Sẽ quy định rõ để chống phân lô, bán nền

Hiện nay, các quy định liên quan đến xác định giá đất đang nhận được mối quan tâm lớn từ dư luận, theo đó, tại phiên thảo luận về Dự án Luật Đất đai (sửa đổi), nhiều câu hỏi được các đại biểu Quốc hội quan tâm và đề nghị được làm rõ. 

Cụ thể, theo đại biểu Quốc hội Đàng Thị Mỹ Hương (đoàn tỉnh Ninh Thuận), một trong những bất cập khiến việc thực hiện thu hồi đất trong thời gian qua chưa đạt được như mong muốn vì các địa phương chưa xác định được giá đất. Vì vậy, cần có phương pháp và cách tính để đảm bảo thông suốt như đảm bảo cho địa phương định giá đất, người dân có ý kiến vào việc định giá đất. Điều này cũng góp phần giảm khiếu nại, khiếu kiện cho người dân khi giá đất chưa được đền bù thỏa đáng.

Nêu quan điểm, đại biểu Trần Công Phàn (đoàn tỉnh Bình Dương) cũng cho rằng, việc thay đổi giá đất dẫn đến rất nhiều câu chuyện và nó cũng liên quan đến quy hoạch, thay đổi mục đích sử dụng, ở cấp này giá trị chỉ 1 triệu nhưng thay đổi mục đích sử dụng có khi lên 1 tỷ.

“Nhiều người giàu lên vì đất, sa vào lao lý cũng vì đất. Những câu chuyện này đang hiện hữu, đòi hỏi chúng ta phải sửa”, đại biểu nêu rõ.

Trả lời chất vấn, Bộ trưởng Tài nguyên môi trường Trần Hồng Hà cho rằng bất cập lớn hiện nay là giá đất chưa theo giá thị trường, điều này dẫn tới nhiều vấn đề bật cập, đặc biệt là việc tính giá thu thuế chuyển nhượng theo hợp đồng, vì vậy người dân không bao giờ khai đúng.

“Lần này, sửa luật, một mặt đã đưa ra các nhóm tiêu chí, mặt khác cũng phải đưa ra danh mục. Đúng là lượng hóa được tiêu chí, điều kiện thì không có gì phải bàn thêm, nhưng cho đến giờ phút này, phải nói là các cơ quan bên lập pháp và hành pháp cũng chưa có được phương án tốt hơn”, Bộ trưởng Trần Hồng Hà phân tích.

Theo ông Trần Hồng Hà, quy hoạch sử dụng đất tại dự thảo luật đã được quy định để mang tính đồng bộ, quy hoạch sử dụng đất đai có 3 cấp là cấp quốc gia, cấp tỉnh và cấp huyện.

Về một số lo ngại đối với tình trạng phân lô, bán nền, Bộ trưởng Trần Hồng Hà cho biết, dự thảo Luật đã thiết kế để ngăn chặn các hành vi này. Quan điểm của ban soạn thảo ở đây là phải có quy hoạch xây dựng đồng bộ.

"Phải có quy hoạch 1/500 chi tiết thì chúng ta mới cho triển khai các dự án hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Khi không có quy hoạch 1/500, chúng ta không tính toán được đầy đủ giá trị của đất đai và trách nhiệm của người sử dụng đất. Đối với khu vực nông thôn, cơ quan soạn thảo đang nghiên cứu căn cứ vào nhu cầu thực tiễn của người dân, trên cơ sở khu vực dân cư đang sinh sống ổn định thì cho phép tách thửa, tách lô, nhưng phải chống phân lô bán nền", Bộ trưởng Trần Hồng Hà nhấn mạnh.

Để khắc phục các bất cập này, phương pháp mới nhất là định giá theo khu vực, theo vùng giá trị. Đây là phương pháp thế giới đã làm được, nhưng với điều kiện phải có bản đồ địa chính số, thiết lập được mạng lưới và thu được thông tin về giá đất hàng ngày và chuẩn. Dự báo 5 năm có khả năng thực hiện được phương pháp này. Tuy nhiên, trên thực tế theo ông Hà, Hà Nội và TP.HCM đã làm được phương pháp này.

“Chúng ta hoàn toàn có phương pháp thu thập được, tất nhiên phải chế định để thông tin này chính xác. Quan trọng nhất là giá đất không được mang ý chí chủ quan, phải dựa trên thống kế toán học và độc lập với cơ quan định giá”, ông Hà nói và cho biết hiện nay vẫn cần hội đồng và cơ quan tư vấn để định giá đất, sau này vẫn cần nhưng sẽ có phần mềm, Bộ tài nguyên và môi trường cùng các chuyên gia quốc tế sẽ đưa ra.

“Giá thị trường sẽ không mang tính chất ý chí của chúng ta, mà toàn bộ giá trên các thửa đất chuẩn, ở vùng định giá chính, có thể không cần 1 triệu thửa đất chuẩn mà cần khoảng 300.000 thửa đất chuẩn, để quy đổi theo phương pháp thống kê có giá đất ổn định tương đối. Còn thực tế không thể có giá thị trường đúng nhất”, Bộ trưởng Hà nhận định. 

Cơ chế quản lý đất đai cần chặt chẽ hơn

Nêu quan điểm về vấn đề kiểm soát doanh nghiệp đầu tư bất động sản, đại biểu Quốc hội Nguyễn Thị Hồng Hạnh (đoàn TP.HCM), nêu thực tế việc huy động vốn từ khách hàng, có những trường hợp huy động vốn qua hợp đồng đặt cọc, hợp đồng góp vốn... gây sự bất lợi cho người mua.

"Nhiều dự án do quá trình không rõ ràng minh bạch trong huy động vốn, quá trình chuyển nhượng căn hộ, nên không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đề nghị cần kiểm tra, kiểm soát điều kiện huy động vốn", đại biểu Hạnh nêu.

Cũng về vấn đề này, ông Phạm Đức Ấn (đoàn Hà Nội) cho rằng, nhiều doanh nghiệp giàu lên từ đất. Nếu bất động sản trở thành kênh có giá trị nhất, đầu tư sinh lời lớn nhất, tất cả mọi thứ sẽ tập trung vào bất động sản...

Nêu thực tế, đại biểu cho rằng, nhiều doanh nghiệp hiện nay tạo hệ sinh thái thành lập hàng chục, hàng trăm doanh nghiệp để đầu tư vào bất động sản, qua mặt ngân hàng và cơ quan quản lý về mục tiêu sử dụng vốn, vòng vèo giữa các doanh nghiệp với nhau, ký kết hợp đồng về thương mại dịch vụ nhưng đầu cơ vào bất động sản. Do đó, cơ chế quản lý đất đai và chuyển đổi đất đai cần chặt chẽ, cụ thể hơn.

Liên quan tới sự chồng chéo giữa các luật, đại biểu Bùi Thị Quỳnh Thơ (đoàn Hà Tĩnh) nêu rõ, Chính phủ đã chỉ ra có 22 luật xung đột với Luật Đất đai. Tuy nhiên, vấn đề xử lý sự chồng chéo vẫn chưa thống nhất trong quan điểm.

"Luật Đất đai là luật gốc bởi có ảnh hưởng đến các điều chỉnh quy hoạch sau này. Do đó, các luật khác có thể linh hoạt để điều chỉnh theo quan điểm, chủ trương, đường lối của Đảng và quy định trong Luật Đất đai để đảm bảo mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội và an ninh quốc phòng", đại biểu nhìn nhận.

Bên cạnh đó, đại biểu Thơ chỉ rõ, nói đến tài chính là nói đến mối quan hệ thu chi, tuy nhiên, trong dự thảo luật chủ yếu quy định các khoản thu, các khoản hình thành từ quỹ đất, nguồn đất còn các khoản chi phân bổ thì chưa quy định rõ...

"Điều tiết nguồn thu từ đất đai cũng phải dựa trên nguyên tắc các khoản chi nào, điều tiết nào được phân bổ, không thể giao khoán toàn bộ khoản điều tiết này theo văn bản khác mà trong đó luật thì không nói rõ. Do đó cần phải quy định về nguyên tắc và các khoản thu chi này để đảm bảo tính minh bạch, rõ ràng trong luật", đại biểu cho hay.