“Găm” đúng nhu cầu khách hàng

So với cùng kỳ năm 2020, thu nhập bình quân của lao động Việt Nam hiện đã tăng 19,7% (tương ứng gần 1,1 triệu đồng), theo Tổng cục Thống kê.

Tuy vậy, mức tăng này vẫn không thể đuổi kịp tốc độ tăng giá của bất động sản, khi chỉ số giá đất tăng 186%, nhà ở tăng tới 146% và chung cư tăng tới 115% trong 2 năm qua, theo batdongsan.com.vn. Do vậy, có tới 23% người có thu nhập dưới 40 triệu đồng/tháng chưa thể sở hữu bất kỳ một bất động sản nào.

Cũng theo batdongsan.com.vn, 25% trong số 1.000 người được hỏi có ý định mua bất động sản trong 1 năm tới, nhưng giá bán vẫn là rào cản lớn nhất. Nhu cầu bất động sản cao nhưng giá bán cao khiến người tiêu dùng khó tiếp cận được, dẫn đến thanh khoản thị trường bất động sản thời gian qua hạ nhiệt thấy rõ. Giao dịch nhà ở, chung cư trong quý 1/2022 giảm 20% so với cùng kỳ năm trước (theo Bộ Xây dựng).

Vì vậy, để thị trường bất động sản khỏe mạnh hơn, theo bà Nguyễn Thị Kim Dung – Quản lý cấp cao khối Marketing, Batdongsan.com.vn, các đơn vị là chủ đầu tư, kinh doanh bất động sản cần phải giải quyết bài toán về giá bán.

“Các chủ đầu tư xem lại chính sách bán hàng, chính sách sản phẩm. Việt Nam có 80% bất động sản có diện tích nhỏ hơn 100m2 trong khi Singapore và Malaysia ngược lại. Trong khi đó xu hướng tiêu dùng bất động sản của người Việt là mong muốn có ngôi nhà rộng hơn, không gian xanh hơn nhưng giá cao không thể mua được thì chủ đầu tư phải giải quyết bài toán đó về diện tích, vị trí, tiện ích trong nhà”, bà Dung cho hay.

Đánh giá về hoạt động của nhiều doanh nghiệp bất động sản, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn nhận định, bản thân các doanh nghiệp cần kế hoạch tài chính chi tiết, linh hoạt khi thị trường nhiều biến động. Tuy vậy, 80% doanh nghiệp được hỏi không có kế hoạch B, mà có tâm lý chờ dịch Covid-19 ổn định để quay trở lại, nhưng đa phần không thể đợi đến lúc hết dịch đã phải đóng cửa.

“Với chủ đầu tư, nếu họ có kế hoạch dài hơi và dài hạn về dự án của mình sẽ giúp vượt qua giai đoạn này, hướng tới phát triển bền vững hơn, xây dựng sản phẩm phục vụ cộng đồng dân cư có thể sinh sống trong 10-20 năm tới hơn là các dự án cuốn chiếu, hết dự án này làm dự án khác thì khi thị trường giá bất động sản tăng cao sẽ rất khó khăn.

Bên cạnh đó, Chính phủ hiện đang đẩy mạnh phát triển các khu đô thị xanh xung quanh khu công nghiệp với những ưu đãi thuế, các nhà đầu tư có thể xem xét đẩy mạnh để phát triển dự án phù hợp. Bất động sản Việt Nam mới phát triển 30 năm, cần nhiều sáng tạo mới và là cơ hội mới”, ông Quốc Anh nhận định.

Cần pháp lý mở đường

Thế nhưng, hiện các đơn vị phát triển bất động sản cũng đang bị “kẹt” nhiều phía, từ việc khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn vay, cho đến việc nguyên vật liệu đầu vào tăng cao. Cùng với đó, pháp lý bất động sản thời gian qua còn nhiều vướng mắc, đây là cũng yếu tố làm kẹt nguồn cung.

“Nguồn cung căn hộ Việt Nam trong hơn 2,5 năm qua chỉ tăng 2% trong khi nhu cầu tăng 35%. Điều này chứng tỏ cung cầu không gặp nhau, do đó giá bị đẩy lên bình quân 18%, dù không cao bằng Singapore nhưng vẫn là mức tăng tương đối nhanh”, TS Cấn Văn Lực, Kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV cho hay.

Vì vậy theo vị chuyên gia này, pháp lý cần đi trước để điều tiết câu chuyện cung cầu bất động sản. Trong tháng 7, Chính phủ sửa đổi Nghị định 53 về trái phiếu, kỳ vọng kênh trái phiếu cho doanh nghiệp bất động sản sẽ được khơi thông tốt hơn.

Ngoài ra, theo TS Lực, từ đầu năm đến nay, kênh tín dụng tăng 9,35%, là mức tăng hơi “nóng” nên nhiều ngân hàng hết dư địa và hạn mức tín dụng. Vì vậy, Ngân hàng Nhà nước cần có động thái cấp tín dụng phù hợp, ở mức 15% là hợp lý, vì nếu để tăng tới 17-18% sẽ tạo nguy cơ lạm phát trong năm 2023, chưa kể dòng tiền đi vào kênh đầu cơ, gây rủi ro về lâu dài.

“Sang năm 2023, chúng ta sẽ sửa 3 bộ luật quan trọng là Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản. Điều này cho thấy quyết tâm của Chính phủ và Quốc hội trong việc thay đổi khung pháp lý cho thị trường bất động sản. Điều này là nên làm để tạo thị trường lành mạnh về lâu dài, phân bổ thu nhập cho nền kinh tế, bớt đi hiện tượng đầu cơ”, ông Lực nhấn mạnh.