Số lượng chung cư cũ trên cả nước khoảng 2.500 đang trong tình trạng hư hỏng cần được cải tạo, xây dựng lại. Tuy nhiên, đến nay sau nhiều năm triển khai chương trình cải tạo chung cư cũ, chỉ 1% số chung cư này được xây mới. Một trong những nguyên nhân khiến chung cư cũ khó triển khai được dự án là con số tuyệt đối 100% sự đồng thuận của cư dân mới có thể cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ.

GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng: "Không một cái gì có thể tuyệt đối, trong khi kinh nghiệm các nước cải tạo chung cư cũ chỉ cần hơn 50% hoặc 70% dân cư đồng ý có thể triển khai dự án. Nút thắt này cần được gỡ đầu tiên".

Thành phố Hà Nội hiện có khoảng 1.600 chung cư cũ, có quy mô từ 2-5 tầng, chủ yếu được xây dựng từ năm 1960 đến cuối những năm 1980, tập trung chủ yếu trong khu vực nội đô lịch sử. Từ năm 2007 tới nay, thành phố Hà Nội mới đạt được 18 dự án chung cư cũ xây dựng lại, đưa vào sử dụng (chiếm 1,14% tổng số nhà chung cư cũ cần cải tạo, xây dựng lại).

Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, dự án cải tạo lại chung cư cũ đã hoàn thành thực hiện theo ba mô hình, gồm sử dụng nguồn vốn ngân sách, sử dụng nguồn vốn ngoài ngân sách có sự hỗ trợ từ thành phố và sử dụng nguồn vốn ngoài ngân sách. Khó khăn, vướng mắc khi cải tạo xây dựng lại chung cư cũ, chủ yếu do nguồn vốn ngân sách của thành phố còn hạn hẹp; việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư chưa được người dân đồng thuận, nhất là các hộ dân ở tầng 1.

Việc cải tạo lại từng tòa nhà chung cư cũ trên vị trí cũ dẫn đến không thể thực hiện yêu cầu chỉnh trang, tái thiết đô thị toàn khu, không khai thác được không gian đô thị. Ngoài ra, việc phải bố trí tái định cư tại chỗ cho các hộ dân trong nhà chung cư cũ rất khó khăn khi phải bố trí tái định cư cho các hộ dân lấn chiếm xây dựng trái phép trên đất trống của khu dân cư…

Dự thảo sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 101 của Chính phủ về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, Bộ Xây dựng đã đề xuất việc lấy ý kiến người dân để cải tạo nhà chung cư cũ là từ 65 - 70% đồng thuận là triển khai được dự án. Theo các chuyên gia và doanh nghiệp tham gia cải tạo chung cư đây là bước tiến lớn trong gỡ bỏ những vướng mắc về cải tạo nhà chung cư.

Với các phương án đền bù, dự thảo đề nghị mức đền bù giải phóng mặt bằng là hộ tầng 1 thì hệ số K bằng 2 lần, các hộ tầng 2 trở lên là 1,5 lần để các địa phương lấy mốc triển khai (hệ số diện tích tái định cư tại chỗ cho các hộ dân). Ngoài ra, hộ tầng 1 ngoài mức k bằng 2 lần, chủ đầu tư phải dành 1 khu theo quy hoạch để bố trí diện tích kinh doanh và các hộ tầng 1 được ưu tiên mua hoặc thuê diện tích kinh doanh này, giá sẽ do chủ đầu tư quy định phù hợp.

Một số doanh nghiệp tham gia cải tạo chung cư cũ cho rằng, hệ số K bồi thường tái định cư cần có cơ chế đặc thù, thực tế trong 4 quận nội đô lịch sử bị khống chế về chiều cao, mật độ… nếu hệ số bồi thường quá cao sẽ khiến các chủ đầu tư gặp khó trong đảm bảo lợi nhuận cho doanh nghiệp.

“Tôi cho rằng với nội đô chỉ để hệ số K= 1 vì ở đây ràng buộc quá nhiều quy định. Với khu vùng ven do được hưởng nhiều về kinh tế hơn thì có thể K = 2. Nhưng chỉ nên từ 1-2 là cùng thì doanh nghiệp mới mặn mà tham gia cải tạo chung cư cũ”, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Đầu tư Dầu khí toàn cầu (GP Invest) nêu ý kiến.