Tài sản thế chấp là nhà ở riêng lẻ xây dựng có giấy phép nhưng chưa được cập nhật trên sổ đỏ khiến ngân hàng lúng túng trong cho vay là một trong những khó khăn của các tổ chức tín dụng khi triển khai Luật Nhà ở 2023 được nêu ra tại hội nghị "Các quy định mới của Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 tác động đến hoạt động ngân hàng".

Bà Nguyễn Thị Phương, Phó Chủ nhiệm CLB Pháp chế Ngân hàng, Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam, chỉ rõ quy định hiện hành chưa nêu cụ thể "nhà ở có sẵn" hay "nhà ở hình thành trong tương lai". Do đó, các ngân hàng rất "rối" trong việc xác định có hoặc không được nhận thế chấp và cấp tín dụng cho các mục đích khác ngoài 4 mục đích: mua, xây dựng, sữa chửa, cải tạo chính nhà ở đó.

Cụ thể, Khoản 8 Điều 39 quy định trong thời hạn 50 ngày, kể từ ngày bàn giao nhà ở cho người mua hoặc kể từ ngày bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận thì phải nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận cho người mua, người thuê mua nhà ở. Trừ trường hợp người mua, thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp giấy chứng nhận.

"Trên thực tế, thủ tục cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà thường chậm trễ, ảnh hưởng đến quyền lợi của người mua nhà và ngân hàng nhận thế chấp nhà chưa có giấy chứng nhận (không hoàn thiện được thủ tục đăng ký thế chấp). Vậy khắc phục vướng mắc này thế nào?", bà Phương băn khoăn.

Bên cạnh đó, các ngân hàng cũng phản ánh gặp khó khăn vì quy định về giá đất. Việc quy định giao cho các địa phương chủ động xem xét điều chỉnh bảng giá đất dẫn đến tình trạng một số địa phương vẫn đang áp dụng theo bảng giá hiện hành, trong khi một số địa phương khác đã cập nhật bảng giá đất mới. Theo đó, việc xác định nghĩa vụ tài chính bằng hệ số K nhân với bảng giá đất của tỉnh, thành phố theo Nghị định số 71/2024 của Chính phủ, dẫn đến sự điều chỉnh giá đất giữa các địa phương không đồng đều ...

"Điều này vô hình trung tạo nên sự không đồng bộ, thiếu thống nhất về giá đất giữa các địa phương, gây khó khăn, vướng mắc trong quản lý đất đai cũng như các bên liên quan trong quá trình thực hiện giao dịch liên quan đến đất đai”, bà Phương nêu quan điểm.

Đặc biệt, trong bối cảnh nợ xấu của các tổ chức tín dụng có xu hướng tăng cao trong thời gian gần đây, các quy định Luật Đất đai 2023 chưa hỗ trợ ngành trong vấn đề xử lý nợ xấu là tài sản đảm bảo. Ông Đỗ Giang Nam, Thành viên Hội đồng thành viên Công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam, cho biết trong trường hợp không nhận được sự hợp tác của người đi vay về thu giữ tài sản, hiện các bên chỉ có cách giải quyết là khởi kiện. Tuy nhiên, biện pháp khởi kiện khách hàng vay còn nhiều khó khăn, bất cập trên thực tế.

"Thời gian tiến hành các thủ tục tố tụng kéo dài, thông thường trường hợp khách hàng không hợp tác thì một vụ án kéo dài trong nhiều năm mà tòa án vẫn chưa giải quyết, ảnh hưởng lớn đến chi phí bảo quản, trông giữ tài sản thế chấp, hao mòn và nhiều chi phí khác", ông Đỗ Giang Nam nói.

Trước những khó khăn này, đại diện các ngân hàng kiến nghị bộ, ban ngành, UBND các địa phương nhanh chóng có hướng dẫn rõ ràng cho phép việc nhận thế chấp quyền tài sản là quyền thuê trong hợp đồng thuê đất sẽ giúp các doanh nghiệp sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm tận dụng tối đa nguồn lực, giá trị của quyền sử dụng đất, tạo điều kiện về nguồn vốn cho doanh nghiệp khi được thế chấp thêm tài sản là quyền thuê và tạo cơ sở pháp lý đầy đủ cho tổ chức tín dụng trong việc xác định giá trị và nhận tài sản bảo đảm là đất thuê trả tiền hàng năm.

Đồng thời, số hóa cơ sở dữ liệu đất đai trên toàn quốc, đăng ký giao dịch bảo đảm về đất đai online, các thủ tục về cấp giấy chứng nhận, đăng ký biến động, cập nhật cũng cần được số hóa nhằm giảm thiểu thủ tục hành chính. Đề nghị công bố trên kênh thông tin tập trung của Bộ Tài nguyên và Môi trường các thông tin về đất đai, tài sản gắn liền với đất để ngân hàng sàng lọc trước khi nhận thế chấp, hoặc phối hợp thu hồi nợ trước khi thửa đất (nếu đã thế chấp) bị nhà nước thu hồi.