Chủ biệt thự triệu đô điêu đứng

Nằm ở ngã tư con phố đông đúc của Linh Đàm (Hoàng Mai, Hà Nội), một ngôi biệt thự hai mặt tiền cửa đóng then cài. Trước đây, ngôi biệt thự nhà được một ngân hàng thuê làm địa điểm giao dịch. Hết hợp đồng, ngân hàng đã trả lại mặt bằng và chuyển sang một địa điểm bên cạnh dù vị trí không đẹp để tiết kiệm chi phí. Còn ngôi biệt thự có giá triệu đô này không có khách thuê hơn 6 tháng nay.

Nếu như trước đây, các căn biệt thự vị trí đắc địa như này đều luôn có khách thuê săn đón, giá mặt bằng cho thuê liên tục tăng, vượt cả giá trị thật. Khách thuê phải "lụy" chủ nhà, nếu không đặt cọc, người đi thuê mất chỗ thuê trong ngày một, ngày hai là chuyện thường xuyên xảy ra.

Chưa kể ở những khu vực đông đúc, vị trí đẹp, giá thuê không chỉ cao mà mức độ điều chỉnh giá của chủ mặt bằng cũng "gay gắt" hơn; đặc biệt là những mặt bằng liên quan đến kinh doanh thời trang, ăn uống, thương mại...

Khi Covid-19 xảy ra đầu năm 2020, nhà phố cho thuê ảnh hưởng nhưng chưa đến mức "thấm đòn" (giá thuê vẫn điều chỉnh tăng nhẹ), chỉ khi đến đợt dịch lần 2 và 3, phân khúc này mới chịu cảnh nhiều khách thuê trả mặt bằng, tìm khách khó khăn. Với mức giá cho thuê ở khu vực Linh Đàm, chủ ngôi biệt thự này có thể nhận hàng chục triệu đồng mỗi tháng.

Từ Linh Đàm về trung tâm Hà Nội qua nhiều tuyến phố lớn như Giải Phóng, Phố Huế, Hàng Bài,... nhan nhản nhà mặt phố đóng cửa treo biển cho thuê. Các chủ nhà đang phải đối diện với một thử thách lớn chưa bao giờ có, khi họ không còn là người nắm thế thượng phong và cần có những biện pháp chuyển mình để sinh tồn, thích ứng với tình trạng "bình thương mới".

Theo đại diện Savills Việt Nam, với chuyển biến thị trường nhà phố cho thuê sau 3 lần đối diện với Covid-19, đợt bùng dịch thứ 4 với tốc độ lây lan nhanh mạnh được dự đoán không chỉ là cú đấm thép tác động mạnh nhất đến tình hình kinh tế xã hội, mà còn là đòn đánh gây thương tổn mạnh hơn đến thị trường nhà phố.

Bà Đỗ Thu Hồng, chủ một ngôi nhà mặt phố quận Hai Bà Trưng, cho hay, hơn một năm nay, bà đang bỏ trống ngôi nhà hơn 70m2 do không có khách thuê. Trước đây, một đơn vị kinh doanh ăn uống thuê nhưng do dịch bệnh họ đã đóng cửa, trả lại mặt bằng.

Bà Hồng đăng tin rao cho thuê khắp nơi nhưng vẫn không tìm được khách mới. Đồng thời, bà Hồng giảm giá thuê từ 70 triệu xuống còn 50 triệu đồng/tháng nhưng không có khách. Với tình trạng tiếp tục khó khăn như hiện nay, để tìm được khách thuê không phải là điều dễ dàng.

Theo thống kê của batdongsan.com.vn, nhà phố mặt tiền cho thuê đang trong tình trạng “xuống dốc”, nhất trong vòng 10 năm trở lại đây. Trong tháng 5, trang này ghi nhận mức giảm 20% đối với nhu cầu tìm kiếm thuê mặt bằng nhà mặt phố, trong khi các chủ nhà cũng giảm lượng tin rao cho thuê 19% so với tháng 4.

Tình cảnh tương tự ở TP.HCM, nhà phố căn góc tại những tuyến đường có lưu lượng giao thông cao có tỷ lệ được thuê tốt hơn, còn những khu vực khác, ngay cả những mặt bằng sầm uất như Hồ Tùng Mậu, Huỳnh Thúc Kháng, Đồng Khởi (Quận 1), tỷ lệ lấp đầy cũng bị ảnh hưởng không ít. Có thể thấy, chênh lệch cung cầu đang tăng theo diễn biến phức tạp của tình hình đại dịch.

Đối diện với làn sóng thứ 4 của Covid-19 vào tháng 5/2021, một vài mặt bằng thuê dù đã dựng vách thi công cũng chấp nhận chịu lỗ và tiến hành trả mặt bằng do những thay đổi trong chiến lược của các nhà bán lẻ nhằm thích ứng với đại dịch và đẩy mạnh bán hàng qua thương mại điện tử.

Giảm giá 50% vẫn không có khách

Nhiều chủ mặt bằng ban đầu không giảm giá thuê, hoặc chỉ giảm rất ít, cuối cùng cũng phải chấp nhận xuống giá 20-30%, thậm chí 50% nhưng vẫn “mỏi mắt” tìm khách thuê. Với những mặt bằng đang có khách thuê, thời gian giãn cách toàn xã hội theo chỉ thị 15 và 16, đa số chủ nhà phố đồng ý hợp tác đàm phán để hỗ trợ giảm từ 20-40% cho khách nhằm giữ được hợp đồng.

Để giữ chân khách thuê lâu dài, chủ nhà phải giảm giá thuê; trong khi với các mặt bằng đang chào thuê, chủ nhà phải đối mặt với yêu cầu giảm từ 20% đến 40% giá chào thuê hiện tại. Thời hạn hợp đồng vẫn duy trì ở mức 3 đến 5 năm, tuy nhiên, khách thuê đề xuất không tăng giá thuê trong suốt thời hạn thuê mặt bằng.

Bà Đỗ Thu Hồng cho biết, nếu đợt giãn cách quá dài và mức giảm tiền thuê không được thống nhất bởi hai bên, chủ nhà phố đã nghĩ đến giải pháp tìm khách thuê mới và ưu tiên cho khách thuê văn phòng, trụ sở công ty vì nhóm khách này ít bị ảnh hưởng hơn so với ngành bán lẻ.

Bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc Bộ phận Cho thuê Thương mại, Savills Hà Nội, nhận định, thời điểm trước dịch, yếu tố vị trí thuận tiện và trung tâm đã giúp các chủ cửa hàng mặt phố dễ dàng hút khách, nhất là khách du lịch. Nhờ đó có được mức kinh doanh và tăng trưởng ổn định.

Giai đoạn trong dịch, các đợt giãn cách xã hội thúc đẩy các chủ kinh doanh tham gia nhiều hơn vào thương mại điện tử. Do đó, nhu cầu thuê mặt bằng giảm đi đáng kể. Nhiều chủ mặt bằng phải chấp nhận giảm giá 20-30%, thậm chí 50%, nhưng vẫn “mỏi mắt” tìm khách thuê. Nếu dịch Covid-19 tiếp tục diễn biến phức tạp thì cảnh đìu hiu của thị trường mặt bằng nhà phố sẽ tiếp diễn.

Không chỉ áp lực tìm khách thuê, các chủ nhà đang lo lắng trước nguy cơ đánh thuế. Thông tư 40 quy định cá nhân cho thuê nhà có doanh thu trên 100 triệu đồng/năm phải nộp thuế thu nhập cá nhân 5%, thuế giá trị gia tăng 5% (tổng thuế suất hai loại thuế này là 10% trên doanh thu).

Trước những khó khăn, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cho rằng, mức thuế phải đóng là quá cao, trước mắt có thể nâng hạn mức doanh thu cho thuê nhà trên 200 triệu đồng/năm mới phải chịu thuế sẽ hợp lý hơn và tạo điều kiện để khuyến khích phát triển thị trường nhà cho thuê.

Theo HoREA, đánh thuế với doanh thu cho thuê nhà trên 100 triệu đồng/năm là chưa hợp lý, vì chưa xem xét giảm trừ gia cảnh của người có nhà cho thuê. Hiện nay, Nhà nước cho phép áp dụng mức giảm trừ gia cảnh 11 triệu đồng/tháng đối với cá nhân người nộp thuế; 4,4 triệu đồng/tháng đối với mỗi người phụ thuộc. Nhưng, khi tính thuế thu nhập cá nhân (5% trên doanh thu cho thuê nhà trên 100 triệu đồng/năm) thì chưa có cơ chế áp dụng mức giảm trừ gia cảnh nên người cho thuê nhà bị thua thiệt.

“Thủ tướng Chính phủ, Bộ Tài chính xem xét, trước mắt có thể nâng hạn mức doanh thu cho thuê nhà trên 200 triệu đồng/năm mới phải chịu thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân thì hợp lý hơn”, HoREA kiến nghị.