Đất “sốt” vào đầu năm, đi ngược quy luật thị trường vốn có

Thường vào 2 tháng sau Tết Nguyên đán, thị trường bất động sản khá trầm lắng, khi lượng khách hàng khá ít. Tháng Giêng theo cách nói của anh Dũng một người kinh doanh bất động sản là “tháng đi lễ” của giới bất động sản. “Tâm lý người mua nhà thường muốn mua trước Tết, ra Tết thì năm rộng tháng dài họ có nhu cầu cũng không đi mua ngay mà chờ vài tháng sau, chủ đầu tư cũng sẽ không tung hàng vào tháng đầu năm khi thị trường không thuận lợi”.

Nhưng năm nay, hiện tượng bất thường khi đất nền “sốt” ngay đầu năm ở nhiều nơi. Bên cạnh lý do tăng theo tốc độ đô thị hoá, bất động sản đang có dấu hiệu bị giới đầu cơ, môi giới thao túng, thổi giá.

Tại huyện Mê Linh, Hà Nội, một dự án sau hàng chục năm triển khai về cơ bản vẫn chưa có gì thay đổi nhưng từ cuối năm ngoái, giá đất tăng nóng. Giá đất lên từ 15 - 16 triệu đồng/m2, lên 40 - 45 triệu đồng/m2.

Một số khu vực ngoại thành Hà Nội ghi nhận mức giá đầu năm 2021 cũng tăng khá cao so với thời điểm đầu năm 2020. Rất nhiều mảnh đất ở Tân Hội (Đan Phượng) giá từ 40 - 44 triệu đồng/m2 lên mức 55 triệu đồng/m2. Đất trong các ngõ to, ô tô tránh nhau, giá cũng tăng từ 18 - 22 triệu đồng/m2 lên mức 20 - 25 triệu đồng/m2.

Tại huyện Thanh Trì (Hà Nội) với thông tin “sắp lên quận” được các “cò đất” loan khắp nơi, đất tăng hơn 40 - 50%, những lô đất ở ngõ ô tô vào hoặc đường nhỏ có giá 100 - 140 triệu đồng/m2, một số trục đường lớn giá còn cao hơn nhiều.

Một số địa phương khác cũng ghi nhận giá đất tăng nhanh như: Hoà Lạc (Hà Nội), Thủy Nguyên (Hải Phòng), Từ Sơn (Bắc Ninh)… giá đất cũng “lên như diều”.

Thị trường bị “thổi giá’ với bài cũ

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho hay, thời điểm sau Tết, giá bất động sản tại một số huyện ngoại thành Hà Nội tăng nhưng chưa phải tăng theo giá trị đầu tư thật, mà chủ yếu do những nhà đầu cơ, lướt sóng, tập trung vào những khu vực thị trường “nóng”, ăn theo thông tin quy hoạch, đề xuất dự án hạ tầng hoặc thông tin lên quận huyện.

“Những thông tin giá đất tăng cao tại khu vực này là sốt ảo. Bài học ở những cơn sốt đất đem lại rủi ro thanh khoản cũng như pháp lý… luôn trực chờ, nhà đầu tư cần hết sức tỉnh táo” - ông Đính phân tích.

Những cơn sốt đất diễn ra từ trước tới nay, đều bắt nguồn từ các thông tin về quy hoạch, đầu tư hạ tầng của các địa phương. Thông tin như: từ huyện lên quận, khu vực phát triển đô thị, xây khu công nghiệp, xây dựng sân bay… được các “cò đất” đưa ra để hút những nhà đầu tư mới vào thị trường.

Thực tế, tại quận Tây Hồ, sau hơn 20 năm thành lập quận đến khi hạ tầng giao thông, xã hội, kỹ thuật hoàn thiện cơ bản (đường vành đai 2, cầu Nhật Tân hoàn thành) thì bất động sản tăng nhờ quá trình đô thị hóa. Huyện Từ Liêm trước đây, đất “sốt” rầm rập khi lên quận nhưng sau khoảng 1 năm đã lên quận đất lại hạ và giá hiện tại vẫn không bằng thời điểm “sốt”.

Các chuyên gia bất động sản phân tích, xu hướng đất tăng giá khi thực hiện đô thị hóa là đúng quy luật. Tuy nhiên, không có chuyện tăng 40 - 45% trong thời gian ngắn, đô thị hóa là một quá trình xây dựng, phát triển không phải là một quyết định về quy hoạch. Nhà đầu tư chạy theo các thông tin quy hoạch có thể sẽ bị “chôn vốn” khi cơn sốt qua và bất động sản về với giá trị thực.

GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng bộ Tài nguyên và Môi trường thì cho rằng, câu chuyện giá đất bị thổi ngoài nguyên nhân về quy hoạch mới được công bố còn một nguyên nhân khá cơ bản là nguồn cung hạn chế, trong 2-3 năm vừa qua các dự án được xét duyệt giảm 10 lần so với trước đây do sự rà soát lại các cơ sở pháp lý.

“Nguồn cung hạn chế khiến giới cò đất thổi giá lên cao hơn với giá trị thực và điều này cần phải có sự can thiệp của quản lý nhà nước. Vấn đề cơ bản cốt lõi là bất cập trong Luật Đất đai về phát triển dự án, thị trường, đền bù giải phóng mặt bằng… cần sửa đổi lại. Yêu cầu thực tế thì như thế nhưng Luật Đất đai lại bị lùi, hoãn nhiều lần” - GS. Đặng Hùng Võ nói.