Những năm 2007-2008, cơn sốt bất động sản lan khắp trong Nam ngoài Bắc đã khiến nền kinh tế thực sự “choáng váng”, để lại hệ lụy lớn là lạm phát tăng cao sau đó. 13 năm sau, cơn sốt bất động sản ở quy mô rộng lớn đang có nguy cơ lặp lại với mức độ phi mã hơn nhiều. Vậy, phương thuốc nào “cắt cơn sốt” bất động sản hiện nay?

Cho dù với nguyên nhân nào đi nữa, thì giá đất tăng phi mã như hiện nay chắc chắn cũng sẽ gây ra những hệ lụy không nhỏ về kinh tế xã hội. Không chỉ khiến cho thị trường bất động sản không bền vững, có thể vụt sáng hoặc vụt tắt; mà nghiêm trọng hơn, có thể gây khủng hoảng tài chính. Ngược thời gian,khủng hoảng bất động sản từng kéo theo khủng hoảng tài chính vào năm 1997 ở Đông Nam Á hay năm 2008 ở Hoa Kỳ. Sốt đất cũng tạo nên trạng thái bất thường gây bất an cho doanh nghiệp và người dân, nhất là những người thuộc diện nghèo đói.

TS Trần Lương Sơn, chuyên gia kinh tế cảnh báo, người dân nếu chỉ nhìn vào những chu kỳ lên xuống của bất động sản trước đây để đầu tư thì rất dễ mắc sai lầm.

“Bất động sản thường có chu kỳ 5 năm, 10 năm, tùy theo chu kỳ mà có sự lên xuống nhất định nhưng mà không phải lúc nào cũng như vậy. Nếu cứ theo sơ đồ đó, người mua rất dễ mắc bẫy của những người chủ trương thao túng thị trường” - TS Trần Lương Sơn nói.

Hệ lụy tiếp theo của tình trạng sốt đất là khiến cho nợ xấu bất động sản gia tăng do nhiều người đổ xô đi buôn đất, vay nợ, thế chấp tài sản tại ngân hàng. Đồng thời khiến cho dòng tiền đổ vào các kênh sản xuất, dịch vụ, thương mại bị giảm sút, lâu dài ảnh hưởng đến tính bền vững của nền kinh tế. Đó là chưa kể đến những tranh chấp có thể xảy ra trong trường hợp giấy tờ giả, đất mua đi bán lại không hợp pháp.

“Đất mà mua bán theo kiểu sang tay thì mất kiểm soát về mặt pháp lý, một lô đất có thể bán cho nhiều người nên rất dễ xảy ra tranh chấp, có thể dẫn tới tranh chấp kéo dài và người thiệt hại thì là khách hàng” - ông Nguyễn Hữu Thắng, chuyên gia bất động sản tại TPHCM nêu ý kiến.

Sốt đất gây ra những hệ lụy lớn cho kinh tế xã hội các địa phương như vậy, nhưng vì sao đến giờ chưa tiến hành các biện pháp chặn đà giảm sốt? Phải chăng lỗi đang nằm ở chính những chính sách chưa thật hợp lý hiện nay?

Trong bối cảnh dịch Covid-19 gây những tổn thất không nhỏ cho khu vực doanh nghiệp thì những chính sách quản lý thị trường tiền tệ hiện nay đang tồn tại nhiều bất cập. Khi các ngân hàng đều thông báo lãi lớn thì lãi suất tiền gửi  tính ra chỉ vừa  bằng tỷ lệ lạm phát cơ bản, nên người gửi tiền ngân hàng gần như không có lãi. Trong khi đó, lãi suất cho vay vẫn dao động trong khoảng 9-10%. Bởi vậy mà khi sản xuất kinh doanh chưa bình thường trở lại, doanh nghiệp đành tìm “nơi trú ẩn” vào đất.

Theo ông Nguyễn Việt Cường, chủ một công ty sản xuất đang chuyển hướng kinh doanh đất, sự bất hợp lý trong chính sách tiền tệ đang góp phần đẩy doanh nghiệp vào “cơn lốc” đầu cơ.

“Lãi suất tiền gửi có 4%, trong khi lãi suất cho vay hầu như không giảm. Thế thì doanh nghiệp chúng tôi quá khó để tìm được lợi nhuận, buộc chúng tôi phải tìm cách khác, trong đó có bất động sản, mặc dù biết là đầu tư vào đây cũng gặp nhiều rủi ro” - ông Nguyễn Việt Cường cho biết.

Một bất cập khác nằm ở chính sự chậm trễ trong sửa đổi Luật Đất đai. Lẽ ra, trong giai đoạn ảnh hưởng của Covid-19, cần phải tập trung vào việc hoàn chỉnh khung pháp luật về đất đai để tháo gỡ những điểm nghẽn của thị trường bất động sản thì Luật hiện hành lại đi sau thực tiễn cuộc sống.

Mặt khác, khi những ý tưởng quy hoạch chưa thành hình đã bị tung tin đồn thổi để tăng giá đất, các cơ quan quản lý, các địa phương phải có trách nhiệm công khai những thông tin chính thống và nói rõ rằng đây mới là những thông tin ở dạng ý tưởng đề xuất, có thể được chấp nhận hoặc không được chấp nhận, đề nghị người dân không nên vội vã đầu tư bất động sản dựa vào thông tin không chính xác về quy hoạch để tránh thua thiệt. Nhưng rồi, chính quyền nhiều nơi vẫn chưa quan tâm điều đó, để giới cò đất, đầu cơ khuynh đảo thị trường!

Thời điểm này, với nhiều địa phương, việc “cắt” những cơn sốt đất là một trong những nhiệm vụ quan trọng hàng đầu, nhưng “cắt” bằng phương thuốc nào lại không hề đơn giản.

Theo GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, ở góc độ của mình, các địa phương hoàn toàn có thể đánh thuế lũy tiến với những người thực hiện giao dịch chuyển nhượng cách thời điểm mua chưa đầy 6 tháng để hạn chế đầu cơ. Mặt khác, Nhà nước cũng có thể thực hiện việc đánh thuế thật nặng với những người sở hữu từ bất động sản thứ 2 trở lên. GS. Đặng Hùng Võ cho rằng, đây là giải pháp tương đối khả thi trong điều kiện hiện nay nhưng không hiểu vì lý do gì, đến nay, đề xuất ấy vẫn “giậm chân tại chỗ”.

“Cần có cái sắc thuế đánh vào giá trị đất đai tăng thêm để không ai có hy vọng rằng mình có thể tìm cách thụ hưởng được cái giá trị đất đai tăng thêm này. Họ có hai cái sắc thuế đó là tôi cho rằng là công cụ chính về cách sống họ đã có nhưng ta thì thuế về bất động sản vẫn đứng yên như trong thời kỳ của 12 năm trước. Ta chưa có cái gì thay đổi cả trong khi Bộ Tài chính cũng đệ trình ra một số cái đổi mới sắc thuế về bất động sản vài ba lần rồi kể từ năm 2007” - GS Đặng Hùng Võ nói.

Ở một số nước, chính phủ sử dụng công cụ tập hợp quỹ đất ở, nhà ở dự trữ. Mỗi khi có sốt đất, Nhà nước tung dự trữ đất ở ra để bình ổn thị trường theo nguyên tắc quy luật cung cầu. Với điều kiện của chúng ta hiện nay, khi chưa có được những công cụ này, thì công việc mà các địa phương nơi xảy ra sốt đất có thể làm được chính là dẹp ngay những “chợ cóc” bất động sản họp ngang nhiên tại những nơi mà giới đầu cơ tung tin đồn đoán sẽ có dự án sân bay, hay đất huyện sắp “lên” quận, xã sắp “lên” phường.

Các bộ ngành, địa phương, thông qua hệ thống tuyên truyền cũng cần thông tin rõ, đầy đủ về thị trường bất động sản trong khu vực, đâu là những dự án ảo được “vẽ” trên giấy. Cần có thông tin công khai, minh bạch, nếu không, chính người dân và cộng đồng địa phương phải “bỏng tay”vì thua thiệt bởi những “hòn than nóng”, hệ lụy của những cơn sốt đất liên tục, chưa có điểm dừng.