Đừng đánh đồng 'môi giới bất động sản' với 'đầu cơ'

Trong vài năm nay, thị trường bất động sản, nhất là phân khúc chung cư giống như biển lớn, giá bán như những đợt sóng. Sóng sau cao hơn sóng trước. Điều này ảnh hưởng rất lớn tới công tác an sinh xã hội. Nhiều người có nhu cầu ở thực không có cơ hội tiếp cận nhà ở. Nhiều người trẻ chưa kịp quyết tâm phấn đấu mua nhà đã vội xếp điều này vào top “ước mơ xa vời”. Nhiều thông tin cho rằng nguyên nhân của thực trạng trên là do các cá nhân, doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực môi giới bất động sản có hành vi cấu kết, đẩy giá, gây nhiễu loạn thị trường.

Để làm rõ vấn đề này, tại buổi họp báo “Thực hư chuyện môi giới bất động sản đẩy giá, gây nhiễu loạn thị trường”, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch VARS khẳng định, quy chụp môi giới bất động sản là nguyên nhân chính khiến giá bị đẩy cao trong thời gian qua là bất hợp lý. "Môi giới là đối tượng không mong muốn giá tăng nhất bởi khi chủ đầu tư bán giá cao, cơ hội chốt khách sẽ khó khăn hơn, môi giới sẽ vất vả hơn, nhưng thực tế phần phí cho môi giới họ nhận về vẫn không thay đổi".

Mặt khác, ông Đính cho rằng quyết định giá bán sản phẩm bất động sản là quyền của chủ đầu tư, nhà phát triển dự án bất động sản. Môi giới không được phép tham gia bất cứ công đoạn nào liên quan đến việc định giá. Chỉ khi bảng hàng được công bố, lúc đó môi giới mới được biết giá bán để tư vấn cho khách hàng.

"Chính vì vậy, hơn ai hết, môi giới chính là người mong muốn giá bán được xác định ở mức phù hợp nhất. Có như vậy, việc môi giới bán hàng mới thuận lợi, mới có cơ hội nhận hoa hồng. Bởi lẽ, môi giới sống dựa vào hoa hồng. Họ thà chấp nhận hoa hồng thấp, nhưng đều đặn để duy trì cuộc sống và tích tiểu thành đại, còn hơn cả năm theo đuổi một “deal to” mà luôn trong tình trạng “hên xui”- Chủ tịch VARS cho hay.

Làm rõ hơn vai trò của môi giới, bà Hồ Thị Thu Mai, Giám đốc Nhà ở ngay - đơn vị có nhiều năm kinh nghiệm trên thị trường thứ cấp dẫn ví dụ, cách đây 1 tuần, trường hợp một căn hộ 2 ngủ ở Thanh Xuân (Hà Nội), đầu tiên chủ nhà đồng ý đưa ra giá là 5,7 tỷ bao gồm thuế, phí môi giới (0,5 – 1,5% trên thị trường thứ cấp) .

"Tuy nhiên, khi chúng tôi chốt giá, báo với khách xong xuôi, đến ngày hôm sau dẫn khách đến xem thì chủ nhà tăng giá lên 6 tỷ không bao phí (không bao gồm 2% thuế thu nhập cá nhân, không bao gồm 0,5% lệ phí trước bạ, không bao gồm 0,5% thu nhập của môi giới)…", bà Mai nói.

Qua trường hợp này, bà Mai bày tỏ sự bất bình: "Trong khi môi giới đã rất vất vả, bỏ nhiều công sức để tìm khách mua khớp với nhu cầu của chủ nhà nhưng gần như vai trò, quyền của môi giới trong "cuộc chơi" giữa chủ nhà và khách hàng lại rất nhỏ bé".

Ông Đính cho rằng, trong câu chuyện tăng giá đó, không loại trừ những trường hợp đầu cơ, trục lợi, lợi dụng sự mất cân bằng của cung cầu để ôm hàng, thổi giá nhằm "lướt sóng", kiếm chênh lệch.

"Song cần xác định rất rõ, đây là hành vi của những "tay đầu cơ", có tài chính. Hành vi của họ là quan sát, lắng nghe, theo dõi từng biến động của thị trường. Và ngay khi nhận thấy cơ hội, họ "liều lĩnh chốt deal", để rồi găm hàng, tìm "mồi ngon" và sang tên, hưởng chênh lệch. Những đối tượng này hoàn toàn khác với môi giới bất động sản. Bởi môi giới bất động sản làm nghề và hưởng thù lao từ hoạt động tư vấn, giới thiệu và chốt khách. Họ không đủ tài chính để ôm hàng, chờ tăng giá. Nếu có, thì số lượng cũng chỉ đếm trên đầu ngón tay, không đủ để điểm mặt, đặt tên, chứ chưa nói đến nguy cơ "tạo sóng" hay lũng đoạn thị trường", ông Đính cho hay.

Cần xây dựng bộ chỉ số giá

VARS giá bất động sản cho rằng, nguyên nhân giá bất động sản tăng nóng thời gian qua là hệ quả của việc thiếu hụt trầm trọng nguồn cung nhà ở có giá bán bình dân trong suốt một thời gian dài. Trong khi nhu cầu đối với phân khúc này cả để ở và đầu tư luôn neo ở mức cao. Cung không đáp ứng được cầu, khiến cầu bị nén lại đến một giới hạn nhất định nó sẽ bật ra và bất chấp nhiều lưu ý để đi tìm cung.

Đây được cho là lý do quan trọng nhất khiến cuộc đua săn nhà, săn đất ngày càng trở lên khốc liệt. Cũng chính bởi vậy mà căn hộ chung cư, trước giờ vốn được coi là “tiêu sản” cũng lội ngược dòng tăng giá vùn vụt, không kể mới hay cũ. Chưa kể đến việc các dự án mới ra hàng, dự án nào cũng được định vị ở mức “cao cấp”, khiến cho mặt bằng giá đã cao lại càng cao hơn.

Thế nhưng, trên thực tế, hiện hành lang pháp luật của nước ta vẫn chưa có bất kỳ một công cụ chính thức nào để chứng minh sự tăng trưởng bất hợp lý về giá của bất động sản .Do đó, để quản lý và có các chỉ đạo điều tiết kịp thời, VARS đề xuất, Việt Nam cần xây dựng bộ chỉ số giá về nhà ở, giá đất và bất động sản thương mại, để đo lường mức độ thay đổi về giá theo thời gian.

Tại nhiều quốc gia trên thế giới như Anh, Mỹ, Canada, Singapore… đã xây dựng được bộ chỉ số giá nhà mang tính thực tiễn cao, thể hiện biến động của thị trường theo thời gian từng tháng, từng quý. Dựa trên cơ sở đó, cả cơ quan quản lý, nhà đầu tư, người mua nhà đều có được những thông tin chính xác khi đưa ra chính sách hoặc quyết định liên quan đến bất động sản. Đối với Việt Nam, nếu không xây dựng được bộ chỉ số giá thì vẫn sẽ phải tiếp tục “dò dẫm” hoặc đối mặt với tình trạng thổi phồng, làm giá... mà thiệt hại bao giờ người mua cũng gánh chịu

“Muốn thị trường có thể vận hành một cách thực sự minh bạch thì cơ sở thông tin, dữ liệu là vô cùng quan trọng. Chúng ta phải có một kho dữ liệu đủ lớn, đảm bảo tính chính xác. Có như vậy, công tác nghiên cứu thị trường mới hiệu quả. Từ đó, các cơ chế, chính sách nhằm điều tiết thị trường mới có thể đúng và trúng”, VARS nhận định.