3 phân khúc dẫn sóng trong thời gian tới

Thông tin tại Hội thảo “Dòng tiền chảy vào bất động sản phía Nam: Nhận diện cơ hội đầu tư”, TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, kể từ khi thông qua 3 luật: Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ 1/8/2024, thị trường bất động sản đã ghi nhận những diễn biến phục hồi tích cực với sự quan tâm của nhà đầu tư quay trở lại tương đối sôi động. Theo đó nguồn cung, giá cả, giao dịch trên thị trường bất động sản nhìn chung đều có những biến động.  

Về nguồn cung, tính chung 9 tháng đầu năm 2024, thị trường đón nhận 38.797 sản phẩm mới, cao nhất trong 3 năm trở lại đây. Riêng quý III/2024, thị trường bất động sản Việt Nam đón nhận khoảng 21.000 sản phẩm mở bán, với 14.755 sản phẩm chào bán mới, giảm 25% so với quý trước nhưng tăng khoảng 60% so với cùng kỳ năm trước.  

Loại hình căn hộ tiếp tục "áp đảo" trên thị trường với gần 10.000 căn hộ mới, chiếm gần 70% nguồn cung chào bán mới trong quý III. Khoảng 88% nguồn cung mới tại Hà Nội và TP.HCM có giá từ 50 triệu đồng/m2 trở lên. 

Qua các quý, có thể thấy phân khúc căn hộ chung cư chiếm tỷ trọng lớn nhất. Phần lớn sản phẩm thuộc phân khúc cao cấp, hạng sang. Thị trường “vắng bóng” hoàn toàn căn hộ thương mại giá bình dân. 100% nguồn cung căn hộ bình dân đến từ các dự án nhà ở xã hội.

Về giá bán, đất nền ghi nhận giá bán 4 - 86,4 triệu đồng/m2. Đáng chú ý, đất nền dưới 2 tỷ đồng, đã có sổ, tại các khu vực có hạ tầng phát triển, có dự án triển khai, ghi nhận mức giá tăng từ 3-5%.

Sản phẩm thấp tầng ghi nhận giá bán 18 - 340 triệu đồng/m2. Giá chào bán duy trì ở mức cao với thanh khoản tập trung tại các dự án mới mở bán với giá chuyển nhượng cao hơn từ 5 -10% so với lúc mua.

Căn hộ chung cư ghi nhận giá bán 13 - 230 triệu đồng/m2. Trong đó, giá căn hộ chung cư thứ cấp Hà Nội đi ngang ở mức cao sau thời gian tăng trưởng "nóng". Giá căn hộ chung cư thứ cấp tại TP. HCM bắt đầu đà tăng.  

"Dự kiến nguồn cung sẽ tăng trưởng mạnh vào quý IV/2024. Nguồn cung trong tương lai sẽ được bổ sung đáng kể với các dự án đang được tháo gỡ một cách quyết liệt cùng với các dự án quy mô lớn dự kiến triển khai trong 2 năm tới. Đặc biệt, nhu cầu bất động sản thời gian tới rất lớn, bao gồm cả nhu cầu ở thực và để đầu tư", Chủ tịch VARS cho hay.  

Nhận định về phân khúc sẽ dẫn sóng trong thời gian tới, ông Đính cho rằng sẽ có 3 loại hình nổi bật gồm: Bất động sản nhà ở: Trung tâm TP. HCM, các đại đô thị ven trung tâm, sẽ phát triển các dự án hạng sang, phục vụ nhu cầu rất lớn về nhà ở chất lượng cao cho tầng lớp thượng lưu, người nước ngoài, cùng định hướng trở thành trung tâm kinh tế châu Á, toàn cầu. Các đô thị vệ tinh kề bên thành phố cung cấp nguồn cung đáp ứng nhu cầu của người dân có thu nhập trung bình. 

Bất động sản công nghiệp: Bất động sản công nghiệp tại TP. HCM, Bình Dương, Long An và Đồng Nai sẽ tiếp tục tăng trưởng mạnh cùng xu hướng dịch chuyển chuỗi sản xuất.

Bất động sản thương mại và văn phòng: Cùng với định hướng phát triển đến năm 2030, trở thành thành phố dịch vụ - công nghiệp hiện đại của TP. HCM, nhu cầu văn phòng và trung tâm thương mại sẽ tăng trưởng mạnh mẽ với dòng vốn FDI dồi dào, tạo điều kiện thúc đẩy phát triển và lấp đầy các trung tâm mua sắm và văn phòng tại các tỉnh, thành lân cận. 

Khuyến nghị cho nhà đầu tư 

Theo chuyên gia, trong bối cảnh thị trường bất động sản đang chuyển mình mạnh mẽ, việc nhận diện và tận dụng các cơ hội đầu tư sẽ là yếu tố quyết định đến thành công, các nhà đầu tư cần thiết lập một chiến lược đầu tư thông minh. Việc phân tích kỹ lưỡng các yếu tố như nhu cầu thị trường, khả năng sinh lời, và đặc biệt là tình hình tài chính cá nhân sẽ giúp nhà đầu tư đưa ra những quyết định chính xác hơn.

Đưa ra lời khuyên nhà đầu tư xuống tiền tại thị trường bất động sản nào để đón "sóng" phục hồi, ông  Đính nhìn nhận: "Ở hai thị trường Hà Nội và TP. HCM gần như không có nhiều sự khác biệt nhìn trên hoạt động mua bán giao dịch, thể chế, quy hoạch, nhu cầu. Tuy nhiên, ở thị trường Hà Nội, ngoài nhu cầu nhà ở thì nhu cầu về đầu tư cũng rất lớn, tính đầu tư của thị trường Hà Nội khá mạnh. Tại khu vực TP. HCM và vùng phụ cận, thì nhu cầu ở lại đang chiếm ưu thế hơn".

Nêu quan điểm, PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh cho rằng, thời điểm hiện nay, thị trường bất động sản đang có cơ hội phục hồi rất tốt, do đó nếu đầu tư bất động sản ở khu vực phía Bắc cần xem xét nghiên cứu yếu tố cung cầu khi thị trường phía Bắc có mức tăng giá tương đối cao từ đầu năm đến nay. Theo đó, nhà đầu tư cần xem xét nhu cầu và các yếu tố tác động đến thị trường, cân đối khi yếu tố giá tăng mạnh.

Trong khi đó, khu vực phía Nam như TP. HCM và các tỉnh thành lân cận như Bình Dương, Long An, Đồng Nai… lại đang có cơ hội lớn cho nhà đầu tư, trong đó Bình Dương sẽ trở thành điểm đến đầu tư phát triển đô thị và tạo lập nguồn cung nhà ở mới bổ sung cho TP.HCM. Đặc biệt là phân khúc nhà ở thương mại được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín, tiềm lực sẽ là sự lựa chọn tối ưu của dòng tiền đầu tư đang ngày càng khắt khe hơn.

"Các địa phương khu vực phía Nam với quyết tâm phát triển kinh tế - xã hội trong giai đoạn tới sẽ quyết định và tác động lớn tới sự phát triển bất động sản nhà ở, bất động sản công nghiệp tại phía Nam. Với các yếu tố trên, tôi cho rằng cơ hội đầu tư bất động sản phía Nam là rất lớn, đặc biệt là những người có tài chính trung bình muốn đầu tư lâu dài", ông Thịnh lưu ý.