'Chạy đua' chi trả cổ tức  

Thị trường bất động sản đang có bệ phóng mạnh mẽ để sẵn sàng trở lại sau thời gian dài khó khăn. Hầu hết các báo cáo ngành từ các công ty chứng khoán và các đơn vị nghiên cứu thị trường gần đây đều cho rằng doanh số của các doanh nghiệp ngành này sẽ có sự cải thiện mạnh mẽ trong hai quý cuối năm nhờ doanh số bán nhà đã phục hồi từ giai đoạn cuối năm trước.

Theo đó, gần đây hàng loạt các doanh nghiệp bất động sản đã chốt và công bố tỷ lệ chi trả cổ tức kinh doanh năm 2023 cho nhà đầu tư bằng hình thức cổ phiếu và tiền mặt, trong đó ghi nhận nhiều cái tên có mức chi trả lợi nhuận “khủng" với tỷ lệ hấp dẫn.  

Nổi bật trong số đó là CTCP Thiết bị (MA1), hoạt động chính trong lĩnh vực cho thuê văn phòng, nhà xưởng và kho hàng, công ty dự kiến tổng tỷ lệ trả cổ tức năm 2023 lên tới 120%, bao gồm 30% bằng tiền mặt và 90% bằng cổ phiếu. Ước tính, doanh nghiệp sẽ cần chi gần 63,5 tỷ đồng để thực hiện kế hoạch này. 

CTCP Sonadezi Long Thành (SZL) cũng thông báo chia cổ tức bằng tiền mặt với tỷ lệ 20%. Dự kiến công ty sẽ chi xấp xỉ 55 tỷ đồng trả cổ tức cho cổ đông. Đây là lần thứ hai trong năm công ty chia cổ tức, trước đó vào tháng 11/2023, SZL đã thanh toán cổ tức đợt 1/2023 với tỷ lệ 12%. CTCP Phát triển nhà Bà Rịa - Vũng Tàu (HDC) cũng không nằm ngoài xu hướng này. Công ty dự kiến phát hành hơn 23,2 triệu cổ phiếu để trả cổ tức theo tỷ lệ 15%. Tổng giá trị phát hành theo mệnh giá là 232,6 tỷ đồng.

Từ "cơn mưa" cổ tức, các chuyên gia cho rằng, việc doanh nghiệp đồng loạt trả lợi nhuận cổ tức cho nhà đầu tư đã phản ánh sự phục hồi tích cực của thị trường, từ đó giúp củng cố thêm niềm tin của nhà đầu tư. Cổ tức hấp dẫn không chỉ mang lại lợi ích trực tiếp cho cổ đông hiện tại mà còn có thể kích thích sự quan tâm của các nhà đầu tư tiềm năng, góp phần thúc đẩy giao dịch và cải thiện thanh khoản cho cổ phiếu của doanh nghiệp.

Tuy nhiên, sau khi "tìm hiểu" kỹ hơn, các nhà đầu tư phát hiện ra rằng một trong số doanh nghiệp đó dù đang gặp khó khăn trong việc bán hàng, tồn kho lớn và dòng tiền kinh doanh âm song vẫn "mạnh tay" trả cổ tức cao, trong những trường hợp thế này được xem là một cách để "làm đẹp" báo cáo tài chính và để "bẫy" nhà đầu tư, che giấu đi những vấn đề thực sự của doanh nghiệp. Cho nên, các cổ phiếu có tỷ lệ cổ tức bằng tiền cao thường là loại khó tăng trưởng về thị giá trong dài hạn.  

Đơn cử như Công ty TNHH Nam Land đã nợ số tiền lãi cổ tức lên tới 900 tỷ đồng do chưa thu xếp được tài chính, sau khi kéo dài chuỗi kinh doanh bết bát; hay như Công ty CP địa ốc Sài Gòn Thương Tín (SCR) tổng tài sản lên tới trên 10.600 tỷ đồng, nhưng trong hai năm liền 2022 và 2023 không chia cổ tức...

Hơn nữa, hiện nay, cũng có một số doanh nghiệp bất động sản chi trả mức cổ tức rất cao nhưng chỉ trong vòng 1 - 2 năm kinh doanh thuận lợi. Còn khi bắt đầu khó khăn, công ty có thể khất nợ cổ tức, mặc dù hứa hẹn chia cổ tức nhiều lần nhưng đều không làm được bởi các lý do kinh doanh không hiệu quả, thua lỗ, có lãi nhưng để dành tiền mở rộng đầu tư... lúc này nhà đầu tư đã rơi vào "bẫy cổ tức".

Chẳng hạn mới đây, Công ty CP Hưng Thịnh Incons (mã: HTN) đã có thông báo về việc thay đổi thời gian thanh toán cổ tức bằng tiền năm 2021 tỷ lệ 12% (1 cổ phiếu nhận 1.200 đồng) từ ngày 1/7/2024 thành ngày 1/7/2025.

Nền tảng kinh doanh vững chắc mới là 'điều kiện đủ'

Theo báo cáo mới đây của Bộ Tài chính, năm 2023 có 139 doanh nghiệp chậm thanh toán gốc, lãi trái phiếu với tổng giá trị khoảng 83.600 tỷ đồng, trong đó doanh nghiệp bất động sản chiếm 50,7%. Khối lượng trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đáo hạn trong năm 2024 là 99.600 tỷ đồng do 92 tổ chức phát hành, chia thành 3 nhóm: 3 doanh nghiệp rất khó khăn trong việc trả nợ, 18 doanh nghiệp có khả năng gặp khó khăn trả nợ.

Đặc biệt, bước sang quý III/2024, tình hình huy động vốn từ trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản tiếp tục gặp khó. Đáng chú ý, cổ phiếu của nhiều doanh nghiệp đã bị cắt margin trên sàn chứng khoán như: Công ty CP Xây dựng Sông Hồng (ICG), Công ty CP Đầu tư IDJ Việt Nam (IDJ), Công ty CP Đầu tư và Xây dựng số 18 (L18), Công ty CP Tập đoàn Danh Khôi (NRC), Công ty CP Sông Đà 6 (SDC), Công ty CP Đầu tư xây dựng và Phát triển đô thị Sông Đà (SDU)... do lợi nhuận sau thuế kiểm toán của công ty mẹ năm 2023 bị âm và thuộc diện cảnh báo, kiểm soát, hạn chế giao dịch.

Ngày 4/10, Cục Thuế TP. HCM vừa công khai danh sách 611 doanh nghiệp và cá nhân nợ thuế, tính đến tháng 8 với tổng số tiền 6.982 tỷ đồng, phần lớn là doanh nghiệp thuộc lĩnh vực bất động sản, trong đó một doanh nghiệp với số tiền nợ hơn 1.000 tỷ đồng.

Từ thực tế trên, chuyên gia kinh tế TS Nguyễn Trí Hiếu khuyến cáo, cổ tức chỉ là một phần của bức tranh lợi nhuận đầu tư. Giá cổ phiếu cũng đóng vai trò quan trọng và có thể biến động sau khi chia cổ tức. Do đó, việc theo dõi sát sao diễn biến giá cổ phiếu là cần thiết để đảm bảo đạt được lợi nhuận như kỳ vọng.

"Dòng tiền thông minh không nên chỉ nhìn vào mức cổ tức hấp dẫn mà bỏ qua các yếu tố cơ bản khác như tình hình tài chính, triển vọng tăng trưởng và chiến lược kinh doanh của doanh nghiệp. Cổ tức cao chỉ thực sự là cơ hội khi nó đi kèm với một nền tảng kinh doanh vững chắc và tiềm năng phát triển bền vững", ông Hiếu nhấn mạnh.

Đồng thời cho rằng, nhà đầu tư nên cân nhắc rót tiền vào cổ phiếu các ngành có sự điều chỉnh và lựa chọn những doanh nghiệp có triển vọng tốt với quỹ đất sạch lớn có đầy đủ pháp lý, có các dự án đang triển khai và mở bán, cơ cấu tài chính an toàn như VHM, KDH, NLG, DXG…

Đặc biệt, không nên "lướt sóng" với cổ phiếu bất động sản trước khi chốt danh sách cổ đông để trả cổ tức 4 - 5 ngày, vì đây là thời điểm giá cổ phiếu cao. Thời điểm bán ra cũng cần cân nhắc vì sau khi giá cổ phiếu bị điều chỉnh, nhịp giảm có thể kéo dài, dễ dàng lấy đi số tiền nhà đầu tư kiếm được từ cổ tức, thậm chí khiến nhà đầu tư bị lỗ. Bên cạnh đó, nhà đầu tư cần quan tâm đến tỷ suất cổ tức, tức tỷ lệ chi trả cổ tức trên giá cổ phiếu.