Đầu năm 2021, phân khúc căn hộ hạng sang tại TP.HCM gây sốc với sản lượng quý I chiếm đến 39% rổ hàng toàn thị trường nhà ở, nhiều hơn cả phân khúc cao cấp (chiếm 20%). Trong khi đó, nửa thập kỷ trước, tỷ trọng loại nhà ở xa xỉ này chỉ chiếm không quá 1-2% nguồn cung.

3 tháng đầu năm, thị trường nhà hạng sang còn xác lập giá bán cao nhất từ trước tới nay là 18.000 USD một m2, tương đương 423 triệu đồng mỗi m2. Nhân tố mới của phân khúc nhà xa xỉ là sự xuất hiện của thị trường ngách căn hộ hàng hiệu (căn hộ hạng sang gắn liền với các thương hiệu quản lý quốc tế). Tuy phân khúc nhà xa xỉ đang ở trên vùng giá đỉnh lịch sử, các đơn vị khảo sát bất động sản dự báo, nhiều khả năng giá bán vẫn tiếp tục lập kỷ lục mới trong năm 2021.

Trong báo cáo thị trường nhà ở TP.HCM quý I/2021, DKRA Việt Nam dự báo, nguồn cung căn hộ hạng sang vẫn trên đà tăng mạnh và có thể xác lập cột mốc giá mới. Ở phân khúc hạng siêu sang, nhiều dự án trong tương lai thậm chí còn có thể đạt mức giá phá vỡ kỷ lục cũ, lên đến 20.000 – 30.000 USD một m2, tập trung tại khu lõi trung tâm quận 1, TP.HCM.

Gần đây xuất hiện một dự án phức hợp nằm gần chợ Bến Thành, quận 1, TP.HCM chưa chính thức mở bán nhưng các căn hộ tại khu đất vàng này đang được giới kinh doanh dự báo vùng giá trung bình không dưới 20.000 USD một m2.

Trước đó, hồi đầu năm 2020, bà Dương Thùy Dung - Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam từng nhận định, trong 10 năm tới giá nhà hạng sang tại thị trường Việt Nam có thể tăng phi mã và đạt mức 35.000 USD mỗi m2. Đây là phân khúc nhà ở đặc biệt chỉ phục vụ một số ít nhóm đối tượng khách hàng siêu giàu. Năm 2020 giá căn hộ hạng sang và siêu sang tại TP.HCM cũng đã tiệm cận tiệm cận ngưỡng 10.000-15.000 USD mỗi m2.

Theo bảng phân hạng nhà ở căn cứ trên giá bán, giá khởi điểm của phân khúc hạng sang là 4.000 USD mỗi m2. Tuy nhiên, trên thực tế giá bình quân nhà hạng sang quý I/2021 tại TP.HCM đã đạt gần 6.898 USD một m2, tăng 4,7% so với cùng kỳ năm trước. Dữ liệu của CBRE cho thấy từ năm 2017 đến cuối năm 2019, căn hộ hạng sang tại khu trung tâm TP.HCM tăng giá đến 40%. Trong biểu đồ phát triển của chu kỳ bất động sản hạng sang khu vực Đông Nam Á, TP.HCM nằm ở chu kỳ tăng giá nhanh.

Mặc dù dữ liệu mới đây của Savills cho thấy, Việt Nam thuộc nhóm 10 thị trường có tốc độ tăng trưởng nhanh trong phân khúc bất động sản hàng hiệu trên thế giới. Việt Nam cũng đang nổi lên là quốc gia có sự tăng tưởng của nhóm người giàu trong nước cao, từ đó nhu cầu bất động sản hàng hiệu vì thế càng mở rộng.

Tuy nhiên, trước diễn biến tăng trưởng nóng về giá chào bán lẫn sản lượng tung ra và chưa có dấu hiệu dừng lại, nhiều chuyên gia quan ngại về làn sóng chung cư hạng sang và căn hộ hàng hiệu phát triển với tốc độ quá nhanh, có thể gây ra những tác động kép khó lường cho thị trường nhà ở.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) bày tỏ quan ngại về các tiêu chuẩn nhà hạng sang, siêu sang và căn hộ hàng hiệu còn khá mơ hồ với người tiêu dùng trong nước và đa phần chưa có nhiều tiền lệ để kiểm chứng.

Ông Châu cho rằng, mặt trái của bất động sản hàng hiệu là giá chào bán đã bao gồm cả chi phí trả cho các thương hiệu quản lý, thường xuất hiện ở thị trường Việt Nam dưới hình thức nhượng quyền có thời hạn. Thời hạn gắn bó của một thương hiệu quốc tế với các dự án hạng sang lâu nhất HoREA kiểm chứng được là 10 năm. Câu hỏi đặt ra là khi hàng hiệu rút đi, liệu các tiêu chuẩn sang trọng kia có còn ở lại với người sử dụng?

Chủ tịch HoREA phân tích thêm, nhà hạng sang, siêu sang hay căn hộ hàng hiệu với khung giá sắp tiệm cận ngưỡng nửa tỷ đồng một m2 sẽ phục vụ cho nhóm khách hàng nào cũng là vấn đề cần đặt ra. Nếu nhắm đến đối tượng khách hàng siêu giàu, vậy lực lượng này đông đảo đến mức nào? Ông Châu dẫn nguồn giới siêu giàu tại Mỹ chiếm 1% dân số. Tại Việt Nam có thể thấp hơn Mỹ 100 lần, chiếm khoảng 0,01% dân số. Liệu có bao nhiêu người siêu giàu muốn mua loại tài sản này, rổ hàng được bán như thế nào, sức tiêu thụ thực tế ra sao đến nay chưa có thống kê toàn diện.

Đó là chưa kể đến rổ hàng nhà hạng sang đang phình to đang làm mất cân đối cung cầu trên toàn thị trường. "Khi càng có nhiều sản phẩm nhà ở chào bán giá kỷ lục xuất hiện, theo công thức trung bình cộng, nhà hạng sang sẽ góp phần đẩy giá nhà bình quân toàn thị trường đội lên, tác động xấu đến an sinh nhà ở", ông Châu nói.

Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa thừa nhận làn sóng nhà hạng sang, hàng hiệu dồn dập xuất hiện thời gian qua vẫn đang nằm trong kỳ trăng mật ngọt ngào khi các kỷ lục về giá liên tục được phá vỡ, nguồn cung dồi dào hơn trước trong bối cảnh toàn thị trường khan hiếm hàng hóa.

Tuy nhiên, kỳ trăng mật thường không kéo dài lâu và phân khúc này sẽ phải trở lại mặt đất, đối mặt với rất nhiều thách thức.

Thách thức thứ nhất, giá bán nhà hạng sang, hàng hiệu liên tục lập đỉnh và các kỷ lục về giá có thể tiếp tục bị xô đổ trong tương lai gần nhưng chưa thể kiểm chứng về đẳng cấp. Nhìn lại toàn thị trường, có rất ít dự án chào bán bằng sản phẩm thực tiễn, đa phần đang được chào bán thông qua nhà mẫu. Các tiêu chuẩn về hạng sang, siêu sang, căn hộ hàng hiệu chưa được cơ quan quản lý Nhà nước đề cập tới trong các văn bản chính thống hay bộ luật nào.

Thách thức thứ hai, bước nhảy vọt về giá trong thời gian ngắn của nhà hạng sang và căn hộ hàng hiệu diễn ra trong 2-3 năm gần đây, nhưng nhiều khả năng sẽ tăng tốc mạnh mẽ trong năm 2021 trong khi thị trường chưa phát triển chín muồi (tiêu thụ tốt, đã đi vào hoạt động đồng loạt) sẽ mang tính thiếu an toàn, chưa đảm bảo cho sự thành công khi triển khai bán hàng.

Thách thức thứ ba, theo ông Quang, khi các quốc gia trên toàn cầu vẫn hạn chế đi lại do diễn biến khó lường của đại dịch Covid-19, các chủ đầu tư muốn nhập khẩu bất động sản thương hiệu hơi vội vàng. Bên cạnh đó, mức giá trên dưới nửa tỷ đồng một m2 căn hộ hạng sang, hàng hiệu có thể bị dội tâm lý khi khách mua so sánh với giá trị tài sản biệt thự hạng sang cũng xa xỉ không kém. Sự cạnh tranh về giá là điều không thể tránh khỏi.

Trong khi đó, ông Nguyễn Lộc Hạnh, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư Bất động sản Ngọc Châu Á nhận xét, rổ hàng căn hộ hạng sang đang phình to đến mức chiếm 39%, nằm trong nhóm dẫn dắt thị trường TP.HCM là điều cần thận trọng. Diễn biến này không đại diện cho một thị trường nhà ở phát triển bền vững.

Theo ông Hạnh, trong khi các thập kỷ trước, tỷ trọng căn hộ hạng sang được nhiều chuyên gia bất động sản khuyến nghị chỉ nên chiếm 1-2% tổng nguồn cung toàn thị trường là an toàn và hợp lý. Vì vậy, với tỷ trọng căn hộ hạng sang rất cao như hiện nay, thị trường đang có xu hướng nhắm đến khách hàng thuộc giới nhà giàu hoặc siêu giàu. Trong khi đó, phân khúc căn hộ bình dân, còn gọi là nhà giá rẻ có tỷ trọng 0%, đang dần biến khỏi thị trường cũng là điểm đáng quan ngại. Bởi lẽ, đây chính là nguồn cầu nhà ở lớn nhất thị trường nhưng đang bị bỏ quên.