Doanh nghiệp bất động sản cũng không lý giải được?

Lô đất 3-12 (tại Thủ Thiêm, TP.HCM) có giá đấu cuối cùng 24.500 tỷ đồng, tương ứng 2,4 tỷ đồng/m2. Trúng đấu giá lô đất này là Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Ngôi Sao Việt - thành viên Công ty TNHH Thương mại Dịch vụ Khách sạn Tân Hoàng Minh (Tập đoàn Tân Hoàng Minh). Giá đất cao chót vót sau phiên đấu giá, gây “sóng gió” trên thị trường bất động sản.

Một lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản đặt dấu hỏi về mức giá này và không có lý giải nào thuyết phục: “Tập đoàn Tân Hoàng Minh đang làm gì? Để phát triển dự án bất động sản giá 150 - 200 triệu đồng/m2 và xây cao tầng vẫn lỗ. Việc giá đất Thủ Thiêm sẽ tăng cao lên như Singapore… là câu chuyện của tương lai chưa xác định trước được và việc đầu tư kinh doanh không thể hướng tới một tương lai bất định”.

Nếu ở những khu vực trung tâm, Quận 1 (TP.HCM) hay quận Hoàn Kiếm (Hà Nội) giá đất khu vực đẹp có thể lên đến cả tỷ đồng/m2 nhưng ở Thủ Thiêm 100 - 200 triệu đồng/m2 chung cư không ai bỏ tiền mua. So mặt bằng chung những khu đô thị tiêu chuẩn, chất lượng cao của TP.HCM cũng không có giá “trên trời” này.

 Việc doanh nghiệp đấu giá đất với giá cao chót vót sẽ kéo theo cò đất, sóng đất nổi lên ầm ầm, đất nền tiếp tục tăng, doanh nghiệp bất động sản kinh doanh đầu tư quanh khu vực cũng chịu ảnh hưởng. Giá đất lên thuế sẽ tăng, tiền sử dụng đất trong khung mới áp dụng theo thị trường cũng tăng. Doanh nghiệp sẽ chịu thuế cao hơn và xa hơn nữa sẽ đánh vào giá thành căn hộ tăng, việc sở hữu nhà càng xa tầm tay với người thu nhập thấp.

Thị trường đất nền “dậy sóng”

GS. Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, cho rằng, giá ảo có thể xuất hiện trên thị trường bất động sản. TP.HCM chỉ có trung tâm Quận 1, giá đất mới có thể vượt 1 tỷ đồng/m2. Thủ Thiêm chỉ là khu vực có tiềm năng phát triển trong tương lai - không thể nào đắt gấp đôi nơi đắt nhất của thành phố hiện nay. Doanh nghiệp chi 2,4 tỷ đồng/m2 để đầu tư vào đất Thủ Thiêm thì kinh doanh gì để có thể hoàn lại vốn, chứ chưa nói đến chuyện có lãi.

“Lô đất 3-12 được mua vào với giá 24.500 tỷ đồng, giá căn hộ sẽ khoảng trên 40 tỷ đồng. Ai sẽ chi 40-50 tỷ đồng đầu tư một căn hộ tại Thủ Thiêm? Điều này không thể, nhà đầu tư sẽ kinh doanh gì để có thể hoàn lại vốn, chứ chưa nói đến chuyện có lãi” - GS. Đặng Hùng Võ nói.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, khi giá đất đấu giá tăng cao, thiết lập một mặt bằng giá mới, việc bồi thường giá đất cho người dân sau này sẽ gặp nhiều rào cản, điều này khiến quá trình giải phóng mặt bằng, triển khai dự án gặp khó khăn. Nhà nước cần đưa ra chính sách, quan điểm rõ ràng về trường hợp này.

“Trên thị trường, những căn hộ giá bình dân gần như đã mất hút thì nay có lẽ sẽ không còn. Bởi lẽ, khi xác lập giá đất 2,4 tỷ đồng/m2, đồng nghĩa với mặt bằng giá sẽ tăng đột biến. Trước đây, việc tại quận 9 các dự án thiết lập đỉnh giá mới từ 60 - 80 triệu đồng/m2 đã khiến mặt bằng dự án ở TP.HCM cũng tăng giá theo” - ông Nguyễn Văn Đính phân tích.

Chung cư bình dân ở TP.HCM trước đây có giá hơn 20 triệu đồng/m2 cũng bị đẩy lên cao, từ phân khúc bình dân lên phân khúc trung cấp dù chất lượng bình dân. Mức giá đất những vùng xung quanh như Bình Dương, Đồng Nai… cũng được đẩy lên theo, giá đất trước đây hơn 10 triệu đồng/m2 thì nay đã lên tới 40 triệu đồng/m2. Việc tăng giá này không đúng với bản chất, không phải tăng do quá trình phát triển đô thị, hạ tầng được đầu tư thực, ông Nguyễn Văn Đính cho biết thêm.

Theo luật sư Trương Anh Tuấn - Giám đốc Công ty Luật Trường Sơn, doanh nghiệp trúng đấu giá lô đất tỉ đô có triển khai dự án thế nào, câu chuyện này sẽ là phương án kinh doanh của doanh nghiệp. Doanh nghiệp có thể triển khai nhiều cách, huy động các nguồn vốn khác nhau nhưng điều quan trọng là phải triển khai dự án đúng tiến độ, đúng cam kết.

Doanh nghiệp trúng đấu giá cần đóng tiền trúng đấu giá đúng thời hạn. Nếu chủ đầu tư không đóng tiền đúng hạn thì kết quả đấu giá này phải bị hủy bỏ, thay thế bằng cuộc đấu giá khác tìm nhà đầu tư đủ năng lực để triển khai dự án.