"Thị trường cần điều chỉnh về cấu trúc" 

Theo khảo sát từ Sở Xây dựng TP.HCM thực hiện năm 2019, thành phố có khoảng 500.000 hộ gia đình  vẫn chưa sở hữu nhà riêng, phải ở nhờ nhà người thân hoặc thuê nhà; 94% trong số đó có nhu cầu mua nhà dưới 44.000 USD/căn (tương đương 1 tỷ đồng).

Trong khi đó, theo dữ liệu từ Công ty Tư vấn Bất động sản Toàn cầu Jones Lang Lasalle (JLL), nguồn cung nhà ở bình dân giai đoạn 2019-2020 lại sụt giảm nghiêm trọng, chỉ đạt khoảng 5.000 căn, đáp ứng một phần rất nhỏ của nhu cầu thực.

Điều này lý giải phần nào hiện tượng giá căn hộ tại TP.HCM không ngừng tăng cao thời gian qua. Theo thống kê của JLL, tỷ lệ giá bán căn hộ bình dân (loại căn hộ 60m2) so với thu nhập người dân không ngừng tăng, đạt 5,4 vào năm 2020, gần tới ngưỡng kỷ lục năm 2007 là 5,8. Khoảng chênh lệch giữa giá bán và mức thu nhập ngày càng lớn, khiến nhiều người dân phải dùng đòn bẩy tài chính mới sở hữu được căn nhà của mình.

“Nhìn vào tỷ lệ giá bán so với thu nhập ngày càng tăng có thể thấy không có dấu hiệu dư cung trên thị trường. Tuy nhiên, con số này dự báo thị trường bất động sản đang phát triển không đồng đều và cần có sự điều chỉnh về cấu trúc”, bà Lê Thị Huyền Trang - Giám đốc bộ phận Nghiên cứu Thị trường của JLL Việt Nam nhận định.

Cũng theo bà Trang: “Đối với thị trường mới nổi như Việt Nam, khả năng giá bán quay trở lại mốc trước thời kỳ tăng giá sẽ khó xảy ra”.

Nhìn nhận các nguyên nhân xảy ra đà tăng này, đại diện của JLL chỉ ra 3 nguyên nhân chính. Thứ nhất, do quỹ đất phát triển nhà bình dân tại Việt Nam vẫn còn khan hiếm do thị trường bị kiểm soát chặt chẽ, khiến nhà đầu tư khó tiếp cận. Thứ hai, thủ tục phê duyệt các dự án mới bắt đầu vào cuối năm 2018 bị trì hoãn khiến nhiều dự án phải dừng lại, làm phát sinh nhiều chi phí được cộng vào giá bán. Do đó, các chi phí phụ phát sinh như lãi vay hoặc chi phí hoạt động cuối cùng được tính vào giá bán.

Cuối cùng là do "sự tự tin của chủ đầu tư" khiến giá bị đẩy lên, cộng thêm chi phí vật liệu xây dựng cao do những tác động từ dịch bệnh Covid-19.

Cơ hội mới cho các nhà đầu tư bất động sản

Đại diện JLL nhận định, chính việc thiếu vắng các dự án có giá bình dân đã mở ra cơ hội mới cho các nhà đầu tư bất động sản mở rộng thị phần, đa dạng hóa danh mục đầu tư của mình trong phân khúc này.

"Mặc dù lợi nhuận biên trên từng dự án có thể kém hấp dẫn hơn so với các phân khúc cao cấp, nhưng quy mô tiềm năng rất lớn của phân khúc này sẽ là yếu tố hấp dẫn nên cân nhắc. Các dự án bình dân có tốc độ bán tốt hơn do có mức giá thấp; nguồn cung tại phân khúc này có mức tăng trưởng chậm hơn so với các dự án cao cấp, do đó, sự cạnh tranh về khách hàng sẽ ít quyết liệt hơn", JLL cho biết.

Trước rào cản lớn nhất là mặt giá hiện đang quá cao so với thu nhập người dân, theo JLL "tốc độ tăng giá trong thời gian sắp tới sẽ có sự điều chỉnh chậm lại cho đến khi các yếu tố hỗ trợ nguồn cầu bắt kịp nhịp tăng này. Bên cạnh đó, áp lực tăng giá dự kiến cũng sẽ giảm bớt khi nguồn cung mới gia tăng sau khi các vấn đề pháp lý hiện hành được giải quyết”. 

Chuyên gia JLL nhận định, vấn đề hỗ trợ từ chính phủ được xem là bàn đạp quan trọng nhất trong giai đoạn hiện nay để phân khúc này phát triển.

Các biện pháp như hỗ trợ thuế cho các doanh nghiệp bất động sản, ưu tiên cấp phép cho các dự án giá thấp, đẩy mạnh hạ tầng ngoại ô nơi có quỹ đất dư dả giúp việc kết nối khu vực này với trung tâm thành phố được dễ dàng hơn... chắc chắn sẽ giúp phân khúc này "hồi sinh", tìm lại chỗ đứng trên thị trường bất động sản.