Chủ đầu tư và người mua nhà gặp khó

Sau khi gói vay lãi suất ưu đãi mua nhà 30.000 tỷ kết thúc, nhiều chủ đầu tư cũng như khách hàng rơi vào tình cảnh khó khăn. Chị Nguyễn Thu Hải (Hà Đông, Hà Nội) cho hay, hơn một năm nay vợ chồng chị đi tìm nhà xã hội để mua tuy nhiên để đáp ứng được các tiêu chí mua nhà xã hội không phải là điều dễ dàng. Trong khi đó, vấn đề quan trọng nhất là vợ chồng chị khó có thể tiếp cận các gói vay ưu đãi lãi suất thấp như 30.000 tỷ trước đây.

“Gia đình mình thuộc diện có thể được xét mua nhà ở xã hội nhưng nếu không vay được ngân hàng thì sẽ gặp khó khăn về tài chính. Các gói vay của ngân hàng thương mại dù được quảng cáo ưu đãi nhưng ít nhất cũng 8%/năm trong năm đầu tiên và hầu hết lên tới 11%/năm”, chị cho hay.

Tương tự như vậy, vợ chồng chị Nguyễn Thị Nga (Linh Đàm, Hà Nội) đang có nhu cầu mua nhà ở xã hội tại dự án ở Thanh Trì. Vượt qua cửa ải đầu tiên là xét duyệt chấm điểm đủ điều kiện thì tới vấn đề tài chính lại gặp khó.

Vợ chồng chị chỉ có khoảng 500 triệu đồng, nếu mua căn hộ 60m2, hai phòng ngủ, chị sẽ phải vay thêm khoảng 700 triệu đồng. Trong khi đó, nếu vay theo lãi suất ngân hàng thương mại, vợ chồng chị phải trả hàng tháng lên tới hơn 10 triệu đồng/tháng cả gốc lẫn lãi trong năm đầu tiên, thời hạn vay khoảng 10 năm.

“Với số tiền này thì vợ chồng tôi không thể đủ trả hàng tháng. Nếu có gói vay ưu đãi lãi suất thấp như trước đây, gia đình sẽ bớt gánh nặng. Với mặt bằng giá nhà từ 20 triệu đồng/m2, phải những người có thu nhập trung bình trở lên mới đủ khả năng chi trả”, chị nói.  

Trước đây, khi có gói 30.000 tỷ đồng, nhà ở xã hội buộc phải định giá dưới 15 triệu đồng/m2. Sau khi kết thúc gói này, nhà ở xã hội có xu hướng tăng giá. Chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội chỉ bị khống chế lợi nhuận không được vượt quá 10%. 

Chủ đầu tư cũng gặp khó khăn khi không có nguồn vốn xây dưng nhà xã hội. Đơn cử như dự án tại khu vực Hoài Đức đã phải dừng thi công trong thời gian dài khi gói vay kết thúc ở thời điểm dự án chưa hoàn thành. Người mua nhà thì không thể nhận nhà, không còn vay ưu đãi còn chủ đầu tư dính khiếu kiện kéo dài.

Hay như một dự án khác ở Quốc Oai, số căn hộ nhà ở xã hội tồn kho còn khó nhiều. Nguyên nhân chính là dự án dù đã hoàn thành nhưng người mua không còn quan tâm bởi khó tiếp cận vay ưu đãi lãi suất như gói 30.000 tỷ.

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, hiện khu vực đô thị cả nước có hơn 1,7 triệu người khó khăn về nhà ở và 1,7 triệu công nhân có nhu cầu ổn định chỗ ở. Như vậy phải cần phải xây dựng khoảng 700.000 căn hộ nhà ở giá rẻ mới có thể đáp ứng. 

Tuy nhiên, tổng số dự án nhà ở xã hội đã hoàn thành trên cả nước tính đến cuối quý III/2020 chỉ là 248 dự án, quy mô xây dựng khoảng hơn 103.500 căn và 264 dự án với quy mô xây dựng khoảng 216.500 căn.

Như vậy có thể thấy, lượng nhà ở xã hội thực tại chỉ đáp ứng chưa đầy 50% nhu cầu.

Khó tiếp cận nguồn vốn

Mặc dù đã có chính sách cho vay ưu đãi lãi suất thấp nhưng người mua, thuê mua nhà ở xã hội gần như không tiếp cận được nguồn vốn vay ưu đãi để mua, thuê mua nhà ở xã hội. 

Năm 2017, Ngân hành Chính sách xã hội đã được bổ sung 2.000 tỷ đồng, trong đó dành một phần bổ sung để thực hiện chính sách nhà ở xã hội. Trong nguồn vốn này, Ngân hàng đã dành 1.262 tỷ đồng để cho vay ưu đãi mua, thuê mua nhà ở xã hội. 

Đến tháng 4/2020, Chính phủ và Ủy ban Thường vụ Quốc hội thống nhất bổ sung thêm 3.000 tỷ đồng để thực hiện chính sách nhà ở xã hội. Ngân hàng Chính sách xã hội được phân bổ 1.000 tỷ đồng; 4 ngân hàng thương mại được phân bổ 2.000 tỷ đồng.

Nhưng thực tế, Ngân hàng Chính sách xã hội chưa thực hiện cho vay đối với các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, kể cả dự án nhà ở xã hội để cho thuê. Bốn ngân hàng thương mại được Ngân hàng Nhà nước chỉ định cho vay ưu đãi nhà ở xã hội là Vietcombank, Vietinbank, Agribank, BIDV, do chưa được tái cấp vốn, hoặc cấp bù lãi suất từ ngân sách nhà nước, nên cũng không có nguồn vốn tín dụng để cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội vay ưu đãi. 

Trong 5 năm qua, tất cả các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội đã phải vay thương mại với lãi suất khoảng 9%/năm và chi phí này được tính vào giá bán, giá cho thuê, giá thuê mua nhà ở xã hội, dẫn đến đơn giá nhà ở xã hội lên đến khoảng 18-20 triệu đồng/m2, tăng cao so với đơn giá 13-15 triệu đồng/m2 trong giai đoạn 2011-2015.

Đồng thời, do thiếu vốn nên nguồn cung dự án nhà ở xã hội bị sụt giảm rất lớn, kéo theo tình trạng thiếu sản phẩm nhà ở xã hội làm cho người có thu nhập thấp đô thị càng khó tạo lập nhà ở xã hội hơn.

Theo kinh nghiệm từ gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng giai đoạn 2013-2016, với một đồng tái cấp vốn, cấp bù lãi suất từ ngân sách nhà nước, thì các ngân hàng thương mại có thể huy động thêm được 31 đồng, tạo ra nguồn vốn hỗ trợ thực tế rất lớn cho người mua nhà. Phân khúc nhà ở xã hội khó có thể phát triển nếu không có một chiến lược dài hơi với nguồn tài chính mạnh và nhất là sự tham gia tích cực từ phía chính quyền địa phương.

Để giải bài toán vốn cho nhà ở xã hội, HH BĐS TP.HCM (HoREA) kiến nghị Ngân hàng Nhà nước trình Thủ tướng xem xét quyết định về lãi suất cho vay ưu đãi 4,8%/năm, áp dụng cho cả người mua nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ.

Về lâu dài, khi nền kinh tế phát triển mạnh hơn, HoREA đề nghị Chính phủ xem xét áp dụng mức lãi suất ưu đãi vay mua nhà ở xã hội khoảng 3 - 3,5%/năm để tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người có thu nhập trung bình, có thu nhập thấp đô thị, như nhiều nước đã thực hiện.

Bên cạnh đó, theo các chuyên gia, ngoài việc tăng nguồn cung để ổn định giá bán nhà ở xã hội, Nhà nước cũng cần phải mạnh tay ngăn chặn nạn đầu cơ nhà bằng cách tặng, thuê, để nhà ở xã hội thực sự hướng đến đúng đối tượng.