Đây là văn bản quy phạm pháp luật trực tiếp hướng dẫn thực hiện các cơ chế, chính sách đặc thù được quy định tại Nghị quyết số 29/2026/QH16 của Quốc hội, tập trung xử lý dứt điểm các vi phạm pháp luật về đất đai phát sinh trước khi Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực.Trọng tâm của chính sách mới này xoay quanh việc xử lý các dự án đã được cấp giấy chứng nhận không đúng quy định, tháo gỡ vướng mắc cho các trường hợp vi phạm trong việc lựa chọn nhà đầu tư, quản lý sử dụng đất, cũng như giải quyết các dự án trên khu đất mà Nhà nước đã thu hồi không đúng đối tượng.

Nghị định cũng đồng thời thực hiện các điều chỉnh cần thiết đối với các nội dung liên quan tại Nghị quyết số 265/2025/QH15 của Quốc hội về Kỳ họp thứ 10 khóa XV.

Một trong những nội dung then chốt của Nghị định là quy trình rà soát và xử lý các dự án có giấy chứng nhận được cấp chưa đảm bảo đúng trình tự pháp luật. Theo đó, Sở Xây dựng được giao vai trò chủ trì phối hợp với các cơ quan chuyên môn để đánh giá tính tương thích của dự án đối với quy hoạch đô thị và nông thôn hiện hành.

Trên cơ sở kết quả rà soát này, Sở Xây dựng sẽ lập hồ sơ toàn diện trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, từ đó ban hành các quyết định cho phép điều chỉnh mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất ngay trong giấy chứng nhận của từng dự án cụ thể. Đáng chú ý, cơ chế này giúp tinh giản tối đa thủ tục hành chính khi quy định rằng diện tích đất đã được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định điều chỉnh sẽ không cần phải thực hiện lại quy trình điều chỉnh quyết định giao đất hay thuê đất ban đầu.

Đối với các tỉnh, thành phố có tổ chức riêng Sở Quy hoạch - Kiến trúc, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ căn cứ tình hình thực tế để phân công nhiệm vụ phù hợp cho cơ quan này hoặc Sở Xây dựng.

Tiếp nối quy trình rà soát, khâu xác định nghĩa vụ tài chính và công khai thông tin được quy định rất cụ thể nhằm đảm bảo tính minh bạch. Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm xác định giá đất và chuyển dữ liệu đến cơ quan thuế để tính toán khoản tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất nộp bổ sung mà nhà đầu tư phải hoàn thành. Sau khi có xác nhận về việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính từ cơ quan thuế, Sở Tài nguyên và Môi trường sẽ công bố danh sách các giấy chứng nhận thuộc diện xử lý kèm theo thông tin chi tiết về người sử dụng đất và mã số seri của giấy tờ.

Song song với đó, Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện trách nhiệm đăng tin trên các phương tiện thông tin đại chúng với tần suất ba lần, mỗi lần cách nhau ba mươi ngày, đồng thời gửi thông báo bằng văn bản cho người sử dụng đất và các cơ quan liên quan như Sở Tư pháp hay các tổ chức công chứng để đảm bảo mọi bên đều nắm rõ tình trạng pháp lý của khu đất khi thực hiện giao dịch.

Giai đoạn cuối cùng của quá trình tháo gỡ là việc chỉnh lý hồ sơ địa chính và cập nhật cơ sở dữ liệu đất đai. Tùy vào tính chất của từng trường hợp, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ tiến hành cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc xác nhận thay đổi trực tiếp vào giấy chứng nhận hiện có. Trong trường hợp xác nhận thay đổi, nội dung sẽ được ghi chú rõ ràng về cơ sở pháp lý dựa trên Nghị quyết số 29/2026/QH16 của Quốc hội.

Nghị định cũng đặc biệt quan tâm đến các quyền lợi dân sự đang hiện hữu khi quy định rõ quy trình đối với những tài sản đang được thế chấp và đăng ký biện pháp bảo đảm, giúp quá trình cấp đổi giấy chứng nhận diễn ra liên tục, đúng luật và không gây gián đoạn các giao dịch tài chính của doanh nghiệp. Việc triển khai đồng bộ các quy định này không chỉ giúp khôi phục các dự án bị đình trệ mà còn góp phần quan trọng vào việc minh bạch hóa thị trường bất động sản và thúc đẩy tăng trưởng kinh tế bền vững.