Hiện tại trên cả nước có tới 2.500 chung cư cũ xây dựng trước năm 1975 đang trong tình trạng xuống cấp, với hơn 100 triệu hộ dân sinh sống tại đây. 24% trong số các chung cư này đối mặt với nguy hiểm, hư hỏng nặng ở cấp C và cấp D, cấp nguy hiểm. 

Tại TP.HCM, giai đoạn 2015-2020, thành phố đã đặt kế hoạch cải tạo 237 chung cư, tuy nhiên, theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) 5 năm qua địa phương mới di dời 6 nhà chung cư, phá dỡ được 4 chung cư cấp D. Tính chung trên phạm vi cả nước, chỉ có 1% trong tổng số 2.500 chung cư xuống cấp được cải tạo.

Việc chậm trễ cải tạo, xây dựng lại đối với các dự án chung cư cũ đang đặt hàng trăm triệu hộ dân đối mặt với nhiều rủi ro khó lường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến chất lượng cuộc sống của họ.

Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA, việc chậm chễ này một phần đến từ nguyên nhân các chủ đầu tư không mặn mà với loại hình dự án này. Một trong những lý do mà ông chỉ ra là quy định chủ đầu tư chỉ được "hưởng lợi nhuận định mức 10% tổng mức đầu tư của dự án”.

Theo ông Châu, tỷ lệ này là căn nguyên dẫn đến không khuyến khích, không thu hút được các nhà đầu tư tham gia thực hiện kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư tại các địa phương trong thời gian qua.

Ngoài ra, người đứng đầu HoREA còn cho biết thêm: "Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư quy định “dừng triển khai dự án mới áp dụng loại hợp đồng BT” kể từ ngày 1/1/2021 cũng sẽ làm mất đi một phương thức đầu tư xã hội hóa hiệu quả, để thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ trong thời gian tới.

Do đó, theo HoREA, việc sửa đổi Luật Nhà ở 2014 và Nghị định 101/2015/NĐ-CP là cần thiết để tạo cơ chế thuận lợi cho các chủ đầu tư tham gia các dự án.

Về tỷ lệ định mức lợi nhuận 10% trên tổng giá trị đầu tư, đại diện một doanh nghiệp xây dựng cho biết: "Tỷ lệ lợi nhuận này là quá thấp do có quá nhiều thành phần chi phí không tính trước được, đặc biệt khi địa bàn thi công nhỏ hẹp, các hạng mục lắt nhắt phải làm thủ công nhiều, giá nhân công đắt đỏ, thị trường luôn biến động tăng về nhân công... Do đó, doanh nghiệp sẽ không nhận những dự án như vậy".

Một thực tế được đại diện HoREA chỉ ra là các cơ quan chức năng đang đặt kỳ vọng "quá cao" trong công tác tái thiết đô thị, trong đó có việc cải tạo, xây dựng nhà chung cư theo các chỉ tiêu của các nước công nghiệp phát triển. Thực tế này có thể khiến cho hoạt động trên trở nên khó khăn và nhiều cản trở hơn. Đơn cử như Singapore, việc tái thiết đô thị cũng phải đi theo lộ trình, không nóng vội, mới có được như ngày hôm nay.

Liên quan đến vấn đề lựa chọn chủ đầu tư, phản hồi ý kiến Dự thảo Nghị định 101, HoREA đề xuất phương án quá bán, tức trên 50% trong việc lựa chọn chủ đầu tư dự án. 

"Trước đây, hiệp hội đề xuất tỷ lệ 75% trên đây (để có kết quả: 75% x 70% = 52,5% quá bán 50%) là do "Dự thảo lần 1 Nghị định 10” đưa ra tỷ lệ 70% trên 70% tổng số chủ sở hữu nhà chung cư tham dự hội nghị nhà chung cư, dẫn đến kết quả số đồng ý chỉ đạt 49% tổng số chủ sở hữu, không đạt “đa số quá bán”. Nay, hiệp hội đề nghị áp dụng nguyên tắc “đa số quá bán, trên 50%” (“tối thiểu phải đạt trên 51%” như “Dự thảo Nghị định 101”) trong việc lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư" - văn bản của hiệp hội nêu rõ.

Không cần 100% chủ sở hữu đồng ý vẫn có thể phá dỡ

Theo khoản 3, điều 10, Luật Nhà ở 2014 quy định, 100% các chủ sở hữu đồng thống nhất thì mới thực hiện được công tác phá dỡ để xây dựng lại đối với các chung cư cũ, xuống cấp, nhưng không thuộc loại hư hỏng nặng, nguy hiểm (cấp D).

Chính quy định này cũng gây ra nhiều vướng mắc gây cản trở với hoạt động cải tạo các chung cư, bởi chỉ cần một người không đồng ý thì cũng không thể tiến hành công việc được.

Chính vì điều đó, HoREA đã đề nghị Bộ Xây dựng báo cáo Thủ tướng đề xuất Ủy ban Thường vụ Quốc hội có nghị quyết cho phép áp dụng tỷ lệ 2/3 (hoặc ¾, hoặc 80%) chủ sở hữu nhà chung cư đồng ý phá dỡ là quyết định có hiệu lực.

Theo đó, chủ sở hữu nhà chung cư không đồng thuận vẫn được đảm bảo đầy đủ các quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng như các chủ sở hữu khác. Trường hợp không thực hiện bàn giao nhà thì sẽ bị cưỡng chế để phá dỡ theo dự án được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.