Đất nền, biệt thự sẽ được quan tâm mạnh  

Tại sự kiện “Toàn cảnh thị trường bất động sản 2024 và tiêu điểm Đà Nẵng" vừa diễn ra, ông Nguyễn Quốc Anh, Giám đốc kinh doanh Batdongsan.com.vn nhấn mạnh, hiện tại thị trường bất động sản đã  tăng trưởng ở nhiều phân khúc. 

Phân tích kỹ hơn về lộ trình đảo chiều, ông Quốc Anh dựa trên các chu kỳ biến động trước đó chia lộ trình phát triển sắp tới của thị trường bất động sản ra làm 4 giai đoạn.

Cụ thể, từ quý I/2024 - quý IV/2024, đây là thời điểm đảo chiều trong tâm lý của nhà đầu tư, động thái thăm dò dần xuất hiện trở lại. Ở thời điểm này, sự ưu tiên cao nhất của người mua vẫn xoay quanh phân khúc ở thực, có pháp lý bảo đảm. Do vậy mà chung cư vẫn là “ngôi vương” trong giai đoạn này.

Trong giai đoạn từ quý IV/2024 đến đầu quý II/2025, đây là khoảng thời gian thị trường bước sang giai đoạn củng cố. Thời điểm này, nhà đầu tư dần yên tâm hơn với triển vọng phát triển của ngành địa ốc và phân khúc chung cư sẽ nhường lại vị trí trung tâm cho nhà riêng, nhà phố.

Đáng chú ý, từ quý II/2025 đến quý IV/2025, thị trường sẽ bước vào thời điểm khởi sắc. Nhà đầu tư nhà đầu tư giai đoạn này sẽ không còn quá đặt nặng yếu tố giá bán, pháp lý như thời điểm thị trường ảm đạm. Thay vào đó, tiềm năng tăng giá mới là mấu chốt quyết định "xuống tiền".

"Từ đây có thể thấy, tại các giai đoạn khác của thị trường, chung cư vẫn sẽ có tỷ suất lợi nhuận tốt nhưng sẽ không còn là loại hình đầu tư hấp dẫn nhất. Nếu thị trường hiện nay vận hành theo đúng quy luật trong các chu kỳ biến động trước đó, chung cư sau khi tăng “nóng" sẽ chuyển sang đi ngang và tăng trưởng chậm hơn các phân khúc khác sinh lời tốt hơn như đất nền và biệt thự dự án, cũng vì vậy mà được nhà đầu tư đặc biệt chú ý", ông Quốc Anh nhận định.

Từ quý I/2026 đến quý IV/2026 là thời điểm thị trường đi vào quỹ đạo ổn định. Mức giá và khả năng thanh khoản bật tăng ở đa dạng loại hình và cũng là lúc nhất của thị trường thăng hoa sau khoảng thời gian dài rơi vào trầm lắng. Người mua tiên tìm kiếm cơ hội đầu tư ở những phân khúc "hot" nhất, tốc độ tăng giá cao, thu hút sự chú ý, có số lượng ít.

6 tháng tới, giá đất nền sẽ tăng 20-30%

Phân khúc đất nền đang tăng trưởng ấn tượng. Theo số liệu thống kê của Công ty PropertyGuru Việt Nam, so với quý I/2023, giá đất nền tại quý III/2024 tại huyện Đông Anh tăng từ 41 triệu đồng/m2 lên 63 triệu đồng/m2 (tăng 53%), giá đất nền tại huyện Hoài Đức tăng trung bình từ 55 triệu đồng/m2 lên 100 triệu đồng/m2 (tăng 81%), tăng mạnh nhất phải kể đến đất nền huyện Thanh Oai, từ mức 21 triệu đồng/m2 lên 40 triệu đồng/m2 (tăng 90%). 

Còn theo dữ liệu của DKRA, hiện giá đất nền tại Tp.HCM đang mức cao nhất chạm mốc 140 triệu đồng mỗi m2, trong khi Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu, Bình Dương, Tây Ninh dao động trong khoảng 38-74 triệu đồng/m2. Ở thị trường thứ cấp, giá ghi nhận tăng khoảng 3% so với quý trước, thanh khoản thị trường hồi phục tích cực. Tuy nhiên, theo DKRA Group phân khúc này khó có những đột biến trong ngắn hạn. 

Tại một diễn đàn bất động sản diễn ra mới đây, chuyên gia Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư Bất động sản Việt An Hòa nhận định, trong bối cảnh Luật Đất đai 2024 được áp dụng sớm, bảng giá đất tại TP.HCM được điều chỉnh tăng 4-35 lần, cùng các quy định chống đầu cơ, sẽ làm tăng chi phí và giảm nguồn cung trên thị trường.

Ông Quang lưu ý, bảng giá đất mới cũng khiến giá bất động sản tăng cao. Trước đây, một nền đất muốn lên thổ cư mất khoảng 200-300 triệu đồng thì hiện nay, phải bỏ ra chi phí từ 1-2 tỷ đồng, tương đương mua một lô đất mới, chưa tính đến các chi phí thủ tục chuyển đổi. 

"Giá đất nền có thể tăng 20-30% trong 6 tháng tới. Các khu vực tỉnh lân cận, về ngắn hạn, cũng sẽ tăng trưởng tối thiểu từ 10-15%", vị chuyên gia nhận định và cho rằng đà tăng giá này cũng sẽ kéo theo giá nhà phố và căn hộ tăng lên.

Chia sẻ thêm về tiềm năng tăng giá của phân khúc đất nền, vị chuyên gia cho biết, xét trong các chu kỳ trước, khi thị trường chuyển sang giai đoạn phát triển, 100 đồng đầu tư thì chung cư chỉ thu được 136 đồng. Tuy nhiên, đất nền sẽ thu về tới 300 đồng.

Đưa gợi ý cho nhà đầu tư, ông Quang cho rằng việc các nhà đầu tư chọn khu vực đầu tư còn phụ thuộc vào khẩu vị và đánh giá cá nhân, vì vậy không nhất thiết phải tập trung vào đất nền ở các huyện vùng ven TP.HCM. Điển hình như thị trường Bình Dương nơi có chính sách pháp lý thuận lợi và vị trí giáp TP.HCM - đang thu hút nhiều dự án lớn và nhà đầu tư nước ngoài. 

"Người có nhu cầu ở thực thường sẽ bị giới hạn về địa lý, nhưng với nhà đầu tư, chỉ cần có vốn và đánh giá đúng khẩu vị, họ có thể chuyển hướng sang các khu vực thay thế phù hợp, điều này có thể giúp hạ nhiệt thị trường và kiểm soát việc tăng giá", ông Quang phân tích.

Còn đối với nhà đầu tư có nhu cầu tại TP.HCM, nên ưu tiên các lựa chọn khác như đất nền thứ cấp, nhà phố lẻ trong khu dân cư vẫn đáp ứng được nhu cầu mà giá cả không bị tác động mạnh.