Thời gian gần đây, dư luận đặc biệt quan tâm đến câu chuyện kiểm soát dòng vốn vào lĩnh vực bất động sản. Động thái này khiến một số doanh nghiệp trong ngành và nhà đầu tư tỏ ra lo lắng. Không ít người mua nhà ở thực cũng kêu cứu vì ngân hàng hết room, không thể giải ngân.

Tại tọa đàm trực tuyến "Quản tín dụng bất động sản thế nào cho đúng, trúng?", diễn ra ngày 16/6, trước phản ánh của doanh nghiệp về việc khó tiếp cận vốn vay bất động sản, ông Nguyễn Quốc Hùng, Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng, nguyên Vụ trưởng Vụ Tín dụng, Ngân hàng Nhà nước, cho rằng vấn đề đặt ra là doanh nghiệp có bao nhiêu dự án được phê duyệt nhưng vẫn chưa triển khai, bao nhiêu dự án đã hoàn thiện thủ tục pháp lý rồi.

Tổng thư ký Hiệp hội Ngân hàng chia sẻ với doanh nghiệp làm ăn chân chính, hoặc người thực sự vay mua nhà để ở mà tiếp cận vốn khó khăn, còn lại việc vay vốn để đầu cơ, kinh doanh thì cần phải kiểm soát.

"Có những đối tượng mua 50 căn chung cư, mua 5 biệt thự thì không thể kêu được. Anh mua xong bán với giá hợp lý chứ không phải anh mua vào lúc thị trường khan hiếm, anh đẩy ra xong yêu cầu vốn ngân hàng bơm vào cho anh, không có chuyện đó. Người dân khi đó tiếp cận các sản phẩm như thế nào?", ông Hùng đặt vấn đề.

Vị chuyên gia tái khẳng định ngành ngân hàng luôn quan tâm đến lĩnh vực bất động sản và không bao giờ mong muốn giá bất động sản có những "chao đảo" bởi 70% tài sản đảm bảo mà các tổ chức tín dụng đang nắm giữ của doanh nghiệp là bất động sản.

Nếu bất động sản đi xuống, tức khách hàng khó khăn không trả được nợ, thì ngân hàng cũng gặp khó trong phát mại tài sản đảm bảo. Do đó, cần đặt vấn đề phải kiểm soát làm sao cho thị trường bất động sản phát triển bền vững.

Về tiêu chí quản lý tín dụng bất động sản cho đúng và trúng, ông Hùng cho rằng chủ đầu tư phải hoàn tất các thủ tục, đảm bảo đủ vốn, có kế hoạch sản xuất kinh doanh có hiệu quả, đối tượng khách hàng, có đáp ứng yêu cầu, thực tiễn hay không… Doanh nghiệp thì phải xác định vốn ngân hàng chỉ là vốn bổ sung, không phải cứ khó khăn là vay tín dụng.

Cũng tại Tọa đàm, chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh, chia sẻ hiện nay chưa quy định cụ thể về đầu cơ bất động sản. Thực tế, giữa đầu tư và đầu cơ chỉ cách nhau một “sợi chỉ” rất mong manh nên không nên quá quan trọng thế nào là đầu tư, đầu cơ. Nếu một người sử dụng đòn bẩy lớn, có mức vay quá nhiều so với mức vốn tự có trong quá trình đầu tư, mua bán bất động sản thì đấy là dấu hiệu nguy hiểm.

Ông Thịnh lấy ví dụ, người vay chỉ có một phần vốn nhưng lại vay đến 8 - 9 phần vốn từ ngân hàng thì riêng việc tiền trả lãi cho ngân hàng đã là quá nhiều, dẫn đến khả năng quản lý vốn không có, không đáp ứng được yêu cầu ngân hàng đưa ra.

“Ngân hàng là một đơn vị kinh doanh, họ cũng mong muốn các đối tác thực thi tốt nhất, có hiệu quả nhất để ngân hàng có lợi nhuận. Vấn đề ở đây là người đi vay không thực hiện đúng kế hoạch. Ngân hàng không dại gì mà ném tiền vào chỗ không tin tưởng dù họ đã bỏ ra số tiền đáng kể vào đó, lên tới 30 - 50% lượng tiền doanh nghiệp muốn vay. Quan trọng nhất là phải thanh lọc thị trường để nhà đầu cơ bị loại đi, bớt dần các doanh nghiệp có vốn chủ sở ít nhưng chủ yếu sử dụng vốn vay ngân hàng để đầu tư trên thị trường khiến hoạt động sử dụng vốn không hiệu quả. Từ đó để tránh cho thị trường bất động sản đổ vỡ hàng loạt”, ông Thịnh nhấn mạnh.

Theo ông Thịnh, các ngân hàng cần thanh lọc chủ dự án, nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy quá mức. Các doanh nghiệp nào kinh doanh tốt, có nhiều dự án, có khả năng hoàn thành đúng kế hoạch thì cho vay. Ngoài ra, với doanh nghiệp đang triển khai dự án, chuẩn bị đưa ra thị trường cần lượng vốn nữa để hoàn thành dự án thì ngân hàng nên cho vay để họ có thể thu hồi vốn.

Bên cạnh đó, các ngân hàng cũng nên tạo điều kiện cho những người lao động mua nhà lần đầu với giá trị không quá lớn, dưới mức rủi ro (1 - 1,5 tỷ đồng).

Về phía Bộ Xây dựng, ông Vương Duy Dũng, Trưởng phòng Quản lý thị trường bất động sản, Cục Quản lý nhà ở và thị trường bất động sản cho rằng, các ngân hàng thương mại là doanh nghiệp kinh doanh nên họ phải là người đầu tiên kiểm soát dòng tiền họ bỏ ra cho vay. Họ kiểm soát bằng cách thông qua việc đánh giá phương án kinh doanh của chủ đầu tư.

Theo ông Dũng, có rất nhiều yếu tố để đánh giá như năng lực tài chính, uy tín chủ đầu tư, phương án kinh doanh, năng lực triển khai thực hiện dự án từ trước đến nay… Ngân hàng là nơi đầu tiên phải đánh giá rủi ro, chịu trách nhiệm. Nhưng đôi khi vì lợi nhuận, vì chỉ tiêu kinh doanh mà bỏ qua yếu tố rủi ro.

Do đó, từng ngân hàng họ tự có trách nhiệm với đồng tiền mình bỏ ra. Với chủ đầu tư cũng vậy, họ cũng muốn triển khai dự án, thu hồi vốn, chứ đâu muốn rủi ro, họ cũng hướng đến có lợi. “Tôi cho rằng quan trọng nhất vẫn là từ ngân hàng. Ranh giới giữa việc mua để sử dụng và mua để đầu cơ, đầu tư hiện nay rất khó phân định. Bởi có những đối tượng rất rõ đầu cơ, nhưng có những trường hợp không rõ ràng”, ông Dũng nói.