Giá đắt, lợi suất cho thuê thấp

Đợt dịch bệnh Covid-19 lần thứ 4 đã tác động không nhỏ đến thị trường bất động sản nước ta nói chung cũng như phân khúc căn hộ của hai thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM nói riêng.

Theo Báo cáo ngành bất động sản của Công ty Chứng khoán ACBS, sau khi có sự sụt giảm thấp nhất trong 6 năm qua về nguồn cung cũng như lượng hàng bán ra vào năm ngoái, nửa đầu năm nay, tại các địa phương trên, phân khúc này bắt đầu có dấu hiệu hồi phục.

Kết quả bán hàng ở phân khúc này bắt đầu ghi nhận nhiều thành quả khả quan. Cụ thể, quý 2, TP.HCM có gần 4.000 căn được chào bán, cao gấp đôi so với quý trước, trong khi đó, lượng căn hộ bán ra đạt 4.700 căn, tăng 76% so với quý 1, tỷ lệ hấp thụ hơn 80%. Tính chung, doanh số bán hàng hai quý đầu năm tăng 28% so với cùng kỳ 2021, tương đương 7.400 căn.

Trong khi đó, thị trường Hà Nội ghi nhận nguồn cung mới đạt 7.900 căn trong nửa đầu năm nay, tăng 10% so với nửa đầu năm ngoái. Đáng quan tâm là lượng căn hộ bán ra đạt 8.100 căn, tăng 20% so với cùng kỳ.

Cầu thị trường tăng cao được ghi nhận bên cạnh giá bán không ngừng tăng. Theo giải thích của ACBS, việc tăng giá được nhìn nhận từ các góc độ như nguồn cung hạn hẹp, hệ thống cơ sở hạ tầng được cải thiện, việc mở bán các chung cư cao cấp, ngoài ra, việc giá nguyên vật liệu tăng cao cũng là tác nhân quan trọng tạo nên hệ quả này.

Tốc độ tăng giá không đồng đều giữa các địa phương. Một thực tế được các chuyên gia của ACBS nhận định là "giá căn hộ tại TP.HCM tăng nhanh hơn Hà Nội và đang đắt hơn 1,5 lần".

Các chuyên gia của ACBS đưa ra ba lý do để giải đáp vấn đề này. Trước hết, vấn đề phê duyệt dự án và việc thiếu hụt nguồn cung của TP.HCM ngày càng nghiêm trọng hơn khiến giá căn hộ của TP.HCM tăng cao thời gian qua.

Thứ hai, việc xuất hiện các căn hộ hạng sang với mức giá cao kỷ lục cũng tác động không nhỏ đến giá căn hộ của thành phố. Ngoài ra, việc thành lập thành phố Thủ Đức với nhiều kỳ vọng, khiến giá nhà đất của Thủ Đức tăng nhanh đẩy giá nhà sơ cấp của TP.HCM tăng tới 16% so với năm ngoái.

Theo trang batdongsan.com.vn, một thực tế là tại Hà Nội, phân khúc cao cấp được định danh ở nhiều dự án có khoảng giá chỉ từ 40-50 triệu/m2 thì tại TP.HCM, mức giá này dành cho các chung cư trung cấp. Hay tại Hà Nội, người mua vẫn có thể tìm được dự án với mức giá 20 triệu/m2, nhưng tại TP.HCM loại căn hộ có giá này đã "tuyệt chủng".

Mặc dù giá bán tương đối cao nhưng lợi suất cho thuê với căn hộ tại TP.HCM lại thấp so với Hà Nội. ACBS cho biết, "nhu cầu thuê nhà của người nước ngoài và thu nhập của khách thuê thấp hơn dẫn đến giá thuê giảm 30-50%". Điều này khiến lợi suất cho thuê căn hộ tại TP.HCM bị giảm nhanh hơn với Hà Nội, "từ 5,2% năm 2019, xuống 4% vào quý 2/2021, trong khi Hà Nội chỉ giảm 0,6 điểm % xuống 4,6% trong giai đoạn này", ACBS nhận định. 

Thị trường có thể trầm lắng trong quý 3

Nhận định thị trường trong thời gian tới, các chuyên gia của ACBS cho biết, thị trường đang có dấu hiệu hồi phục nhẹ nhưng có thể bước vào giai đoạn trầm lắng do những ảnh hưởng từ đợt dịch bệnh lần thứ 4, với sự lây lan mạnh và khó kiểm soát hơn so với những đợt dịch trước.

TP.HCM có thể sẽ phải đối mặt với nguồn cung căn hộ mạnh. Trong khi đó, Hà Nội được kỳ vọng sẽ có sự tăng trưởng về nguồn cung với sự chào bán các dự án mới như Vinhomes Cổ Loa, Vinhomes Wonder Park và Sunshine Empire. Nhu cầu mua nhà vẫn mạnh, đặc biệt là tầng lớp trung lưu và giàu có. Giá bán sơ cấp sẽ tiếp tục xu hướng tăng trong quý 3.

Hai địa phương cũng sẽ chào đón thêm nhiều dự án cao cấp dành cho tầng lớp sở hữu 1 triệu USD trở lên. Bên cạnh đó, phân khúc căn hộ bình dân hợp với túi tiền đa số người dân sẽ ngày càng khan hiếm hơn. Đặc biệt trong giai đoạn tới, chủ đầu tư và ngân hàng sẽ tiếp tục hợp tác để có nhiều các gói vay, chính sách ưu đãi, cũng như phương thức bán hàng hợp lý nhằm kích cầu thị trường.

Giai đoạn tới, thị trường sẽ phải đối mặt với thách thức mới như dịch bệnh Covid-19 đang tấn công vào thị trường bất động sản lớn nhất Việt Nam là TP.HCM; nhiều văn bản pháp lý liên quan đến thị trường chưa đồng bộ như Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản còn chồng chéo; ngoài ra, hoạt động đầu cơ đất đai cũng gây nên tác động không nhỏ. Thị trường được kỳ vọng sẽ phục hồi trở lại khi dịch bệnh được kiểm soát.