Áp lực chi phí vốn gia tăng trong bối cảnh tín dụng bị kiểm soát chặt đang tạo ra những biến chuyển mang tính bước ngoặt đối với thị trường bất động sản. Điều này khiến hàng trăm doanh nghiệp rời bỏ cuộc chơi nhưng cũng buộc dòng tiền phải dịch chuyển vào những khu vực hiệu quả hơn, qua đó tái định hình cấu trúc toàn thị trường. 

Theo số liệu từ Cục Thống kê, trong quý I/2026 có tới 726 doanh nghiệp bất động sản hoàn tất thủ tục giải thể, tăng gấp đôi so với cùng kỳ năm trước. Diễn biến này không chỉ phản ánh khó khăn ngắn hạn mà còn cho thấy một giai đoạn điều chỉnh sâu đang diễn ra, khi các yếu tố nền tảng như chi phí vốn, cấu trúc tài chính và khả năng tiếp cận tín dụng đồng loạt bị siết lại. 

Phòng thủ với "gọng kìm" lãi suất

Sau cuộc họp điều hành của Ngân hàng Nhà nước đầu tháng 4, mặt bằng lãi suất đã có dấu hiệu hạ nhiệt khi nhiều ngân hàng thương mại đồng loạt điều chỉnh giảm. Tuy nhiên, theo khảo sát thực tế, mức giảm này chưa đủ để tạo ra sự thay đổi đáng kể đối với doanh nghiệp và người mua nhà.  

Hiện lãi suất cho vay phổ biến dao động từ 6,99% đến 10,5%/năm trong giai đoạn ưu đãi 6–24 tháng đầu. Sau thời gian này, lãi suất thường được tính theo lãi suất tham chiếu cộng biên độ 3–4%, đưa mức vay thực tế lên khoảng 10,5–12,5%/năm. Trong bối cảnh biên lợi nhuận bị thu hẹp và dòng tiền suy yếu, mức chi phí vốn này đang trở thành gánh nặng đáng kể. 

Đáng chú ý, khó khăn không chỉ đến từ lãi suất mà còn nằm ở khả năng tiếp cận tín dụng. Nhiều doanh nghiệp cho biết, dù dự án đã được đánh giá khả thi, vẫn rất khó để được cấp hạn mức tín dụng hoặc giải ngân đúng tiến độ. Điều này khiến kế hoạch triển khai bị đình trệ, kéo theo chi phí tăng lên theo thời gian. 

Ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội các Nhà thầu Xây dựng Việt Nam cho rằng, bản chất của thị trường bất động sản Việt Nam phụ thuộc lớn vào vốn vay ngân hàng, chiếm tới khoảng 70% tổng nguồn vốn. Tuy nhiên, trong bối cảnh hiện nay, kênh vốn này đang thu hẹp đáng kể. 

"Nhiều ngân hàng, kể cả nhóm Big4, đang từ chối cấp vốn cho các dự án mới hoặc chỉ lựa chọn rất khắt khe những dự án tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh. Khi dòng tiền bị tắc nghẽn và chi phí tài chính tăng nhanh, doanh nghiệp buộc phải chuyển từ trạng thái "phát triển" sang "phòng thủ", ưu tiên tồn tại thay vì mở rộng" - ông Hiệp phân tích. 

Áp lực này cũng nhanh chóng lan sang phía cầu. Người mua nhà, vốn phụ thuộc lớn vào đòn bẩy tài chính, đang phải đối mặt với rủi ro lãi suất tăng sau giai đoạn ưu đãi. Với mức vay phổ biến lên tới 70% giá trị tài sản và thời hạn kéo dài 10 - 20 năm, việc lãi suất tăng từ 6 -7% lên 13 -14%/năm có thể khiến chi phí trả nợ tăng vọt. 

Hệ quả là tâm lý thị trường trở nên thận trọng hơn. Người mua cân nhắc kỹ lưỡng trước khi xuống tiền, khiến thanh khoản suy giảm rõ rệt. Giao dịch chậm lại kéo theo doanh thu doanh nghiệp giảm, trong khi chi phí vận hành, marketing và bán hàng lại gia tăng để kích cầu. 

Một vấn đề khác nằm ở sự "lệch pha" giữa kỳ hạn vốn vay và chu kỳ phát triển dự án. Trong khi một dự án bất động sản thường kéo dài 3–5 năm, thậm chí 10 năm, thì thời hạn cho vay của ngân hàng lại ngắn hơn nhiều. Điều này khiến doanh nghiệp phải chịu áp lực dòng tiền lớn ở giai đoạn đầu, khi chưa thể thu hồi vốn. 

Không chỉ vậy, việc định giá tài sản thận trọng từ phía ngân hàng cũng khiến hạn mức tín dụng bị hạn chế. Ngay cả khi tài sản đã tăng giá theo thị trường, việc điều chỉnh lại giá trị để nâng hạn mức vay vẫn gặp nhiều khó khăn, đặc biệt với những doanh nghiệp có lịch sử tín dụng chưa thực sự tốt. 

Tổng hòa các yếu tố trên đã tạo nên một "gọng kìm" tài chính, siết chặt cả phía cung lẫn phía cầu, khiến thị trường bất động sản rơi vào trạng thái trầm lắng kéo dài. 

"Nắn dòng" đúng hướng 

Dù gây ra nhiều sức ép trong ngắn hạn, lãi suất cao lại đang đóng vai trò quan trọng trong việc tái cấu trúc thị trường theo hướng lành mạnh hơn. Thay vì dòng tiền chảy vào các dự án kém hiệu quả hoặc mang tính đầu cơ, nguồn vốn đang dần được sàng lọc và phân bổ lại.  

Theo TS. Châu Đình Linh, không nên nhìn nhận lãi suất tăng chỉ dưới góc độ tiêu cực bởi tác động của lãi suất phụ thuộc lớn vào cấu trúc tài chính và năng lực vận hành của từng doanh nghiệp. Áp lực từ lãi suất chỉ thực sự đáng lo đối với những doanh nghiệp sử dụng đòn bẩy quá lớn, không tối ưu được dòng tiền hoặc có biên lợi nhuận thấp. Ngược lại, với những doanh nghiệp đang trong chu kỳ tăng trưởng, có khả năng tạo lợi nhuận tốt, lãi suất chỉ là yếu tố mang tính điều chỉnh tạm thời. 

Có thể coi lãi suất như một công cụ để phân loại và sắp xếp lại doanh nghiệp. Những đơn vị phụ thuộc vào "tiền rẻ" sẽ gặp khó, trong khi các doanh nghiệp có nền tảng tài chính vững, quản trị tốt và khả năng chuyển hóa vốn hiệu quả sẽ tiếp tục tồn tại và mở rộng. Diễn biến này còn phản ánh sự tái phân bổ dòng vốn trong nền kinh tế. Nguồn lực đang có xu hướng dịch chuyển từ khu vực tài sản và đầu cơ sang khu vực sản xuất – kinh doanh thực, nơi tạo ra giá trị bền vững hơn. 

Tuy nhiên, để quá trình "nắn dòng" này diễn ra hiệu quả, vấn đề không chỉ nằm ở lãi suất hay tín dụng mà còn ở cấu trúc nguồn vốn của thị trường. Sự phụ thuộc quá lớn vào tín dụng ngân hàng khiến bất động sản dễ rơi vào vòng lặp "siết – nới", tạo ra những cú sốc chu kỳ. 

TS. Đinh Thế Hiển cho rằng, để phát triển bền vững, doanh nghiệp bất động sản cần thay đổi cách tiếp cận, chuyển từ sử dụng vốn ngắn hạn sang các nguồn vốn trung và dài hạn. Doanh nghiệp phải quay về đúng bản chất của hoạt động đầu tư bất động sản, tức là sử dụng nguồn vốn dài hạn, minh bạch và ổn định hơn. Chỉ khi tách bạch được vốn ngắn hạn của ngân hàng với nhu cầu đầu tư dài hạn, thị trường mới có thể thoát khỏi vòng xoáy ‘giải cứu’ và phát triển dựa trên giá trị thực. 

Bên cạnh đó, việc đa dạng hóa kênh huy động vốn cũng trở thành yêu cầu cấp thiết. Thị trường chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp và các quỹ đầu tư được kỳ vọng sẽ đóng vai trò lớn hơn trong việc cung cấp nguồn vốn dài hạn cho bất động sản. 

Về chính sách, nhiều chuyên gia cho rằng cần có cách tiếp cận linh hoạt hơn trong điều hành tín dụng, thay vì áp dụng cơ chế cứng nhắc. Việc định hướng dòng vốn vào các phân khúc đáp ứng nhu cầu thực, như nhà ở, bất động sản công nghiệp hay logistics, sẽ giúp thị trường phát triển cân bằng hơn. 

Đồng thời, các chính sách tài khóa và đất đai cũng cần được điều chỉnh đồng bộ nhằm tăng nguồn cung và giảm áp lực giá. Khi cung – cầu được cân đối, dòng vốn sẽ tự tìm đến những khu vực hiệu quả mà không cần quá nhiều biện pháp can thiệp hành chính. 

Trong bối cảnh nền kinh tế đặt mục tiêu tăng trưởng cao, vai trò của bất động sản không chỉ dừng ở một kênh đầu tư mà còn là động lực lan tỏa tới nhiều ngành nghề khác như xây dựng, vật liệu, nội thất. Do đó, việc "nắn dòng" vốn vào đúng hướng có ý nghĩa quan trọng không chỉ với thị trường này mà còn với toàn bộ nền kinh tế.