Siêu đô thị: Hệ quy chiếu mới “định danh” BĐS giá trị thực

Tại hội thảo “Siêu đô thị thế hệ mới - Động lực tăng trưởng và phát triển bền vững đô thị Việt Nam trong kỷ nguyên mới”, do Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam tổ chức ngày 21/3, các chuyên gia nhận định siêu đô thị không chỉ là lời giải cho bài toán chất lượng sống và quản trị đô thị, mà còn là mô hình tất yếu giúp tái định nghĩa BĐS giá trị thực.

Khác với các dự án đơn lẻ, BĐS trong siêu đô thị được bảo chứng bởi một hệ sinh thái tích hợp toàn diện. Với quy hoạch bài bản từ gốc, hệ thống hạ tầng kết nối được đầu tư đồng bộ, không gian xanh được ưu tiên, hệ sinh thái tiện ích được phát triển đa lớp, vận hành dựa trên công nghệ thông minh, siêu đô thị mở ra một môi trường sống toàn diện, an toàn và bền vững. Mô hình này đáp ứng các chuẩn sống và đầu tư ngày càng nâng cao của thị trường.

“Lúc này, giá trị BĐS không còn chỉ phụ thuộc vào vị trí trung tâm, mà gắn chặt với hệ sinh thái đô thị thực: hạ tầng, việc làm, dịch vụ và tiện ích. Mô hình giúp BĐS phản ánh giá trị thực sử dụng và giá trị đầu tư bền vững”, bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường BĐS Việt Nam nhận định.

Ở góc độ rộng hơn, chuyên gia Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu BĐS Việt Nam, cho rằng BĐS tại các siêu đô thị đóng vai trò là “thỏi nam châm” hấp thụ các nguồn lực khổng lồ, đặc biệt là dòng vốn xanh, vốn trung - dài hạn. Một siêu đô thị hình thành sẽ kéo theo vốn FDI từ các tập đoàn đa quốc gia và các nhà phát triển BĐS tầm cỡ, tạo ra giá trị thặng dư cực lớn cho quỹ đất.

Đồng thời, việc tích hợp an sinh xã hội, không gian xanh và các tiêu chuẩn ESG giúp tiêu chuẩn sống của siêu đô thị được nâng cao, từ đó thu hút cộng đồng cư dân tinh hoa và lực lượng lao động chất lượng cao. Điều này tạo nên một vòng lặp giá trị: hạ tầng, tiện ích tốt thu hút dòng người, dòng người tạo ra hoạt động kinh tế, và hoạt động kinh tế lại tiếp tục gia tăng giá trị cho BĐS.

“Cỗ máy tạo dòng tiền” từ hệ sinh thái kinh tế tích hợp

Nếu hệ sinh thái là yếu tố “định danh” giá trị, thì khả năng tạo dòng tiền chính là thước đo sức hấp dẫn đầu tư của BĐS trong siêu đô thị.

Dưới góc nhìn kinh tế, chuyên gia Bùi Văn Doanh chỉ ra rằng, điểm khác biệt cốt lõi của mô hình siêu đô thị nằm ở sự cộng sinh giữa các loại hình BĐS. Tại đây, các phân khúc BĐS không hoạt động độc lập mà tồn tại trong một mối quan hệ cộng sinh chặt chẽ, được dẫn dắt bởi hai tiêu chí “tích hợp” và “thông minh”.

Ở phân khúc nhà ở, giá trị không còn được đo bằng diện tích mà bằng chất lượng sống và trải nghiệm. Nhà ở trở thành hạt nhân thu hút và giữ chân nguồn nhân lực chất lượng cao, đồng thời đóng vai trò tái tạo sức lao động. Mô hình “thành phố 15 phút” giúp cư dân tiếp cận mọi tiện ích thiết yếu trong thời gian ngắn, gia tăng giá trị sử dụng thực.

Trong khi đó, phân khúc BĐS thương mại và dịch vụ được xem là “trái tim” thực sự của nền kinh tế đô thị. Theo ông Doanh, đây là phân khúc tạo ra dòng tiền, công ăn việc làm và sự sôi động cho siêu đô thị.

Thay vì các shophouse đơn lẻ, siêu đô thị tích hợp các trung tâm thương mại, đại lộ mua sắm và các phân khu F&B chuyên đề được quy hoạch bài bản. Điều này giúp tối ưu hóa luồng di chuyển của cư dân và du khách, đảm bảo tỷ lệ lấp đầy và doanh thu ổn định cho các thương hiệu F&B, bán lẻ.

Đáng chú ý, chuyên gia Bùi Văn Doanh cho rằng, mô hình kinh tế đêm tại các siêu đô thị sẽ tạo ra “dòng tiền không ngủ” và mở ra những cơ hội sinh lời đột phá.

“Các khu phố đi bộ, tổ hợp vui chơi giải trí 24/7 và điểm đến văn hóa, nghệ thuật hoạt động về đêm chính là ‘mỏ vàng’ cho các mô hình nhà hàng, quán bar, café và bán lẻ đêm, kéo dài thời gian lưu trú và tăng mức chi tiêu của khách hàng, đảm bảo ‘tọa độ vàng’ luôn sinh lời, mang lại lợi nhuận cao cho nhà đầu tư”, ông Doanh phân tích.

Dù sở hữu tiềm năng khổng lồ, song mô hình siêu đô thị đòi hỏi quy mô đầu tư khổng lồ, chu kỳ đầu tư kéo dài và khả năng vận hành hiệu quả.

Theo bà Phạm Thị Miền, để hiện thực hóa một siêu đô thị đúng nghĩa cần những điều kiện ngặt nghèo về quy hoạch liên kết vùng, thể chế minh bạch và hạ tầng đi trước một bước. Đặc biệt, bà Miền nhìn nhận uy tín và năng lực của nhà phát triển chính là chìa khóa quyết định thành công.

“Chỉ các nhà phát triển có tiềm lực tài chính ‘siêu khủng’, năng lực quy hoạch vượt trội, kinh nghiệm triển khai đồng bộ và quản lý vận hành tối ưu, cùng mạng lưới đối tác chiến lược toàn cầu mới có khả năng tạo ra các siêu đô thị chuẩn quốc tế”, bà Miền nhấn mạnh.