu nhập gộp hàng tháng của người vay, từ đó xác định liệu bên vay có đủ điều kiện cho khoản vay hay không.

"Kinh nghiệm cho thấy, nếu thu nhập 100 đồng, thường tỷ lệ này là 50%; tỷ lệ đạt 60% - 70% là hơi cao; 80% là cao và 90% là quá cao. Nếu tỷ lệ này lên tới 100% thì nhiều khả năng vỡ nợ xảy ra trong tương lai rất gần", TS. Nguyễn Trí Hiếu nói.