Đòn bẩy từ đô thị liên kết vùng

Việt Nam đang chuyển từ phát triển đô thị đơn lẻ sang mô hình liên kết vùng, đặc biệt ở các khu vực trọng điểm như vùng Đông Nam bộ (TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu) và vùng Tây Nguyên (Lâm Đồng). Mục tiêu là tạo ra các cụm đô thị cộng sinh, kết nối hạ tầng đồng bộ, khai thác lợi thế về vị trí và nguồn lực, đồng thời giảm áp lực lên khu vực nội thành. Khi các tuyến vành đai, cao tốc và sân bay Long Thành hoàn thiện, mô hình này sẽ trở thành động lực quan trọng cho tăng trưởng bền vững. 

Trong bối cảnh đó, mô hình phát triển định hướng giao thông công cộng (Transit-Oriented Development – TOD) đang thu hút sự quan tâm, trở thành giải pháp quy hoạch điển hình ở các đô thị liên kết vùng trên thế giới và tại Việt Nam. TOD không đơn thuần là phát triển khu dân cư gần ga tàu điện hay trạm xe buýt, mà đặt mục tiêu kiến tạo đô thị nén, ưu tiên kết nối, thân thiện với người đi bộ.

Theo ghi nhận của JLL, trong hai thập kỷ rưỡi từ 1990 đến 2015, các dự án bất động sản ở đô thị lớn tại Việt Nam có phần giới hạn sự phát triển trong phạm vi bán kính 10 km từ trung tâm thành phố. Mô hình tăng trưởng tuân theo sự mở rộng tự nhiên dọc theo hạ tầng hiện có, chủ yếu là mạng lưới đường bộ, trong khi các dự án có định hướng giao thông công cộng vẫn còn vắng bóng. Khi ấy, khái niệm liên kết vùng hoặc TOD chưa thực sự tạo được sức hút mạnh mẽ tại Việt Nam. Cư dân ở các thành phố lớn của Việt Nam trong quá khứ vẫn ưu tiên khả năng kết nối đường bộ đến trung tâm thành phố bằng phương tiện cá nhân. Tuy nhiên, quan điểm này đã trải qua một sự chuyển đổi đáng kể trong những năm gần đây, được thúc đẩy nhờ các dự án metro, vốn bị trì hoãn nhiều năm, chính thức đi vào hoạt động từ tháng 11/2021 (Hà Nội) và tháng 12/2024 (TP.HCM).

Trong hơn 10 năm xây dựng các tuyến metro, cả hai thành phố lớn nhất của Việt Nam đều ghi nhận thị trường bất động sản diễn ra sôi nổi với hàng loạt dự án xuất hiện dọc theo các tuyến đường sắt đô thị này. Theo báo cáo của JLL Việt Nam, các dự án nằm trong phạm vi 10 phút đi bộ từ nhà ga metro hiện chiếm 14-16% tổng nguồn cung bất động sản thương mại và 4-9% nguồn cung nhà ở ở cả hai thị trường.

Các dự án bất động sản liền kề ga metro cũng ghi nhận tốc độ tăng giá đáng kể sau khi các tuyến metro chính thức đi vào hoạt động. Cụ thể, mức tăng giá trung bình khoảng 200-250 USD/m2 trong một năm. Điều này tương đương với tỷ lệ tăng trưởng hàng năm ấn tượng 15-16% đối với bất động sản liền kề metro, cao gấp đôi so với mức tăng  8-9% của trung bình thị trường tại TP.HCM trong năm 2025.

Tại Hà Nội, sự chênh lệch này còn rõ rệt và ấn tượng hơn nữa. Các dự án gần metro đã ghi nhận mức tăng giá 19% so với mức trung bình thị trường chỉ 12% trong năm 2022, theo JLL. Việc xây dựng các tuyến metro đã đánh dấu một bước ngoặt lịch sử quan trọng. Tất cả các bên liên quan - từ nhà phát triển, người mua nhà đến cơ quan quản lý nhà nước - bắt đầu nhận ra tiềm năng biến đổi mạnh mẽ của mô hình TOD đối với liên kết vùng.

Từ năm 2025 trở đi, Chính phủ Việt Nam đã áp dụng giao thông công cộng như một giải pháp để giảm sự tập trung dân cư ở các khu vực nội thành. Sự thay đổi chính sách này, kết hợp với sự xuất hiện của các khu đô thị tích hợp dọc theo đường vành đai, đã tạo ra động lực mới, hứa hẹn sẽ cải thiện hệ thống đường vành đai với sự phát triển cân bằng theo mọi hướng. Các nhà phát triển bất động sản đã áp dụng các phương pháp tiếp cận toàn diện đối với Khu đô thị tích hợp, tìm cách khắc phục những bất lợi về vị trí bằng cách tạo ra các tiện ích thương mại và giải trí riêng. 

Phản ứng tích cực của thị trường đối với các dự án gần metro đã củng cố niềm tin của các cơ quan chức năng trong việc đẩy nhanh phát triển đô thị theo mô hình TOD. Khái niệm TOD đã thu hút sự quan tâm đáng kể từ cả chính quyền và các nhà phát triển kể từ năm 2023, đặc biệt sau khi được hỗ trợ bởi Nghị quyết 98/2023/QH15 trong việc thí điểm mô hình phát triển đô thị theo định hướng phát triển giao thông công cộng ở TPHCM. 

Chính quyền địa phương đã nhận ra rằng TOD không chỉ là một xu hướng phát triển bất động sản mà còn là công cụ chính sách quan trọng để định hướng tăng trưởng đô thị bền vững. Khác biệt căn bản với phát triển bất động sản truyền thống, TOD đòi hỏi các nhà phát triển phải mở rộng vai trò và bổ sung các bộ phận vận hành mới hoạt động giống như các nhà điều hành trung tâm thương mại nhưng ở quy mô khu đô thị, để tích cực nuôi dưỡng lưu lượng người đi bộ và khuyến khích sự tham gia của cộng đồng thông qua việc tổ chức các sự kiện, hoạt động văn hóa - xã hội và tạo ra những trải nghiệm có ý nghĩa. 

Xu hướng phát triển và định hướng tương lai

Đa số các dự án TOD đang được lên kế hoạch tại TP.HCM và Hà Nội đều được đặt ở các khu vực ngoại ô với quỹ đất đáng kể, định vị để phát triển theo quy mô khu đô thị quy mô lớn, mật độ cao với nhiều loại hình bất động sản khác nhau. Do đó, các nhà phát triển cần cân nhắc cẩn thận về sự kết hợp phù hợp giữa các hợp phần nhà ở và thương mại. 

Những khu đô thị này cần được bổ sung bởi các tiện ích chiến lược có khả năng thu hút lưu lượng người đi bộ từ nhà ga đến dự án của mình, thay vì chỉ tập trung phục vụ độc quyền cho cư dân dự án. Thành công cuối cùng của những khu đô thị tích hợp TOD sẽ phụ thuộc chính vào khả năng tạo ra những cộng đồng thực sự có nhịp sống và bản sắc riêng, cân bằng hài hòa giữa việc đầu tư vào hạ tầng vật lý cứng và việc kích hoạt, nuôi dưỡng cộng đồng, mô hình mở rộng và phát triển các thành phố trở nên bền vững, công bằng và đáng sống hơn.