Không nên dùng từ "giá rẻ"

TP.HCM là một trong những địa phương chịu nhiều tổn thất nặng nề của đợt dịch bệnh lần thứ 4 vừa qua. Giai đoạn vừa qua, việc hàng ngàn công nhân rời khỏi thành phố đang khiến mục tiêu "1 triệu căn nhà giá rẻ" của thành phố trở nên ý nghĩa trong việc níu giữ chân người lao động ở lại với thành phố, giúp họ có thể an tâm sản xuất.

Kế hoạch dự tính được thực hiện từ nay đến năm 2025, nghĩa là phải hoàn thành trong 4 năm nữa và được kỳ vọng góp phần tích cực trong việc phục hồi và phát triển kinh tế của thành phố. 

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HOREA), ông đánh giá rất cao kế hoạch này của thành phố. Tuy nhiên theo quan điểm ông Châu, TP.HCM nên gọi kế hoạch này là "1 triệu căn nhà giá thấp".

Nhà "giá thấp" và "giá rẻ" là hai vấn đề hòan toàn khác nhau. "Giá thấp mới đảm bảo chất lượng xây dựng, có các tiện ích đảm bảo tối thiểu cho người cư ngụ, được vận hành quản lý và có dịch vụ phục vụ bà con" và điều này hoàn toàn phù hợp với quan điểm quốc tế về phát triển nhà ở giá thấp cũng như mong mỏi của người lao động, ông Châu cho biết.

Và để thực hiện được điều này, mô hình nhà ở xã hội cần phát triển theo dự án, theo đô thị được quy hoạch trước và cần phải có sự công bằng giữa các dự án của thành phố.

"Quy định trước đây cho thấy, các nhà ở thương mại cần quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội (NOXH) nhưng quy định hướng dẫn quy định chi tiết lại không khả thi. Nghị định 100 của Chính phủ quy định dự án 10 hecta trở lên thì phải xây dựng NOXH trong khu vực dự án, dưới 10 hécta thí được lựa chọn các phương án như hoặc xây dựng trong dự án, hoặc hoán đổi bằng quỹ nhà ở vị trí tương đương, hoặc đóng tiền nộp ngân sách để phát triển NOXH ở vị trí khác. Nhưng nay Nghị định 49 của Chính phủ ban hành 2021 lại điều chỉnh như diện tích 2 hécta trở lên đã phải thực hiện dự án NOXH, nhưng dưới 2 hécta không phải thực hiện điều NOXH, chỉ đóng tiền sở hữu sử dụng đất", ông Châu lý giải.

Như vậy, theo ông, "nhà nước vẫn không thu được đồng nào cho phát triển NOXH". Và thực tế tại TP.HCM, có dự án có hàng trăm hécta vẫn không có dự án NOXH. "Thực tế này dẫn đến thiếu sự công bằng diễn ra thời gian qua", ông Châu nhận định.

Khó khăn chồng chất

Là một doanh nghiệp chiếm lĩnh thị trường bằng phân khúc nhà giá thấp, ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty TNHH Xây dựng Thương mại Lê Thành, phát biểu trong cuộc hội thảo về bất động sản diễn ra vào ngày 22/10, cho biết, nhiều yếu tố đang cản trở việc phát triển NOXH tại TP.HCM.

Hiện 95% là các doanh nghiệp vừa và nhỏ, nên nếu kêu gọi họ xây nhà cho công nhân là điều không thể, khi mà chi phí cao, doanh nghiệp phải bỏ vốn nhiều. Còn với các doanh nghiệp lớn, để họ làm được điều này lại cần có một chính sách phù hợp. 

"Tất cả các chi phí doanh nghiệp bỏ ra thì nhà nước cần xem là chi phí sản xuất hợp lệ để đưa vào chi phí sản xuất, đưa vào giá thành và được khấu hao thì mới khuyến khích doanh nghiệp được", ông Nghĩa cho biết.

"Doanh nghiệp  bao giờ cũng mong muốn lợi nhuận. Với NOXH lợi nhuận doanh nghiệp chỉ đạt 10-15%  tùy loại. Nhưng với nhà ở thương mại, mức lợi nhuận lớn hơn nhiều. Khi tham gia NOXH, thời gian trung bình 5 năm, nhưng 5 năm đó doanh nghiệp sẽ mất đi cơ hội kinh doanh ở các dự án nhà ở thương mại khác. Với các công ty cổ phần họ bị áp lực của cổ đông bởi tính ra với khoản lợi nhuận 15% cho 5 năm thì trung bình chỉ là 2% mỗi năm. Như vậy hiệu quả dự án không hề cao", ông Lê Hữu Nghĩa giải thích.

Một vấn đề gây khó dễ với các dự án NOXH là vấn đề pháp lý các dự án. Hiện tại thủ tục pháp lý xin dự án NOXH đang quá lâu. Theo ông Nghĩa, "Thực tế có dự án xin 3 năm chưa có. Kinh nghiệm cho thấy, việc xin pháp lý nhà NOXH còn khó hơn nhà ở thương mại, vì bản thân các dự án NOXH không có quy chuẩn, quy trình riêng mà thực tế đang chung với nhà ở thương mại".

Tuy nhiên, mặc dù thủ tục pháp lý giống nhau nhưng NOXH lại có giai đoạn hậu kiểm. "Cơ quan chức năng thực hiện khâu này rất kỹ, đôi khi còn kỹ hơn nhà ở thương mại", ông Nghĩa cho biết.

"Với doanh nghiệp sử dụng quỹ đất công, tài chính công việc kiểm toán là hợp lý. Còn với doanh nghiệp như chúng tôi, đất chúng tôi tự bồi thường, tiền chúng tôi tự bỏ ra xây dựng, công trình là sự cống hiến của chúng tôi dành cho xã hội nhưng kiểm toán lại làm khó nên chúng tôi rất nản. Đó là lý do khó phát triển NOXH", ông nhận định.