Phát biểu tại Hội thảo "Đấu giá quyền sử dụng đất - Thực tiễn pháp lý và giải pháp", ngày 20/4, TS Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam nhận định, sau một thời gian thị trường bất động sản TP.HCM nói riêng và khu vực Đông Nam bộ nói chung khá trầm lắng do nhiều nguyên nhân mà chủ yếu là thiếu nguồn cung đất đai trên thị trường sơ cấp thì cuộc đấu giá đất Thủ Thiêm rất có thể tạo cú hích phục hồi thị trường địa ốc cả nước.

"Thế nhưng hiện có tình trạng các doanh nghiệp lợi dụng các phiên đấu giá để tạo ra những lợi ích khác, gây lũng đoạn thị trường bất động sản. Những hành vi này cần phải ngăn chặn bằng các quy định pháp luật. Nếu không lựa chọn đúng và trúng các nhà đầu tư, thành phố sẽ lại loay hoay trong việc đấu giá rồi doanh nghiệp để đó, găm đất, chỉ tìm cách tăng giá nhưng không có đầu tư xây dựng", ông Nguyễn Văn Đính cảnh báo.

Dẫn chứng rất nhiều khu "đất vàng" hiện nay được giao cho nhà đầu tư rồi quây tôn để đó, không sử dụng, ông Đính nhấn mạnh "đất vàng" mà không đầu tư cân xứng thì cũng không có giá trị, không đóng góp gì cho sự phát triển kinh tế. Do đó, TP.HCM phải xác định không đặt mục tiêu thu giá đấu giá cao nhất mà quan trọng nhất là tìm được nhà đầu tư có năng lực. Do đó, phương thức đấu giá quyền sử dụng đất công khai, minh bạch là cần thiết và quan trọng.

"Gần 5 năm thực hiện Luật Đấu giá tài sản, nhiều tài sản thuộc quản lý nhà nước được đấu giá đem lại nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nước. Tuy nhiên, đối với tài nguyên đất đai, công tác tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất đã nảy sinh một số bất cập như xác định giá khởi điểm, số tiền đặt trước, năng lực tài chính của doanh nghiệp tham gia đấu giá, xử lý khi bên trúng đấu giá từ chối ký hợp đồng... Khoảng trống trong các quy định của pháp luật này cần được lấp đầy, sửa đổi, bổ sung để bảo đảm nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư được phê duyệt”, ông Đính nhấn mạnh.

Theo đó, nhằm hạn chế tình trạng bỏ cọc hay ít nhất cũng hạn chế người đấu giá đất thiếu thận trọng khi đấu giá như trường hợp Thủ Thiêm, đồng thời thể hiện rõ hơn tiềm lực tài chính của người tham gia đấu giá và thật sự mong muốn trúng đấu giá đất, TS. Vũ Đình Ánh nêu quan điểm, cần tách biệt tiền đặt trước với tiền đặt cọc.

'Tiền đặt trước quy định như Điều 39 Luật Đấu giá tài sản 2016 còn tiền đặt cọc có thể là 20-30% giá đất trúng đấu giá và phải nộp ngay sau khi công bố kết quả trúng đấu giá. Nếu người trúng đấu giá không nộp đủ tiền cọc thì bị loại và cuộc đấu giá sẽ tiếp tục", TS Ánh cho hay.

Dẫn chứng cụ thể, theo TS Ánh nhận định: "Giả sử tiền cọc phải nộp ngay lên tới 4.000-5.000 tỷ đồng thay vì 600 tỷ đồng thì người trúng đấu giá ở Thủ Thiêm chắc chắn sẽ thận trọng hơn rất nhiều lần khi bỏ giá và càng gần như không thể bỏ cọc cho dù siêu giàu có đi chăng nữa".

Bên cạnh đó, Tiến sĩ Đoàn Thị Phương Diệp, Trường Đại học Kinh tế - Luật Thành phố Hồ Chí Minh, cho rằng, hiện nay các văn bản quy phạm pháp luật riêng biệt, kết quả là việc tiếp cận, xem xét ở góc độ tổng thể của các nhà đầu tư gặp nhiều khó khăn.

Điển hình, trong quy định về những nội dung cần thẩm định để chấp thuận chủ trương đầu tư thì hoàn toàn không có nội dung thẩm định là "năng lực tài chính của nhà đầu tư", trong khi đây là bước đánh giá đầu tiên trước khi tiến hành thủ tục lựa chọn nhà đầu tư thông qua việc đấu giá quyền sử dụng đất. Quy định về thời gian thanh toán, tỉ lệ đặt cọc, thanh toán cũng khác nhau ở các địa phương trên cả nước.

"Cần hoàn thiện hơn quy định của Luật Đầu tư bằng cách quy định cụ thể về việc thẩm tra khả năng tài chính của nhà đầu tư trước khi chấp thuận chủ trương đầu tư. Từ việc chấp thuận này nhà đầu tư mới có đủ tư cách để tham gia đấu giá quyền sử dụng đất", bà Thảo cho hay.

Nêu góc nhìn khác, ông Phan Đức Hiếu, Phó Viện trưởng Viện Quản lý Kinh tế Trung ương, cho rằng, cần thiết hoàn thiện khung pháp lý nhưng đừng đặt mục tiêu quá hẹp mà cần nghiên cứu mở rộng quan điểm, mục tiêu, tìm ra công cụ đấu giá quyền sử dụng đất đất hợp lý nhằm tăng giá trị đấu giá chứ không chỉ chăm chăm vào tiền. 

"Chính sách phải khách quan để các doanh nghiệp không nản. Cần thiết hoàn thiện khung pháp lý nhưng đừng đặt mục tiêu quá hẹp mà cần nghiên cứu mở rộng quan điểm, mục tiêu, tìm ra công cụ đấu giá quyền sử dụng đất đất hợp lý nhằm tăng giá trị đấu giá chứ không chỉ chăm chăm vào tiền. Phải hết sức cân nhắc tính khả thi của dự án, đồng thời hạn chế can thiệp quá sâu ở khâu đầu vào mà cần hậu kiểm. Đừng để nhà đầu tư mất cảm xúc ở khâu đầu vào", ông Hiếu góp ý.