Theo quy định của ngân hàng nhà nước (NHNN) tại Thông tư số 36 (được sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư số 16), cho vay lĩnh vực bất động sản đang áp dụng hệ số rủi ro là 50% đối với trường hợp được bảo đảm bằng nhà ở, quyền sử dụng đất, công trình xây dựng gắn với quyền sử dụng đất của bên vay; hệ số rủi ro 200% đối với trường hợp khoản cho vay để đầu tư, kinh doanh bất động sản. 

Tuy nhiên, theo Dự thảo Thông tư thay thế Thông tư số 36 quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, khoản cho vay loại hình bất động sản khác nhau phải có mức độ rủi ro khác nhau.  

Ví dụ, những khoản cho vay đối với kinh doanh bất động sản, NHNN áp dụng hệ số điều chỉnh rủi ro là 200%, đối với những khoản cho vay mua nhà nếu với giá trị trên 4 tỷ đồng sẽ áp dụng một hệ số rủi ro là 150%. Trong khi đó, đối với những khoản cho vay nhà ở xã hội nếu khoản vay dưới 1,5 tỷ đồng thì áp dụng hệ số rủi ro dưới 50%. Như vậy, tùy từng loại hình bất động sản, khả năng tiếp cận vốn vay có mức độ khó - dễ khác nhau. 

Nhận định về vấn đề này, các chuyên gia kinh tế cho rằng, NHNN nên phân nhóm chỉ số rủi ro kỹ hơn nữa theo phân khúc bất động sản. Theo đó, Dự thảo lần này cần tập trung "soi" vào những dự án bất động sản cao cấp. Ðây là phân khúc ít người giao dịch nhưng có giá trị lớn, rủi ro cao trên thị trường. Do vậy, đây là sự kiểm soát cần thiết. 

Bên cạnh đó, việc nâng hệ số rủi ro với lĩnh vực bất động sản là sức ép cần thiết với các ngân hàng thời điểm này, bởi thời hạn đáp ứng tỷ lệ an toàn vốn theo tiêu chuẩn quốc tế Basel II từ 01/01/2020 theo Thông tư số 41 của NHNN quy định tỷ lệ an toàn vốn đối với ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đã cận kề.

Về phần mình, TS Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - tiền tệ Quốc gia cho rằng, không nên so sánh lãi suất tại Việt Nam với các nước khác bởi có nhiều yếu tố không giống nhau. 

"Có 4 lý do chính khiến lãi suất tại Việt Nam "nóng" hơn so với các nước khác như Mỹ, Pháp, Australia... Đặc biệt là rủi ro nền kinh tế, rủi ro doanh nghiệp, giao dịch ở Việt Nam rất cao. "Việt Nam được thế giới xếp vào mức độ rủi ro là đầu cơ chứ không phải đầu tư", ông Lực nói

Chuyên gia cũng đề nghị NHNN nên tính toán mức độ rủi ro để "siết" tín dụng cho phù hợp để từ đó những người vay mua nhà phục vụ nhu cầu ở thực có thể tiếp cận mức lãi vay thấp hơn.

"Quy định mới này sẽ không ảnh hưởng đến nhu cầu vay vốn để mua nhà ở xã hội, mua nhà theo các chương trình, dự án của Chính phủ, nhà ở có giá trị dư nợ gốc dưới 1,5 tỷ đồng/căn, cũng như nhu cầu vay vốn để phục vụ sinh hoạt thiết yếu hàng ngày của khách hàng, bởi hệ số rủi ro không thay đổi", ông Lực cho hay.

Ông Lực nhìn nhận, lạm phát tại Việt Nam trong năm nay có thể thấp hơn thế giới một chút. Tuy nhiên thông thường lạm phát ở Việt Nam vẫn luôn cao so với thế giới. Bên cạnh đó, chi phí giao dịch toàn bộ nền kinh tế Việt Nam là rất cao, điều này đã đội giá lên rất lớn, điển hình rõ nhất đó là chi phí khi mua bất động sản. Cuối cùng là lãi suất gửi tiền đang rất cao, kéo theo lãi vay tăng cao. 

Đồng thời cho rằng: Câu chuyện hạ nhiệt lãi vay không thể phanh gấp mà phải có lộ trình từ từ. Trong khi đó, NHNN vẫn muốn người dân nhận lãi suất dương, tức mức lãi gửi ngân hàng luôn nằm trên mức kỳ vọng lạm phát tại Việt Nam.

Việc cân nhắc rót vốn theo từng phân khúc bất động sản có thể hy vọng lãi suất vay ở các phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực sẽ giảm nhẹ. Đồng thời, với động thái giảm lãi suất huy động từ các ngân hàng, ông dự báo năm nay lãi suất có thể sẽ giảm, tạo điều kiện cho khách vay

"Kể từ quý II thị trường sẽ bắt đầu có thay đổi. Theo đó, một số dự án sẽ được xử lý, đặc biệt là nhóm dự án thiết yếu sẽ được tác động trước còn các nhóm khác cần đợi thêm một thời gian nữa", ông Lực dự báo.