Nguồn cung kém xa nhu cầu thực tế

Báo cáo từ Savills cho thấy, tổng nhu cầu về nhà ở trên cả nước năm 2022 là 330.000 đơn vị và dự kiến sẽ tăng đến 1 triệu đơn vị từ 2023 - 2025. Trong khi thực tế, năm 2022 nguồn cung chỉ đáp ứng được 130.000 đơn vị nhà ở và con số này chỉ tăng lên khoảng 360.000 đơn vị giai đoạn 2023 – 2025.

Cũng theo thống kê mới đây nhất của Bộ Xây dựng, thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm tiếp tục ghi nhận nguồn cung sụt giảm khi chỉ có 25 dự án nhà ở thương mại hoàn thành với khoảng 10.000 căn, đạt khoảng 50% so với 6 tháng cuối năm 2022.

Với tỉ lệ đô thị hóa 35%, Việt Nam còn nhiều dư địa đô thị hóa, so với các nước lân cận như Hàn Quốc 80%, Malaysia 77%, Trung Quốc 60%, Thái Lan và Philippines là 51% và 47%. Dự kiến đến năm 2030, Việt Nam sẽ có ít nhất 3 thành phố có tỷ lệ dân số từ 1 - 5 triệu dân, 6 tỉnh thành có 0,5 - 1 triệu dân. Như vậy mỗi năm, nước ta sẽ cần tăng thêm khoảng 70 triệu m2 nhà ở đô thị, kéo theo nhu cầu lớn về nhà ở.

Bối cảnh đô thị hóa khiến bài toán lệch pha cung cầu ngày càng khó giải. Đó là lý do người mua nhà, nhà đầu tư đều nóng lòng tìm phân khúc phù hợp để sớm xuống tiền. Trong số này, theo đánh giá, căn hộ chung cư vẫn là loại hình nhà ở được săn đón nhiều nhất bởi nhu cầu lớn trong thời gian tới. Hiện nay, số lượng hộ gia đình chọn mua căn hộ chung cư để sinh sống tại các đô thị lớn trên cả nước tăng gần 1,6 lần so với một thập kỷ trước.

Phân khúc nào giải cơn khát thị trường?

Cụ thể hơn về nhu cầu với chung cư, một khảo sát mới được Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) thực hiện với 3.000 nhà đầu tư cho thấy, nhu cầu tìm mua chung cư cao cấp quý 1/2023 so với quý 3-4/2022 tăng mạnh nhất thị trường với mức 70%, trung cấp tăng 45%. Về nhu cầu thuê, phân khúc cao cấp tăng 75%, trung cấp tăng 89%.

Nhu cầu thực hiện hữu chính là nguyên nhân khiến giá căn hộ trung và cao cấp không giảm ngay cả trong thời kỳ trầm lắng nhất. Theo TS Vũ Tiến Lộc - Chủ tịch Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam (VIAC), nhu cầu với phân khúc này sẽ ngày càng gia tăng khi tầng lớp thượng lưu và trung lưu ở Việt Nam đang gia tăng nhanh chóng và có nhu cầu nâng cấp chỗ ở và môi trường sống. Khác với thế hệ cũ ngại thay đổi chỗ ở, thế hệ trẻ hiện đại sẵn sàng dịch chuyển để tìm kiếm không gian sống phù hợp với bản thân.

“Mình đã đổi đến 3 căn nhà. Căn đầu tiên mua trả góp lúc mới đi làm nên không gian chỉ vừa phải và không thể đòi hỏi nhiều tiện ích. Căn nhà thứ hai mua khi mình kết hôn thì rộng rãi hơn và gần chỗ mình làm hơn. Tuy nhiên, gia đình mình vừa quyết đổi nhà khi hai bé đã lớn, cần một không gian rộng rãi hơn, nhiều tiện ích hơn để các con được phát triển toàn diện và học tập ổn định”, chị Minh Hà (quận 4, TPHCM) chia sẻ.

Tuy nhiên, không phải dự án nào cũng dễ dàng “lọt mắt xanh” của người mua. Theo TS Vũ Tiến Lộc, những dự án đang triển khai bài bản, có quy hoạch tốt, chuẩn pháp lý, chủ đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh sẽ chiếm lĩnh thị trường. "Đặc biệt là các dự án chú trọng đến yếu tố môi trường, tiện nghi và đáp ứng đầy đủ tiện ích “all in one” - tất cả trong một, sẽ thu hút khách hàng. Ngược lại, những dự án có hạ tầng tiện ích kém, chất lượng không tốt, quản lý vận hành kém... vẫn sẽ khó cạnh tranh", ông Lộc nói.

Đặt trong bối cảnh nhu cầu với căn hộ trung - cao cấp đang là xu hướng chủ đạo, các chuyên gia cho rằng đây chính là thời điểm xuống tiền hợp lý khi tín dụng đang được mở dần. Đặc biệt, việc sớm đón đầu sẽ giúp người mua nắm cơ hội lớn trước khi thị trường bước sang chu kỳ mới với mặt bằng giá tăng cao.