Lãi suất cao kéo thanh khoản giảm

Theo MBS Research, sau giai đoạn tăng trưởng mạnh trong 2024-2025, thị trường bất động sản bắt đầu bước vào chu kỳ điều chỉnh từ năm 2026 trong bối cảnh mặt bằng lãi suất cao hơn.

Lãi suất tăng tạo áp lực tài chính lên cả người mua nhà và chủ đầu tư, khiến thanh khoản thị trường suy giảm.

Số liệu Bộ Xây dựng được MBS dẫn lại cho thấy trong 6 tháng đầu năm, tổng số giao dịch bất động sản đạt 239.860 giao dịch, giảm 18% so với cùng kỳ.

Riêng giao dịch chung cư và nhà ở riêng lẻ đạt 26.567 giao dịch, giảm 23% so với cùng kỳ, trong khi giao dịch đất nền đạt 73.438 giao dịch, giảm tới 40%.

MBS cho rằng thị trường có thể tiếp tục ảm đạm trong nửa cuối năm khi lãi suất vẫn ở mức cao.

Đáng chú ý, lãi suất huy động được MBS dự báo tiếp tục tăng khoảng 0,3 điểm phần trăm so với quý trước, lên mức 7,5%-9% đối với tiền gửi kỳ hạn 12 tháng. “Nhà đầu tư tiếp tục có xu hướng thận trọng khi đầu tư bất động sản”, MBS Research nhận định.

Trong khi đó, nguồn cung lại không có dấu hiệu thiếu hụt. Tại Hà Nội, nguồn cung căn hộ trong 6 tháng đầu năm đạt khoảng 16.600 căn, tăng 57% so với cùng kỳ. Tại TP. HCM, nguồn cung căn hộ tăng tới 228%, lên 4.600 căn, chủ yếu nhờ các dự án khu vực ngoại thành được đưa ra thị trường trong quý 1.

Nguồn cung tăng cùng áp lực lãi suất khiến giá căn hộ thứ cấp tại Hà Nội đã điều chỉnh khoảng 10%-20% so với cùng kỳ, tùy vị trí và loại hình.

Tuy nhiên, giá sơ cấp lại diễn biến theo chiều ngược lại. Giá bán trung bình tại các dự án mới ở Hà Nội trong quý 2 đạt khoảng 95 triệu đồng/m2, tăng 21% so với cùng kỳ, chủ yếu do sự khác biệt về phân khúc sản phẩm.

Doanh nghiệp thận trọng mở bán

Theo MBS, trong 9 tháng đầu năm, phần lớn lượng mở bán mới đến từ Vinhomes tại các đại dự án Vinhomes Hạ Long Xanh, Vinhomes Cần Giờ và Vinhomes Hải Vân Bay. Trong khi đó, các doanh nghiệp niêm yết khác chưa ghi nhận dự án nào mở bán đáng chú ý trong vòng 1-2 quý tới.

“Trong bối cảnh giá bán bị tác động tiêu cực bởi thị trường suy giảm, các chủ đầu tư hạn chế thực hiện mở bán các dự án mới”, MBS Research đánh giá.

Đáng chú ý, trong quý 3/2026, thị trường không ghi nhận dự án mới mở bán đáng chú ý. Điều này khiến nhiều doanh nghiệp phải dựa vào những dự án đã triển khai từ trước để tạo doanh thu và lợi nhuận.

Với các doanh nghiệp có dự án mới và quỹ hàng lớn, kết quả kinh doanh vẫn tương đối tích cực. MBS dự báo Vinhomes đạt lợi nhuận ròng 17.251 tỷ đồng trong quý 3, tăng 312% so với cùng kỳ. Lũy kế cả năm, lợi nhuận được dự phóng đạt 72.397 tỷ đồng, tăng 73%.

MBS cho biết nhờ mở bán các dự án Vinhomes Global Gate Hạ Long và Vinhomes Saigon Park, Vinhomes đã có lượng backlog gần 200.000 tỷ đồng vào cuối quý trước. MBS kỳ vọng Vinhomes có thể ghi nhận khoảng 40.000-50.000 tỷ đồng bulk sales (bán sỉ) từ hai dự án này trong quý 3. Bên cạnh đó, Vinhomes Wonder City và Vinhomes Royal Island tiếp tục đóng góp vào lợi nhuận từ hợp tác kinh doanh, với doanh thu dự phóng khoảng 15.000 tỷ đồng.

Ở chiều ngược lại, nhóm chủ đầu tư quy mô trung bình chịu sức ép rõ rệt hơn. MBS dự báo lợi nhuận ròng quý 3 của Nam Long giảm 52% so với cùng kỳ, Khang Điền giảm 36% và Đất Xanh giảm 30%. Nguyên nhân chủ yếu là các doanh nghiệp này chỉ bàn giao số ít sản phẩm tại những dự án đang triển khai, trong khi thị trường chậm lại khiến tốc độ hấp thụ chậm lại.

Cụ thể, Nam Long được dự báo đạt 70 tỷ đồng lợi nhuận ròng trong quý 3, giảm 52%, do bàn giao số ít sản phẩm tại Waterpoint giai đoạn 1 và Central Lake. Khang Điền dự kiến đạt 150 tỷ đồng, giảm 36%, do tỷ lệ hấp thụ và bàn giao tại dự án thấp tầng Gladia chậm lại.

Đất Xanh thậm chí được dự báo doanh thu quý 3 giảm 53% xuống khoảng 500 tỷ đồng do doanh thu môi giới giảm 60% và chỉ bàn giao số ít sản phẩm tại Gem Sky World. Lợi nhuận ròng theo đó giảm 29%, còn khoảng 65 tỷ đồng.