Báo cáo toàn cảnh thị trường bất động sản và tiêu điểm thị trường chung cư vừa được Batdongsan.com.vn công bố ngày 13/11 ghi nhận xu hướng chung cư cao cấp, hạng sang đang dần chiếm tỉ trọng lớn hơn trong tổng nguồn cung chung cư tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng.

Cơ cấu nhà ở chung cư ở các thành phố lớn thời điểm quý 3/2024 như sau: Chung cư bình dân (giá rao bán dưới 35 triệu đồng/m²) chiếm 1%, chung cư trung cấp (giá rao bán 35 - 55 triệu đồng/m²) chiếm 32%, chung cư cao cấp (giá rao bán 55 - 80 triệu đồng/m²) chiếm 45%, chung cư hạng sang, siêu sang (giá rao bán từ 80 triệu đồng/m² trở lên) chiếm 22% tổng nguồn cung chung cư.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, tỉ lệ chung cư hạng sang, siêu sang trong tổng nguồn cung chung cư tại các đô thị lớn trên cả nước. Cụ thể, tại Hà Nội tỉ lệ chung cư hạng sang, siêu sang trong tổng nguồn chung cư tăng từ 2% (quý 1/2020) lên 22% (quý 3/2024). Cùng kỳ, tỉ lệ căn hộ hạng sang, siêu sang tại TP.HCM cũng tăng từ 5% lên 23%.

Bên cạnh đó, từ quý 1/2020 đến quý 3/2024 tỉ lệ chung cư cao cấp trong tổng nguồn cung chung cư tại Hà Nội cũng tăng nhanh từ 4% lên 45%. Tương tự tại TP.HCM tỉ lệ căn hộ cao cấp cũng tăng từ 23% lên 28%.

Đáng chú ý, Hà Nội dẫn đầu về tỉ lệ người tìm kiếm chung cư hạng sang, siêu sang trong năm 2024 khi chiếm tới 43%, trong khi TP.HCM chiếm 33%, Đồng Nai 1%, Đà Nẵng 1%, Hải Phòng 2%, các tỉnh khác 20%. Nổi bật trong phân khúc chung cư hạng sang, siêu sang là các sản phẩm hàng hiệu có giá từ vài trăm triệu đồng/m² đến cả tỉ đồng/m². Đến nay, nhiều chủ đầu tư đã phát triển loại hình bất động sản này với các thương hiệu nổi tiếng như The Grand Hà Nội, Grand Marina Saigon do Masterise Homes đầu tư, Noble Crystal Tây Hồ do Noble đầu tư, Nobu Danang do VCRE đầu tư. 

Trong khi đó, phân khúc bình dân, vốn đáng lẽ phải phổ biến, lại trở nên hiếm hoi bởi thiếu hụt nghiêm trọng các dự án mới. Thậm chí, các dự án nhà ở xã hội - loại hình được xác định có mức giá ưu đãi cho người lao động và thu nhập thấp cũng đang triển khai một cách ì ạch. 

Lý giải nguyên nhân khiến phân khúc chung cư cao cấp "áp đảo" thị trường nhà ở, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng nguồn cung mới dù được cải thiện nhưng lại tập trung ở một số dự án lớn và chủ đầu tư nhất định, làm hạn chế tính đa dạng của sản phẩm. Bên cạnh đó, phần lớn nguồn cung mới được xây dựng với tiêu chuẩn cao, trong khi chi phí đầu tư, đặc biệt là giá đất, không ngừng gia tăng. Điều này khiến các chủ đầu tư ưu tiên lựa chọn phát triển phân khúc cao cấp nhằm tối ưu hóa lợi nhuận, thay vì hướng đến các sản phẩm bình dân hoặc trung cấp.

"Trong thời gian tới, mặc dù nguồn cung căn hộ có thể cải thiện, nhưng phân khúc cao cấp vẫn sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường, trong khi phân khúc bình dân tiếp tục có xu hướng khan hiếm gây nhiều thách thức cho người tiêu dùng có nhu cầu thực", ông Đính nhận định.

Từ quý 1 đến quý 4/2026 thị trường bước vào chu kỳ ổn định

Cũng theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, chung cư là loại hình có mức độ quan tâm và giá bán, giá cho thuê tăng trưởng khá ổn định trong giai đoạn 2021-2024. Mức độ quan tâm, tìm mua chung cư duy trì ở ngưỡng cao trong những năm gần đây, trong khi giá bán, giá cho thuê tăng lên. Giá bán chung cư trung bình trong quý 1/2021 là 35 triệu đồng/m², giá cho thuê 10 triệu đồng/căn hộ. Đến quý 3/2024 giá bán chung cư trung bình tăng lên 51 triệu đồng/m², giá cho thuê 12 triệu đồng/căn hộ. 

Tại thị trường miền Bắc, mức độ quan tâm tìm mua chung cư những năm gần đây tăng mạnh hơn khu vực miền Nam. Dự báo về thị trường bất động sản cả nước thời gian tới, ông Nguyễn Quốc Anh nhận định từ nay đến quý 1/2025 thị trường tiếp tục trong giai đoạn củng cố, người mua vẫn tập trung vào nhu cầu ở thực, sản phẩm được lựa chọn nhiều là nhà riêng, nhà phố. Sự phát triển của thị trường trong giai đoạn này phụ thuộc nhiều vào pháp lý dự án, nguồn tiền và chính sách tiền tệ.   

"Từ quý 2 đến quý 4/2025 thị trường bất động sản bước vào giai đoạn khởi sắc, nhu cầu mua bán tập trung vào các sản phẩm đất nền, biệt thự dự án. Và từ quý 1 đến quý 4/2026 thị trường bước vào chu kỳ ổn định, thanh khoản tăng ở tất cả các loại hình bất động sản", ông Anh nhận định.