Biến động mạnh về giá và thanh khoản

Phân khúc nhà phố, nhà liền thổ tại TP.HCM luôn là phân khúc nóng thu hút được sự quan tâm của giới đầu tư bất động sản. Tuy nhiên, cũng như mọi loại bất động sản khác, đợt dịch bệnh lần thứ 4 đang tác động không nhỏ đến loại hình này.

Báo cáo bất động sản đầu tiên về thị trường thứ cấp của Công ty Propzy cho biết, giá và thanh khoản trong phân khúc ghi nhận sự biến động mạnh.

Nhận định về biến động giá trong chu kỳ 18 tháng (tính từ tháng 1/2020, khi bắt đầu đợt dịch lần thứ nhất, đến tháng 6/2021), khu vực có nhiều đợt tăng/ giảm mạnh nhất là nhóm 4 với các huyện ngoại thành như Nhà Bè, Bình Chánh, Hóc Môn… có tới 11 đợt và mỗi đợt chứng kiến sự thay đổi hơn 5%. Theo Propzy, đây cũng là nguyên nhân khiến bất động sản những khu vực này có tính đầu cơ cao nhất.

Tuy nhiên, tính trung bình thì mức tăng giá của các nhóm các huyện ngoại thành lại ít nhất, chỉ có 4% trong chu kỳ 18 tháng, đà tăng mạnh nhất chỉ diễn ra ở quý 1 năm nay.

Khu vực ít biến động giá nhất là quận 2, quận 9, quận 7, Thủ Đức…  Trong bối cảnh lãi suất ngân hàng xuống thấp, bất động sản các khu vực này trở thành kênh đầu tư dài hạn, nhà đầu tư kỳ vọng vào sự phát triển các khu vực này trong giai đoạn tương lai, tiêu biểu như Thủ Đức.

Quận 1, 3, 4 và 10 là những điểm sáng khi phân khúc nhà phố tại đây tăng giá nhiều nhất trong chu kỳ 18 tháng qua với mức tăng 39% tính từ đầu chu kỳ.

Không chỉ biến động mạnh về giá, sau mỗi đợt dịch bệnh Covid-19, thanh khoản thị trường bất động sản TP.HCM phân khúc nhà phố thường rơi vào suy giảm. Nếu dịch bệnh đợt 1, giá trị thanh khoản chỉ giảm 29%, đợt 2 là 2%, đợt 3 là 25% thì đợt 4 giảm 44%. Tuy nhiên, sau mỗi lần suy giảm, thị trường thường hồi phục tích cực. Propzy nhận định: "Thanh khoản thị trường bất động sản hồi phục và thường đạt đỉnh mỗi khi Covid được khống chế 3-4 tháng". 

Mặc dù có nhiều biến động nhưng theo Propzy, thị trường vẫn có nhiều thuận lợi như lãi suất đầu vào giảm, tạo điều kiện cho dòng tiền tìm về bất động sản, ngoài ra, mục tiêu kép của chính phủ là vừa chống dịch, vừa phát triển kinh tế được xem là những yếu tố quan trọng với thị trường.

"Hãy để thị trường hồi phục tự nhiên"

Lạc quan về tình hình thị trường, ông Võ Khắc Điệp, Phó tổng Giám đốc Propzy cho biết, phân khúc nhà phố có đặc thù riêng và sớm bình ổn, tăng trưởng. Khi được hỏi liệu có cần thiết hay không một gói kích cầu từ phía các cơ quan tín dụng cho thị trường, theo ông Điệp, điều này không cần thiết.

"Thị trường bất động sản nên mang tính tự nhiên, không nên cố kích nó lên. Cơ thể bệnh cần quen từ từ, không thể vừa ốm dậy mà bắt chạy ngay 10 cây số", ông Điệp nhận định.

Theo ông Điệp, một nền kinh tế luôn biến động và phụ thuộc vào các yếu tố như lưu thông tiền tệ, lưu thông hàng hóa, dịch vụ và đi lại. Biến cố xảy ra chỉ ảnh hưởng một hoặc hai nhân tố. Tuy nhiên, Covid đã khiến cho tất cả các yếu tố trên bị dừng lại. Và hiện tại, để kích cầu một lĩnh vực nào đó phải có sự đánh giá đầy đủ 4 yếu tố trên.

Ông Điệp dẫn chứng, vừa qua, TP.HCM thành lập nhóm tư vấn phục hồi kinh tế sau Covid nhưng lại thiếu thành phần doanh nghiệp trong nhóm đó. "Doanh nghiệp là người tạo công ăn việc làm, hiểu thị trường, hít thở sâu nền kinh tế, chạm được ngay tức thời khi có điều chỉnh về lạm phát, lãi suất... Họ mới là đối tượng đang cần nhất sự kích cầu, kích thích tiêu dùng. Sự phục hồi phải tuần tự chứ không dễ gì có gói kích cầu cho bất động sản", ông Điệp nhận định

Một thực tế là tín dụng bất động sản đang bị siết chặt, room tín dụng chỉ còn 5% tổng dư nợ của các tổ chức tín dụng, do đó, để có gói kích cầu cho bất động sản sẽ cần nhiều thời gian. Chỉ khi nào việc tiêm vaccine được phủ rộng, dịch bệnh được kiểm soát... khi đó các hoạt động kinh tế sẽ dần trở lại. Và khi đó, thị trường bất động sản cũng sẽ tự nhiên phục hồi. Và theo ông Điệp, "Chính phủ tự tin mở cửa trở lại thì mới có kịch bản kinh tế rõ ràng về phục hồi kinh tế và kích cầu".

Đánh giá lạc quan, ông Điệp cho biết, với phân khúc nhà đất, chắc chắn sau khoảng thời gian sóng gió nó sẽ tăng trưởng và phát triển. "Nhà phố thường nằm trong tay mỗi cá nhân, nên chủ thể là người quyết định, khi đủ điều kiện người ta sẽ quay trở lại giao dịch, không chịu ảnh hưởng bởi các yếu tố khác", ông Điệp khẳng định.