Thời gian qua, các doanh nghiệp xây dựng, bất động sản không khỏi bất ngờ trước tình trạng giá nguyên vật liệu xây dựng tăng phi mã, gây ảnh hưởng đến thỏa thuận của nhiều nhà thầu với các chủ đầu tư.

Chỉ trong vòng chưa đầy 1 tháng, giá thép bán ra của nhiều doanh nghiệp sản xuất đã tăng hơn 1 triệu đồng/tấn. Ước tính, giá thép hiện nay tăng khoảng 45% so với hồi đầu năm và gần gấp rưỡi so với quý III/2020. Cá biệt có đơn vị điều chỉnh tăng giá đến 6 lần trong vòng 10 ngày. Trong khi đó, giá xi măng cũng tăng từ 30.000-50.000 đồng/tấn, giá cát tăng gần gấp 2 lần.

Trước tình trạng chi phí xây dựng tăng lên do giá nguyên vật liệu đầu vào tăng mạnh, nhiều chủ đầu tư cho biết sẽ cân nhắc đến việc điều chỉnh giá bán bất động sản.

Điều tiết giá nhà theo giá vật liệu

Bình luận về tác động của giá thép đến hoạt động kinh doanh của các đơn vị phát triển bất động sản, ông Trần Quốc Dũng, Phó tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh nhận định sự thay đổi giá thép trong thời gian qua có thể chia làm 2 giai đoạn.

Thứ nhất là từ cuối tháng 11/2020 đến hết quý I vừa qua, giá thép tăng 11.800 đồng/kg lên 15.400 đồng/kg, tăng 27%. Từ quý II đến nay, giá thép tiếp tục tăng 15.400 đồng/kg đến 18.700 đồng/kg, tăng 21,5%.

Ông Dũng cho biết tỷ trọng giá trị thép chiếm trong giá trị đầu tư xây dựng cao tầng là khoảng 10% đến 12%, chính vì vậy giá thép tăng nóng trong thời gian qua ảnh hưởng lớn trong ngành bất động sản.

"Với các dự án đang triển khai, việc chủ đầu tư đã xác định suất đầu tư, giá bán… thì việc tăng giá này đã ảnh hưởng trực tiếp vào lợi nhuận của doanh nghiệp. Tập đoàn Hưng Thịnh đã có những kế hoạch chủ động trước về tình hình này nên vẫn đảm bảo tiến độ, chất lượng các công trình xây dựng theo đúng cam kết với khách hàng", Phó tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh nói.

Chia sẻ với Zing, ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group nhận định khi diễn biến thị trường thép tăng giá đột ngột, các chủ đầu tư có 2 trường hợp cần phải cân nhắc.

Thứ nhất là đối với các dự án chưa công bố bán hàng, chưa khởi công xây dựng và chưa đưa vào kinh doanh, đây là những dự án chủ đầu tư vẫn còn đủ thời gian để điều chỉnh giá bán. Khi chi phí nguyên vật liệu đầu vào tăng cao đẩy chi phí xây dựng tăng lên, cấu thành vào giá bán, điều đó bắt buộc chủ đầu tư phải điều chỉnh giá tăng lên.

Nếu dự án mới chỉ bán 50% lượng sản phẩm thì 50% lượng sản phẩm còn lại sẽ được điều chỉnh giá để bù lại khoản chi phí chủ đầu tư đã phải chịu thiệt trước đó. Khi giá nguyên vật liệu cấu thành sản phẩm tăng lên thì giá bán sản phẩm chắc chắn có xu hướng tăng lên.

Trường hợp thứ hai, đối với những dự án đã khởi công xây dựng và đang trong quá trình triển khai, chủ đầu tư sẽ không còn thời gian để điều chỉnh giá bán với khách hàng, phải chịu thiệt thòi về lợi nhuận. Bản thân các chủ đầu tư không thể cắt giảm chi phí xây dựng để đảm bảo lợi nhuận bởi ảnh hưởng đến chất lượng công trình.

"Đối với những dự án đã bán cho khách hàng, vấn đề cần xem xét ở đây là hợp đồng chủ đầu tư đã ký với nhà thầu xây dựng và chốt giá trị xây dựng. Nếu hợp đồng không có điều khoản giá nguyên vật liệu tăng giảm một mức độ nhất định và giá trị xây dựng không phụ thuộc vào sự biến đổi của giá nguyên liệu xây dựng thì nhà thầu phải chịu khoản chênh lệch, chấp nhận giảm lợi nhuận", ông Ngô Quang Phúc phân tích.

Chia sẻ với nhà thầu nếu cần thiết

Theo ông Phúc, thông thường, khi ký hợp đồng xây dựng, các nhà thầu thường đưa ra điều kiện trong trường hợp giá nguyên vật liệu biến đổi không quá 3%, thì nhà thầu và chủ đầu tư sẽ không có trách nhiệm điều chỉnh chi phí xây dựng.

Trong trường hợp mức giá biến đổi quá 3%, hai bên sẽ chia sẻ đều 50-50 hoặc tự thỏa thuận phần giá vượt mức đã thống nhất.

Với vai trò vừa là chủ đầu tư, vừa là đơn vị xây dựng thi công công trình, Tổng giám đốc Phú Đông Group cho rằng nếu dự án đã bán cho khách hàng bỗng gặp phải sự thay đổi về giá nguyên vật liệu đầu vào trong quá trình xây dựng, doanh nghiệp này bắt buộc phải chấp nhận giảm lợi nhuận.

Ông Ngô Quang Phúc cho biết nếu chủ đầu tư không thỏa thuận được với nhà thầu có thể gây ảnh hưởng đến tiến độ xây dựng công trình do nhà thầu muốn đợi giá nguyên vật liệu giảm xuống. Trong các hợp đồng chủ đầu tư ký kết với nhà thầu đều quy định biên độ thời gian. Ví dụ thời gian thi công là 24 tháng nhưng có thể chậm hoặc sớm 6 tháng để phòng ngừa những trường hợp bất ngờ xảy ra.

Hiện nay, giá xây dựng nhà phố xây thô hiện tại ở các dự án nhà phố của Phú Đông là khoảng 3,5 triệu đồng/m2, chung cư là khoảng 7,5-9,5 triệu đồng/m2 tùy cấp công trình. Trong đó, chi phí thép chiếm khoảng 20% giá trị xây dựng công trình... Nếu giá thép tăng 20% thì tổng giá trị công trình tăng lên 4%.

Tuy nhiên, ông Phúc khẳng định, trong thời gian tới, nếu giá thép được điều chỉnh, chủ đầu tư cũng sẽ điều chỉnh lại giá bán phù hợp căn cứ vào tình hình thực tế, tiến độ thi công để có mức giá hợp lý cho khách hàng.

Tương tự, ông Trần Quốc Dũng cũng cho biết, ngoài thép còn các vật liệu khác tăng giá như đồng, gỗ... Chính vì vậy, việc ảnh hưởng giá bán bất động sản là sự điều tiết bình thường trong cấu thành giá. Tuy nhiên, để chủ đầu tư này chung tay góp phần ổn định giá nhà, rất cần các cơ quan quản lý Nhà nước tích cực tham gia điều tiết nhằm giảm nhiệt tăng các vật tư thiết yếu trên.