Dự báo diễn biến của từng phân khúc bất động sản trong năm 2025 do DKRA Consulting vừa công bố cho hay, ở phân khúc đất nền, nguồn cung dự kiến tăng, dao động ở mức 3.000 – 3.500 nền, tập trung chủ yếu tại Bình Dương, Đồng Nai và Long An - các địa phương hưởng lợi lớn từ các dự án hạ tầng trọng điểm như đường Vành đai 3, Vành đai 4 và sân bay Long Thành.  

Các khu vực khác như TP.HCM, Tây Ninh, Bà Rịa - Vũng Tàu vẫn duy trì tình trạng khan hiếm nguồn cung mới. Nhu cầu đất nền vẫn ở mức cao, tuy nhiên sức cầu thị trường chưa thể phục hồi trong ngắn hạn và cần thêm thời gian để trở lại nhịp sôi động của giai đoạn năm 2019 trở về trước. 

Mặt bằng giá sơ cấp dự kiến tăng nhẹ trong năm tiếp theo và vẫn neo ở mức cao do chịu tác động của các loại chi phí đầu vào. Cùng với đó là các chính sách chiết khấu thanh toán nhanh, giao dịch bằng dòng vốn tự có, ưu đãi bán hàng,... được các chủ đầu tư áp dụng nhằm tăng thanh khoản.

Ở thị trường thứ cấp duy trì xu hướng hồi phục tích cực. Trong đó, thanh khoản thị trường tập trung chủ yếu ở nhóm sản phẩm minh bạch pháp lý, chủ đầu tư uy tín, đa dạng tiện ích nội ngoại khu.

Phân khúc căn hộ, nguồn cung mới được kỳ vọng tiếp tục phục hồi trong năm 2025, ước tính ở mức khoảng 13.000 – 15.000 căn hộ được mở bán trên toàn thị trường, trong đó hai thị trường Tp.HCM và Bình Dương duy trì giữ vị trí chủ đạo.

Nguồn cung mới tiếp tục tập trung tại khu Đông TP.HCM và các thành phố trực thuộc tỉnh Bình Dương (TP. Thuận An, Dĩ An, Thủ Dầu Một). Phân khúc căn hộ cao cấp hạng A dẫn dắt nguồn cung mới tại Tp.HCM. Trong khi đó căn hộ hạng B và hạng C chiếm tỷ trọng lớn trong nguồn cung mới tại Bình Dương và các tỉnh giáp ranh còn lại. Sức cầu thị trường có thể tiếp tục duy trì đà hồi phục tuy nhiên sẽ khó có đột biến trong ngắn hạn vào nửa đầu năm 2025. 

Phân khúc nhà phố/biệt thự: Thị trường duy trì xu hướng phục hồi tích cực về nguồn cung lẫn lượng tiêu thụ. Dự báo nguồn cung mới phân khúc nhà phố, biệt thự năm 2025 dao động trong khoảng 3.000 – 3.500 sản phẩm. Các khu vực Long An, Bình Dương, Đồng Nai giữ vị thế chủ đạo trong cơ cấu nguồn cung cũng như lượng tiêu thụ trong năm mới 2025. Nhu cầu bất động sản vẫn ở mức cao, sức cầu chung của thị trường cải thiện đáng kể, tuy nhiên vẫn duy trì ở mức thấp so với giai đoạn năm 2020 trở về trước.

Mặt bằng giá sơ cấp dự kiến tăng nhẹ so với năm 2024 do ảnh hưởng của các loại chi phí đầu vào. Các chính sách chiết khấu, ưu đãi bán hàng được áp dụng rộng rãi nhằm kích cầu thị trường. Thị trường thứ cấp duy trì đà phục hồi của năm 2024, lượng giao dịch cũng như mức giá đạt nhiều cải thiện tích cực. Trong đó, nhóm sản phẩm thuộc các khu đô thị có mức độ tạo thị cao, liên kết vùng thuận tiện, hoàn thiện pháp lý,... chủ đạo thanh khoản của thị trường.

Loại hình bất động sản nghỉ dưỡng: Nguồn cung condotel dự kiến tương đương so với năm 2024, dao động khoảng 2.500 – 3.000 căn được đưa ra thị trường, phân bổ chủ yếu tại Bà Rịa - Vũng Tàu và Quảng Ninh. 

Nguồn cung biệt thự nghỉ dưỡng dự kiến tăng nhẹ với khoảng 1.000 – 1.500 căn, tập trung chủ yếu ở Hòa Bình và Ninh Thuận. Nguồn cung nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng dự kiến có khoảng 1.500 – 2.000 căn đưa ra thị trường trong năm 2025, nguồn cung tập trung phần lớn ở Khánh Hòa. Sức cầu thị trường có thể tăng nhẹ so với năm 2024 nhưng khó có nhiều đột biến trong những tháng đầu năm 2025. Mặt bằng giá bán sơ cấp tiếp tục tăng và neo ở mức cao do chi phí đầu vào cao. Các chính sách chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc,... sẽ tiếp tục được áp dụng rộng rãi trong năm 2025.   

Sự dịch chuyển dẫn dắt 4 xu thế khách hàng 

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc kinh doanh Batdongsan.com.vn, thị trường sẽ vận hành theo bốn xu hướng chính, tạo nền tảng cho sự chuyển mình của ngành trong giai đoạn tới. 

Trước hết, xu hướng cao cấp hóa sản phẩm bất động sản đang ngày càng rõ nét. Các phân khúc cao tầng tại khu vực nội đô và các vùng ven trở thành tâm điểm của thị trường. Thống kê từ Batdongsan.com.vn cho thấy, giá chung cư đã tăng 59% trong 23 năm qua, minh chứng cho nhu cầu ngày càng lớn đối với các sản phẩm chất lượng cao. Điều này phản ánh sự thay đổi trong tiêu chí lựa chọn bất động sản của người mua, từ ưu tiên giá cả sang chú trọng giá trị và tiện ích. 

Thứ hai, lực lượng người trẻ gia nhập thị trường ngày càng đông đảo. Với mức tăng trưởng 30%, nhóm khách hàng này không chỉ quan tâm đến giá mà còn đặc biệt coi trọng chất lượng, thiết kế, và tiện ích sống. Đây là một động lực quan trọng thúc đẩy sự đổi mới của các dự án bất động sản, buộc các chủ đầu tư phải đáp ứng kỳ vọng ngày càng cao của nhóm khách hàng trẻ tuổi.  

Thứ ba, sự dịch chuyển từ đất nền sang các đô thị tích hợp cũng là một xu hướng đáng chú ý. Người mua và nhà đầu tư hiện ưu tiên các khu vực có hạ tầng đồng bộ, đáp ứng đầy đủ các nhu cầu sinh hoạt, học tập và giải trí. Thứ tư, nhu cầu về không gian sống xanh, an lành và tiện ích đang trở nên phổ biến hơn bao giờ hết.  

Riêng tại TP.HCM, thị trường bất động sản đang chứng kiến mức giá tăng cao kỷ lục, đặc biệt ở phân khúc cao cấp và hạng sang. Nguyên nhân chính là do bảng giá đất mới tăng mạnh, lên gấp 4-38 lần so với trước đây. Hệ quả là giá căn hộ tại đây có những trường hợp đạt tới 450 triệu đồng/m². Tuy nhiên, nguồn cung hiện nay đang bị giới hạn, chỉ tập trung vào các dự án đã hoàn thiện pháp lý và nghĩa vụ tài chính.   

Trong bối cảnh đó, các khu vực lân cận TP.HCM như Bình Dương, Đồng Nai và Long An đang trở thành điểm đến thay thế, đặc biệt với các sản phẩm thuộc phân khúc trung cấp và cận cao cấp.  

Bình Dương là một ví dụ điển hình khi nguồn cung căn hộ tại đây tăng trưởng mạnh mẽ trong năm 2024, với giá bán tại các khu vực giáp TP.HCM như Dĩ An và Thuận An chỉ dao động từ 30-40 triệu đồng/m², thấp hơn đáng kể so với nội thành. Nhiều dự án tại đây không chỉ thu hút người mua để ở mà còn hấp dẫn các nhà đầu tư dài hạn nhờ tiềm năng phát triển kinh tế và cơ sở hạ tầng ngày càng hoàn thiện. 

Long An và Đồng Nai cũng không nằm ngoài xu hướng này khi tập trung phát triển các dự án nhà thấp tầng với mặt bằng giá hấp dẫn hơn so với TP.HCM. Các khu vực như Bến Lức và Biên Hòa đang hưởng lợi lớn từ các dự án hạ tầng trọng điểm như cao tốc Bến Lức - Long Thành và sân bay quốc tế Long Thành.