Thuế cho thuê nhà quá lạc hậu

Hà Nội và TP Hồ Chí Minh là hai thành phố lớn, có hoạt động cho thuê nhà nhiều nhất cả nước, tập trung chủ yếu ở loại hình cho thuê nhà phố, biệt thự, chung cư… Tuy nhiên, theo đại diện Cục Thuế Hà Nội, hiện vẫn còn nhiều trường hợp cho thuê nhà, thuê căn hộ chung cư nhưng không kê khai, nộp thuế hoặc kê khai thiếu trung thực, không đúng so với giá cho thuê thực tế…

Để tăng cường công tác quản lý, mới đây, Cục Thuế TPHCM và Cục thuế TP Hà Nội có công văn chỉ đạo các chi cục thuế quận, huyện, thị xã tăng cường phối hợp, siết chặt quản lý, chống thất thu thuế đối với hoạt động cho thuê căn hộ, văn phòng, mặt bằng kinh doanh trên địa bàn. Đồng thời sẽ thực hiện thanh tra, kiểm tra và xử lý nghiêm với các trường hợp hộ, cá nhân kinh doanh có nhà cho thuê nhưng cố tình gian lận trốn thuế, không kê khai nộp thuế.

Tuy nhiên, liên quan đến vấn đề này, một số ý kiến cho rằng, ngưỡng chịu thuế đối với hoạt động cho thuê nhà hiện nay đã không còn phù hợp với tình hình thực tiễn.

Theo PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia tài chính – thuế, cá nhân cho thuê nhà cũng như tất cả những chủ thể kinh doanh khác có doanh thu, có thu nhập đều phải đóng thuế là hợp lý. Thế nhưng sự lạc hậu của mức tính thuế 100 triệu đồng/năm, tức hơn 8,3 triệu đồng/tháng từ nhiều năm qua đã dẫn đến không nhận được sự đồng thuận của người nộp thuế, không phù hợp với thực tiễn cũng như tạo ra sự bất bình đẳng.

Cụ thể, theo ông Thịnh, quy định doanh thu từ cho thuê nhà trên 100 triệu đồng/năm phải đóng thuế được đưa ra từ cách đây 6 năm, đến nay đã lỗi thời, bởi hiện nay mức sống của người dân được nâng lên rất nhiều; ngưỡng chịu thuế thu nhập cá nhân, mức giảm trừ gia cảnh hiện cũng đã tăng lên so với trước đây.

“Theo quy định hiện hành, với trường hợp có doanh thu từ hoạt động cho thuê nhà trên 100 triệu đồng/năm, tổng số thuế phải nộp là 10% doanh thu. Trong đó, 5% là thuế giá trị gia tăng và 5% còn lại là thuế thu nhập cá nhân. Theo tôi, mức thuế hiện khá cao và ngưỡng đánh thuế lại quá thấp. Ngưỡng chịu thuế cho thuê nhà phải từ 130-150 triệu/năm trở lên thì mới hợp lý”, PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh nêu ý kiến.

Ông Thịnh cho rằng, cho thuê mỗi tháng chưa tới 10 triệu đồng mà phải đóng 10% thuế thì chưa hợp lý. Hơn nữa, có nhiều trường hợp người có nhà cho thuê nhưng thực sự cũng không phải là dạng kinh doanh đúng nghĩa do họ phải đi vay ngân hàng, hoặc ở nhà trọ để dành căn hộ cho thuê lấy tiền trang trải.

“Nếu so với mức thuế khoán cho hộ kinh doanh trong các ngành nghề, lĩnh vực khác là khoảng 4,5-7%/tổng doanh thu, thì rõ ràng, thuế suất đối với hoạt động cho thuê nhà là 10% là quá cao. Chưa kể, lãi suất tiền gửi ngân hàng cao hơn tiền thu nhập từ cho thuê nhà, vậy mà cho thuê nhà tính thuế 10% trong khi tiền lãi tiền gửi ngân hàng lại không thu thuế là bất hợp lý”, ông Thịnh phân tích.

PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh đề xuất, trong bối cảnh hiện nay, để khuyến khích người cho thuê nhà chủ động đăng ký, kê khai và nộp thuế, mức thuế đối với cho thuê nhà cần giảm xuống một nửa so với hiện nay.

“Không nên đánh thuế quá cao, o ép quá sẽ dẫn tới tình trạng cố tình trốn tránh thuế, gây thất thu ngân sách”, ông Thịnh cảnh báo.

Cùng quan điểm, bà Nguyễn Thị Cúc, Chủ tịch Hội tư vấn thuế Việt Nam cho rằng, thực tế, công tác quản lý hoạt động cho thuê nhà nói chung, gồm cả thu thuế với hoạt động này vừa qua chưa tốt, thiếu sự phối hợp giữa các cơ quan quản lý nhà đất, hộ tịch, thuế…

“Đã có những trường hợp cá nhân cho người nước ngoài thuê nhà cư trú không hợp pháp, người nước ngoài nhập cảnh trái phép, người thuê sử dụng nhà cho kinh doanh bất hợp pháp... Hầu như những trường hợp này đều trốn thuế, nên siết chặt quản lý thuế là phù hợp, đảm bảo bình đẳng”, bà Cúc nói.

Bà Cúc cũng đồng tình với đề xuất nên nâng ngưỡng doanh thu chịu thuế, thay vì mức từ 100 triệu đồng/năm trở lên như hiện hành, và áp dụng với tất cả loại hình kinh doanh khác của cá nhân. Khi mức giảm trừ gia cảnh hiện đã tăng từ 9 lên 11 triệu đồng/người/tháng, nên ngưỡng thu nhập chịu thuế từ hoạt động kinh doanh của các cá nhân có thể tăng lên 150 triệu đồng/năm.

Sẽ đề xuất nâng ngưỡng chịu thuế

Phản hồi về vấn đề này, bà Tạ Thị Phương Lan, Phó Vụ trưởng Vụ Quản lý thuế doanh nghiệp nhỏ, vừa và hộ kinh doanh, Tổng cục Thuế cho rằng, những trường hợp cho thuê bất động sản thuộc diện chịu thuế 10% đều được xác định là những trường hợp kinh doanh bất động sản (theo Luật kinh doanh bất động sản).

Việc kinh doanh bất động sản theo hình thức cho thuê trong thời gian vừa qua mặc dù không bằng lãi tiết kiệm khi để tiền ngân hàng, khách hàng thuê không ổn định nhưng vẫn thu hút nhiều cá nhân có tiền nhàn rỗi hoặc tiền vay (nhưng khả năng trả nợ tiền vay tốt) đầu tư vào lĩnh vực này vì cái được lớn nhất là có được tài sản để dành, sở hữu lâu dài và tài sản đó có thể đem lại dòng tiền ổn định theo năm tháng, không bị mất giá, thậm chí là tài sản tích luỹ.

“Việc đặt vấn đề tính toán các khoản chi phí cho hoạt động cho thuê bất động sản (tiền mua bất động sản, chi phí lãi vay...) là không phù hợp vì phải tính đến các yếu tố sở hữu bất động sản lâu dài, bất động sản có thể tăng giá trong tương lai”, bà Tạ Thị Phương Lan cho hay.

Đối với hoạt động cho thuê thông thường chỉ có thể tính đến các chi phí mang tính phát sinh thường xuyên trong thời gian cho thuê hoặc để phục vụ cho mục đích cho thuê (chi phí bảo trì, bảo dưỡng, sửa chữa, lắp đặt thiết bị nội thất...).

Theo đại diện Vụ Quản lý thuế doanh nghiệp nhỏ, vừa và hộ kinh doanh, để xử lý vấn đề không được trừ chi phí hợp lý như nêu trên của cá nhân cho thuê bất động sản, chính sách thuế đã xây dựng mức thuế của cá nhân thấp hơn so với doanh nghiệp. Cụ thể: thuế giá trị gia tăng của cá nhân là 5% trong khi của doanh nghiệp là 10%; thuế thu nhập cá nhân của cá nhân là 5% trong khi thuế thu nhập doanh nghiệp của doanh nghiệp là 20% trên chênh lệch (doanh thu trừ chi phí).

Tuy nhiên, bà Lan cũng cho biết, Tổng cục Thuế đang nghiên cứu để đề xuất với Bộ Tài chính xem xét báo cáo Chính phủ trình Quốc hội điều chỉnh ngưỡng doanh thu chịu thuế, thay cho mức 100 triệu đồng trở lên trong 1 năm đang áp dụng. Đề xuất này sẽ được đưa vào chương trình sửa Luật thuế Giá trị gia tăng thời gian tới.