Trung tâm đang bị “nén”

Ông Phạm Văn Tuân (Hà Đông, Hà Nội) cho biết, quãng đường đi từ nhà tới toà nhà văn phòng ở Hai Bà Trưng khoảng 10km, nhưng ùn tắc giao thông ở đường Tố Hữu kéo dài đến tận Lê Văn Lương, Giảng Võ khiến thời gian di chuyển lâu hơn. Ông kể: “Mỗi ngày tôi phải mất gần 2 giờ để đến chỗ làm và về nhà, đây là áp lực gây rất mệt mỏi”.

Anh Trần Đức Tuấn (38 tuổi) mua căn hộ dọn đến khu Trung Hòa Nhân Chính từ năm 2010 nên cảm nhận rất rõ cuộc sống thay đổi như thế nào trong 10 năm qua. “10 năm trước, đường thông, hè thoáng, thênh thang. Bây giờ, hễ trời mưa là buộc phải ra quán ăn. Nguyên nhân rất đơn giản là tắc đường, không thể về nhà nên tranh thủ lúc chờ đường bớt tắc thì ngồi ăn tối”, anh Tuấn than thở và cho hay, nhiều nhà cũng làm như vậy.

KTS Phạm Thanh Tùng, Chánh văn phòng Hội Kiến trúc sư Việt Nam, cho rằng, giao thông thì tắc đường, mở thêm đường vẫn tắc vì dân số quá đông. Với gần 10 triệu người ở Hà Nội, lượng phương tiện gia tăng nhanh. Trong khi đó, hệ thống giao thông công cộng không phát triển kịp. Mặt khác, quy hoạch lỗi còn gây ra tình trạng thiếu trường học, lớp đông; chất lượng y tế chăm sóc sức khỏe người dân kém; ô nhiễm môi gia tăng, khó khắc phục,...

Theo giới chuyên gia, để theo kịp mức độ đô thị hóa phải phát triển kết hợp mở rộng diện tích đô thị. Khu trung tâm nên dành không gian cho chức năng công cộng. Hà Nội khó có thể phát triển tập trung khu trung tâm với hệ thống giao thông hiện tại. Việc mở rộng ra vùng ven là điều tất yếu. Nhiều thành phố lớn trong khu vực đều làm như vậy.

Bài học từ Singapore và Seoul

Nhìn vào quy hoạch và phát triển đô thị tại Hà Nội có vẻ tương tự với hình thái phát triển đô thị với nhiều đô thị lớn châu Á. Đó là gồm khu trung tâm nội đô lịch sử và các đô thị vệ tinh được gắn kết với nhau bằng các trục giao thông hướng tâm và vành đai.

Sau khi giành độc lập và tái thiết, Singapore phải đối mặt với tình trạng thiếu nhà ở. Chính sách đập-và-xây được thực hiện suốt từ những năm 60 đến 70. Quy hoạch kiến trúc mới của Singapore được thực hiện theo 3 hướng chính: nhà ở, công nghiệp và thương mại.

Bằng cách bảo tồn và mở rộng, họ giữ lại những khu mang tính lịch sử, di tích như Chinatown, Kampong Glam, Boat Quay, Little India,... đồng thời mở rộng phát triển ra vùng ven vào những năm đầu thế kỷ 20 như Secondary Settlement, Bungalows Area.

Do tập trung phát triển ngành công nghiệp sạch nên Singapore xây dựng các khu đô thị vệ tinh để giảm chi phí đi lại, tiết kiệm trong sinh hoạt và giải quyết lao động tại chỗ.

Tại Seoul (Hàn Quốc), trước những năm 70, đa số dân cư sống ở phía Bắc sông Hàn như quận thương mại, cũng là điểm tụ lại của các đầu mối giao thông toả ra các hướng. Sau đó, với quá trình đô thị hoá nhanh ở phía Nam sông Hàn, dân cư bố trí được cân bằng hơn. Các đô thị vùng ven đang ngày càng thu hút người dân, thậm chí còn nhiều hơn các thành phố trung tâm.

Xây dựng mô hình đa trung tâm

Năm 2010, Hà Nội công bố Đồ án Quy hoạch lớn cho năm 2030 - tầm nhìn 2050. Đồ án nhấn mạnh đến sự phát triển về mặt không gian của Hà Nội sẽ xoay quanh các cụm đô thị. Mô hình này bao gồm phần lõi đô thị bên cạnh các vệ tinh vừa và nhỏ, được gắn kết nhờ hệ thống đường vành đai, liên tỉnh, quốc lộ và đường sắt dày đặc.

Quy hoạch được kỳ vọng đem đến cơ hội giúp tái cấu trúc đô thị, chuyển trạng thái từ một cực sang đa cực thông qua việc di dời bớt những chức năng của khu vực trung tâm như công nghiệp, dịch vụ, thương mại, giáo dục... sang các đô thị vệ tinh, đồng thời xây dựng thêm nhiều trung tâm mới và mở rộng giới hạn phát triển.

Từ khi quy hoạch chung xây dựng Thủ đô được phê duyệt (2011), Hà Nội đã thay đổi ngoạn mục và phát triển đa cực. Khu vực trung tâm đã công bố thuộc các quận Hoàn Kiếm, Ba Đình, Đống Đa, Hai Bà Trưng. Thành phố sẽ phát triển các tuyến đường sắt đô thị tại khu vực nội đô lịch sử, các chuỗi đô thị Bắc sông Hồng, phía đường vành đai 4, và các khu đô thị vệ tinh hình thành cùng hệ thống hạ tầng kỹ thuật xã hội hoàn chỉnh sẽ hút dần dân số khu vực nội đô lịch sử và nội đô mở rộng chuyển ra ngoại thành.

Lột xác mạnh mẽ nhất là khu vực phía Tây. Khoảng 10 năm trở lại đây, khu vực này được chú trọng, đầu tư mạnh mẽ về hạ tầng, khẳng định vị thế là trung tâm hành chính mới của Thủ đô. Ghi nhận từ số liệu của các đơn vị nghiên cứu thị trường như Savills hay CBRE cho thấy, vài năm gần đây, khu vực phía Tây Hà Nội liên tục chiếm vị thế với sự thay da đổi thịt nhờ nhiều dự án lớn như Mỹ Đình, Bắc An Khánh và Vinhomes Smart City,...

Còn ở phía Đông, chuyên gia bất động sản Trần Như Trung đánh giá, các nhà đầu tư nhận thấy khu vực này cũng có nhiều tiềm năng không kém, lại rất gần với khu vực trung tâm của Hà Nội, chỉ cách chưa đầy 3km.

Diện mạo mới ở phía Đông từ hàng loạt dự án phát triển với mô hình ở kết hợp nghỉ dưỡng như Vinhomes Riverside, Vinhomes Ocean Park, Hà Nội Garden City,... Khu vực này còn tiềm năng hơn sau khi Hà Nội đã công bố quy hoạch 2 khu đô thị lớn ở Bắc sông Hồng.

Ba trung tâm trên đang tạo thành tam giác phát triển của Hà Nội và không dừng lại ở đó khi tương lai các khu vực mới được hình thành: Đông Anh, Dream City... Những đô thị vệ tinh dần thành hình trong "giấc mơ" của những người dân đô thị, nơi đang phải chịu áp lực "đất chật, người đông". Không ít người đã chuẩn bị sẵn dự định trong tương lai ra vùng ven khi các khu đô thị hoàn thiện sẵn sàng đón cư dân mới.

Bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, Phó Giám đốc CBRE Việt Nam, nhận định, việc phát triển các đại đô thị hay dự án khu đô thị nhà ở kết hợp thương mại như hiện nay ở nhiều nơi trên địa bàn thành phố, đặc biệt tại khu vực rìa trung tâm và ngoại ô là điều cần thiết.

Còn theo JLL, mô hình bất động sản tích hợp là một xu hướng trong tương lai của thị trường. Mô hình này đề cập đến các dự án quy mô tương đương một thành phố nhỏ, nơi tích hợp nhiều chức năng trong một dự án như nhà ở, thương mại, giáo dục, giải trí và nhiều tiện ích khác.

Ở khía cạch khác, sinh thái nghỉ dưỡng là một lợi thế từ các đô thị này. Ông Đỗ Viết Chiến, Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nhận định, tác động của dịch bệnh khiến phát triển bền vững không còn là mục tiêu mà đã trở thành yêu cầu bắt buộc.

“Con người ngày nay càng thấu hiểu rằng, một nơi đáng sống không chỉ đẹp mà phải là một đô thị bền vững, một đô thị đủ linh hoạt để thích ứng, chống chọi trước những bất thường của môi trường tự nhiên và xã hội. Và đó đã trở thành tiêu chí để lựa chọn các không gian sống trong đô thị”, ông Chiến nhấn mạnh.