Quý 4 nhiều thách thức

Trong chiều đi xuống của thị trường, nhóm cổ phiếu bất động sản cũng trên đà lao dốc. Nhiều cổ phiếu vốn hóa lớn từng có thời hoàng kim giờ đã quay về với mặt bằng giá của thời điểm 5 năm trước như VHM hay VIC, những cổ phiếu liên quan đến tỷ phú Phạm Nhật Vượng, kéo định giá chung của toàn ngành xuống thấp.

VHM từ đầu năm đến hơn 100 ngàn mỗi đơn vị ngày đầu năm, giờ chỉ còn 55.000 đồng/cp; VIC từ 105.000 đòng/cp xuống 55.000 đồng/cp; DXG từ 46.500 đồng/cp, cuối tuần qua cũng chỉ còn 20.300 đồng/cp; KDH từ 51.400 đồng/cp xuống còn 28.050 đồng/cp... 

Nhóm bất động sản đang ngày càng khó khăn hơn trong sức ép của việc thắt chặt tín dụng, việc kiểm soát phát hành trái phiếu doanh nghiệp, cộng thêm áp lực của lãi suất tăng và lạm phát.

Báo cáo của ACBS cũng cho biết, quý 4, nhu cầu mua nhà sẽ giảm và giá bán sẽ đi ngang, trong khi đó nguồn cung ngày càng khan hiếm. "TP.HCM và Hà Nội sẽ chào đón nhiều dự án căn hộ có thương hiệu hơn trong khi nguồn cung các dự án căn hộ bình dân (giá bán dưới 1.000USD/m2) sẽ tiếp tục khan hiếm mặc dù nhu cầu ở phân khúc này rất cao", các chuyên gia nhận định.

Trong khi đó, các doanh nghiệp bất động sản đứng trước không ít thách thức như mức độ đòn bẩy tài chính tăng lên đáng kể so với thời điểm đầu năm. Thống kê của Agriseco Research cho biết, tỷ lệ dư nợ vay/Vốn chủ sở hữu của các doanh nghiệp đã tăng từ 47% thời điểm cuối năm ngóa lên mức 57% thời điểm cuối quý 2 năm nay, tương đương với giai đoạn bị ảnh hưởng bởi dịch Covid.

"Chúng tôi đánh giá trong bối cảnh thị trường trái phiếu doanh nghiệp ảm đạm và room tín dụng bất động sản bị thu hẹp, các doanh nghiệp có quy mô và quỹ đất nhỏ sẽ gặp nhiều khó khăn huy động vốn cũng như gặp rủi ro về dòng tiền", Agriseco cho biết.

Ngoài ra, nhiều doanh nghiệp còn phải đối mặt với áp lực đáo hạn trái phiếu. Doanh nghiệp yếu kém có thể sẽ phải rơi vào tình cảnh phải bán tài sản, dự án để cân đối nguồn thanh khoản.

Năm 2022, khoảng 65 doanh nghiệp (không kể VIC) đặt kế hoạch doanh thu hơn 217 nghìn tỷ đồng, tăng 22% so với cùng kỳ năm ngoái và lợi nhuận sau thuế đạt gần 55 nghìn tỷ đồng (đi ngang so với năm 2021). Tuy nhiên, 6 tháng đầu năm, các doanh nghiệp mới hoàn thành 24% kế hoạch doanh thu và 21% kế hoạch lợi nhuận, kỳ vọng hoàn thành kế hoạch còn lại trong cuối năm sẽ là nhiều thách thức với họ.

Ba cổ phiếu triển vọng

VHM, KDH và NLG là ba cái tên được nhiều công ty chứng khoán nhận định tích cực.

"Các chủ đầu tư như Vinhomes (VHM), Khang Điền (KDH) và Nam Long (NLG) với tình hình tài chính lành mạnh, thương hiệu mạnh, dự án hấp dẫn, chiến lược bán sỉ hoặc hỗ trợ từ các đối tác chiến lược sẽ ít bị ảnh hưởng hơn trong giai đoạn thử thách này", ACBS nhận định.

Với VHM, các chuyên gia đều nhận thấy kết quả bán hàng khả quan với doanh số bán hàng kỷ lục từ dự án Ocean Park 2 hỗ trợ dòng tiền ngắn hạn của doanh nghiệp.

"Cơ cấu tài chính của VHM tích cực với số dư tiền mặt hơn 30.000 tỷ đồng, lớn hơn tổng vay nợ. Tuynhiên vẫn còn nhiều khoản liên quan tới Vinfast đang chiếm tỷ trọng đáng kể (~10%) trong tổng tài sản", Agricose cho biết.

"Mặc dù vậy, cổ phiếu VHM đang giao dịch quanh mức P/B khoảng 2x, vùng định giá trũng nhất trong lịch sử và hấp dẫn cho tiềm năng của một doanh nghiệp BĐS đầu ngành", các chuyên gia nhận định.

Trong khi đó, KDH cũng được nhận định có tình hình tài chính tốt, pháp lý dự án minh bạch, thiết kế đẹp và bàn giao đúng hạn. KDH đang giao dịch quanh mức P/B khoảng 2,5x và P/B forward khoảng 2,2x, ngang với mức trung bình lịch sử ba năm gần nhất.

"Tiềm năng của KDH nằm ở dự án Khu dân cư TânTạo 329 ha tại Bình Tân và doanh nghiệp đang hoàn tất các thủ tục đền bù để sớm khởi công dự án, dự kiến vào năm 2024. Dự án này khi được đưa vào kinh doanh sẽ mang về dòng tiền lớn cho KDH", Agriseco Research khuyến nghị.

Với NLG, doanh nghiệp lại được đánh giá là một trong số các chủ đầu tư có khả năng huy động nguồn vốn quốc tế linh hoạt, khi vừa phát hành thành công 1.000 tỷ trái phiếu. Việc đẩy mạnh bán hàng tại các dự án cũng hứa hẹn thành quả với NLG.

Hai năm qua giá cổ phiếu bất động sản đã được đẩy lên cao trong khi các yếu tố về nội tại của nhiều doanh nghiệp chưa theo kịp, khả năng gây nên rủi ro “bong bóng” tại một số phân khúc, do đó nhà đầu tư cần thận trọng quan sát trước khi đưa ra quyết định đầu tư.