“Găm” 10.000 tỷ đồng giữ đất, chờ thời mở bán shophouse

Theo báo cáo gặp gỡ nhà đầu tư tháng 10/2026 Chứng khoán MBS, Công ty Cổ phần Vincom Retail (mã chứng khoán: VRE) đang thận trọng với kế hoạch đưa các dự án shophouse ra thị trường, trong bối cảnh thanh khoản vẫn là yếu tố quyết định thời điểm triển khai.

Khoản tiền khoảng 10.000 tỷ đồng đã được đặt cọc để giữ quỹ đất cho các dự án này. Tuy nhiên, thay vì mở bán ngay, Vincom Retail lựa chọn chờ đến khi điều kiện thị trường thuận lợi hơn, với kế hoạch dự kiến triển khai trở lại từ nửa cuối năm 2027.

Dù tạm hoãn mở bán shophouse, Vincom Retail vẫn đang chuẩn bị quỹ dự án lớn cho giai đoạn tăng trưởng tiếp theo.

Trong 5 năm tới, doanh nghiệp dự kiến mở rộng thêm khoảng 600.000-700.000 m2 GFA (diện tích sàn xây dựng).

Hiện Vincom Retail đã đặt cọc để phát triển khoảng 737.000 m2 GFA. Sau khi loại trừ phần dự án Vincom Plaza Đan Phượng đã khai trương, quỹ diện tích còn lại trong danh mục phát triển vẫn ở mức khoảng 737.000 m2 GFA theo kế hoạch công ty công bố.

Về dài hạn, sau 5 năm tới, quỹ dự án của Vincom Retail tại Việt Nam dự kiến đạt khoảng 980.000 m2 GFA.

Bên cạnh việc mở rộng quỹ dự án trong nước, Vincom Retail cũng đang đánh giá khả năng tiến ra thị trường quốc tế. Một số thị trường đang phát triển như Ấn Độ và Congo đang được doanh nghiệp xem xét về tính khả thi.

Theo định hướng này, Vincom Retail có thể tận dụng năng lực phát triển dự án, kết hợp với quỹ đất hợp tác cùng Vinhomes, VinFast và Vingroup, đồng thời đưa theo hệ sinh thái các chuỗi đối tác hiện có.

Các dự án quốc tế này hiện chưa nằm trong quỹ dự án tại Việt Nam mà Vincom Retail đã công bố.

Doanh thu cho thuê có thể tăng 10-12%/năm dù chưa mở thêm TTTM

Trong lúc tạm hoãn kế hoạch mở bán shophouse, hoạt động kinh doanh trung tâm thương mại hiện hữu vẫn là động lực tăng trưởng chính của Vincom Retail.

Theo báo cáo, doanh thu cho thuê tại các trung tâm thương mại hiện hữu được kỳ vọng tăng khoảng 10-12%/năm mà chưa cần mở thêm trung tâm thương mại mới.

Một trong những động lực là việc điều chỉnh giá thuê theo chỉ số giá tiêu dùng (CPI) đối với các hợp đồng cố định. Nhóm hợp đồng này hiện chiếm khoảng 80% doanh thu của Vincom Retail.

Bên cạnh đó, công ty đang cải tạo, nâng cấp các trung tâm thương mại hiện hữu nhằm tăng tỷ lệ lấp đầy và cải thiện giá thuê. Tại một số trung tâm thương mại, tỷ lệ lấp đầy được kỳ vọng tăng từ khoảng 55-56% lên trên 95%.

Vincom Retail cũng đang điều chỉnh cơ cấu khách thuê theo hướng tăng tỷ trọng các thương hiệu ở phân khúc cao hơn. Việc này được kỳ vọng giúp doanh nghiệp cải thiện doanh thu từ cơ chế chia sẻ doanh thu với khách thuê.

Sức mua vẫn tăng, nhưng lãi suất gây áp lực lên khách thuê nhỏ

Sức mua tại hệ thống Vincom Retail vẫn được đánh giá tương đối ổn định, dù tốc độ tăng doanh thu của khách thuê đã chậm lại.

Theo báo cáo, doanh thu của khách thuê tại các trung tâm thương mại, hay Tenant Sales, hiện tăng khoảng 20-25%, thấp hơn mức tăng 25-30% trong hai quý đầu năm.

Tuy nhiên, nếu loại trừ khoảng 5% tác động từ việc giá bán tăng, sản lượng tiêu thụ thực tế vẫn tăng khoảng 15%. Điều này cho thấy nhu cầu tiêu dùng chưa suy yếu đáng kể.

Thách thức hiện nằm nhiều hơn ở chi phí vốn. Lãi suất cao đang khiến nhóm khách thuê nhỏ lẻ, không phải khách thuê mỏ neo, thận trọng hơn với kế hoạch vay vốn và mở rộng cửa hàng.

Trong khi đó, nhóm khách thuê mỏ neo đang chiếm khoảng 60-70% diện tích tại các trung tâm thương mại và vẫn duy trì tình hình tài chính tương đối tốt.

Vincom Retail không trực tiếp cho khách thuê vay hoặc cung cấp hỗ trợ tài chính. Thay vào đó, công ty hỗ trợ thông qua các chương trình phát voucher kích cầu, tối ưu hiệu quả kinh doanh hoặc điều chỉnh, giảm giá thuê khi cần thiết.

Một yếu tố khác có thể gây áp lực lên chi phí vận hành là thời tiết nắng nóng. Theo báo cáo, Vincom Retail đã chủ động giảm nhiệt độ điều hòa tại các trung tâm thương mại từ 26°C xuống 25°C nhằm cải thiện chất lượng dịch vụ và khả năng làm mát. Tuy nhiên, việc này cũng khiến lượng điện tiêu thụ tăng lên.

Hiện hệ thống điện mặt trời mới đáp ứng khoảng 4% nhu cầu điện của công ty.

Để tiết kiệm năng lượng, Vincom Retail đang từng bước thay thế các thiết bị bằng loại có hiệu suất cao hơn, gồm hệ thống chiller, đèn LED và thang cuốn. Việc thay thế được thực hiện theo lộ trình hàng năm nhằm hạn chế tác động đột ngột đến lợi nhuận.

Về dài hạn, doanh nghiệp cũng tính đến việc tối ưu hiệu quả vận hành ngay từ khâu thiết kế TTTM, chẳng hạn giảm chiều cao trần và tỷ lệ kính so với tường để giảm thể tích cần làm mát cũng như hạn chế hấp thụ nhiệt.