Nhiều luật chồng chéo, khó điều tiết

Theo số liệu tổng hợp từ Tổng cục Thống kê, Cục Đăng ký kinh doanh - Bộ Kế hoạch và Đầu tư, các doanh nghiệp bất động sản hiện vẫn gặp rất nhiều khó khăn, số lượng doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản thành lập mới trong quý giảm. Cụ thể, quý 1/2023 là 940 doanh nghiệp, giảm 63,2% so với cùng kỳ năm 2022, bên cạnh đó số lượng doanh nghiệp giải thể, ngừng kinh doanh có thời hạn lần lượt là 341 doanh nghiệp, tăng 30,2% và 1.816 doanh nghiệp, tăng 60,7% so với cùng kỳ năm trước.

Phát biểu tại “Diễn đàn phát triển bền vững thị trường bất động sản”, sáng 22/9, ông Phạm Tấn Công, Chủ tịch Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) nhấn mạnh: “Doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản hiện đang gặp nhiều thách thức và phải thay đổi phương án kinh doanh, quản lý như tái cơ cấu nợ, tái cơ cấu hoạt động kinh doanh, thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh, tinh giản tối đa bộ máy, giảm lực lượng lao động. Nhiều doanh nghiệp dừng triển khai các dự án mới, dừng phát hành cổ phiếu tăng vốn, có doanh nghiệp giảm đến 50% lực lượng lao động để ứng phó với điều kiện khó khăn hiện tại”.

Bên cạnh đó, hệ thống chính sách liên quan đến lĩnh vực đất đai đang tồn tại nhiều hạn chế, đặc biệt là Luật Đất đai 2013 sau gần 10 năm áp dụng đã cho thấy những bất cập khi chưa theo kịp hay chưa đủ chi phối những tình huống mới của thị trường bất động sản.

Ngoài ra, Luật Đất đai có phạm vi điều chỉnh quan hệ sở hữu đất đai, sử dụng đất đai, nhưng trong quá trình tổ chức thực hiện các Luật có liên quan đến bất động sản lại mâu thuẫn, chồng chéo. Những mâu thuẫn, chồng chéo này đã gây khó khăn cho việc tổ chức thực hiện, làm giảm hiệu lực, hiệu quả các quy định của pháp luật, dẫn tới chưa khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội.

‘Thiên la địa võng’ thủ tục hành chính

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam, cho rằng thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay được cho là rất hấp dẫn với 100 triệu dân, tốc độ đô thị hóa cao…, thị trường còn rất tiềm năng phát triển, cứ năm sau thị trường phát triển nhanh hơn năm trước. Tuy nhiên, trong những năm qua, thị trường vẫn còn đó những thăng trầm, nhất là năm 2022 vừa qua, thị trường gặp phải không ít khó khăn vướng mắc, nhất là về mặt pháp lý (70% các vướng mắc xuất phát từ pháp lý).

Trong đó, vướng mắc đầu tiên là sự chồng chéo về luật pháp, riêng bất động sản có 12 luật tác động trực tiếp, khoảng 20 luật có dính dáng, như: Luật Quy hoạch, Luật Phòng cháy chữa cháy, Luật Đất đai, Luật Đấu thầu…

Theo ông Hiệp, muốn gỡ được sự chồng chéo về luật pháp, tháo nút thắt cho thị trường bất động sản, cần phải có giải pháp đồng bộ, căn cơ. Tuy nhiên có một thực tế, các bộ, ngành chịu trách nhiệm làm luật nhưng chưa có cơ chế thống nhất, các ngành không phải chuyên gia sâu về lĩnh vực bất động sản, mạnh ngành nào thì ngành đó soạn thảo luật của mình, nên trong quá trình xây dựng luật, sự chồng chéo tiếp tục diễn ra. Bên cạnh đó, việc tiếp thu các ý kiến đóng góp vẫn còn hạn chế...

Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam cũng chỉ ra một bất cập nữa gây khó cho thị trường bất động sản, đó là cơ chế thông qua về luật còn lúng túng. Ông Hiệp dẫn ví dụ: "Luật Đấu thầu vừa thông qua đã xuất hiện ngay những bất cập. Nhưng thực tế là phải 10 năm sau mới sửa được Luật. Như vậy, một luật vừa ra đời đã bất cập thì làm sao phát triển được thị trường. Doanh nghiệp mong muốn các luật ban hành phải có tuổi đời dài hơn thay vì ngắn như hiện nay".

Liệt kê những "kiếp nạn" của thị trường bất động sản đang gặp phải hiện nay, ông Hiệp chỉ ra 4 vướng mắc lớn. Đó là vấn đề giải phóng mặt bằng; quy hoạch; định giá đất và chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Trong đó, với vấn đề giải phóng mặt bằng, theo vị Chủ tịch này, có dự án kéo dài tới 12 năm mà chưa làm nổi. Câu chuyện quy hoạch, định giá đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất cũng tương tự, động tới vấn đề nào là bế tắc vấn đề đó. 

"Vấn đề về thủ tục hành chính rắc rối, phức tạp như "thiên la địa võng" cũng là một trong những vướng mắc, gây khó cho doanh nghiệp hiện nay. Được biết, Bộ Xây dựng dự kiến xử lý việc rút gọn thủ tục hành chính và một số chính sách liên quan là rất thiết thực. Nếu gỡ được vấn đề này thì thị trường bất động sản mới có tương lai rộng mở", ông Hiệp bày tỏ.

Nhận định về thị trường, TS Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách Tài chính – Tiền tệ Quốc gia, cho rằng thị trường bất động sản có thể khó khăn kéo dài đến quý 2, quý 3 sang năm. Để phục hồi thị trường bất động sản, Chính phủ đang quyết liệt tháo gỡ với các Tổ công tác về tháo gỡ khó khăn thị trường bất động sản với sự tham gia tới tận doanh nghiệp. Đây là nỗ lực chưa từng có, tuy nhiên kết quả chưa cao.

“Chúng ta chưa vào “tâm bão”, chúng ta chưa đẩy được cung của nguồn nhà ở giá rẻ thì chưa giải quyết được vấn đề. Làm sao để các doanh nghiệp đi vào nhà ở giá rẻ được “tự do”. Cần thiết Chính phủ quy định khung giá cho nhà ở giá rẻ như ở Trung Quốc, tránh làm các nhà đầu tư nhà ở giá rẻ nản lòng. Chúng ta chưa tạo được mặt bằng giá nhà ở bất động sản thì chưa giải quyết được khủng hoảng thị trường”, TS Lê Xuân Nghĩa nhấn mạnh.